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笑祖塔院(三)

(2012-05-03 00:18:12)
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杂谈

                    笑祖塔院(三)

 

五、“天兆家园”商品房小区

2002年由北京天缘兆业房地产开发有限公司投资开发的“天兆家园”商品房小区,位于西直门北大街41号院,文慧桥西侧,南临转河,北与明光村小区毗邻,西与笑祖塔院相接,建设用地是被拆迁单位北京市木材工贸公司等单位的平房。

小区占地面积3.5万平方米,总建筑面积14万平方米,由九栋小高层板楼组成。在户型设计上以平层和错层设计的三室二厅为主力房,一梯两户的大户型设计,增强了室内的采光与通风。天兆家园也是西直门地区唯一拥有深达3158米的地热温泉水的住宅小区,向社区内业主提供24小时温泉恒温入户,并在会所建有温泉泳池和SPA水疗馆等康体娱乐设施,人称“温泉小区”。2005年最后一期商品房的销售均价是8200元/平方米。

天兆家园1—8号楼散户商品房由北京中原华夏物业管理有限公司管理;9号楼单位购房由北京燃气集团下属北京天龙达置业有限公司实行单独封闭物业管理。该公司管理的物业项目还有:总部基地、国美集团、家乐福、中国网通、海尔集团、百万庄园等。

北京天缘兆业房地产开发有限公司于2000年8月29日在北京怀柔工业开发区工商注册,注册资金为1000万元人民币(最低值),董事长叫王志刚(全国同名同姓的有四个9999之多)。据说王志刚是中国房地产策划大师,还建有王志刚工作站。

王志刚,男,1982年毕业于兰州大学经济系,先在中国社会科学院兰州现代经济研究所呆了三年,后到新华社工作,担负经济题材的调研和报道工作。1991年,王志纲为有“中国魔水”之称的“健力宝”作了一次客串策划,奇迹是年底召开的订货会上,“健力宝”收到了高达15亿的销售合同,“健力宝集团”因此挤身于世界大型企业的行列。接着王志纲为白云山集团量身制作了一套20万言的“航海图”,推出的压产、缩编、“换船”、任贤“八字”战略让白云山集团总裁贝兆乐不可支。王志纲别出心裁地包装了一个又一个企业……1992年,正值国内房地产被炒的热火朝天的时候,主业仍是记者的王志纲在报刊上撰文:“高潮接下来是低潮,崛起之后是落幕……何去何从?捱不过1993年。”果然,如他所言。

1994年,王志刚下海,成为独立策划人。1994年,王志刚把一个农民建筑包工队,包装成为碧桂园现代化住宅小区,淘得“第一桶金”。1996年,“碧桂园”成功上市,杨老板一脚踢开王志刚,自己玩了。

离开碧桂园,他开创房地产专题演讲先河,1997年岁末应各地之邀,于广州、南京、天津、上海、杭州、深圳6城市进行了为期半个月的巡回演讲,掀起地产界策划旋风。1997年参与99’昆明世博会策划,提出了以世博会促进云南产业转换,带动区域发展的思路,可说是最早的区域战略策划的成功实践;1998年山东双月园、重庆龙湖花园项目、1999年杭州天都城项目、2000年华南板块之战(星河湾和南国奥林匹克花园项目)、2002西安紫葳田园都市花园……,王志纲领导的工作室创造了一系列房地产成功案例。

近几年来,王志纲带领工作室陆续作了大成都城市发展与经营战略策划(成都市人民政府委托)、武汉月湖文化片区总体策划(2.15平方公里,武汉市城市规划局委托)、曲江新城(47.2平方公里,西安曲江旅游度假区管委会委托)、上海新江湾城(9平方公里,上海实业发展集团)、“梅江南——卫南洼”区域(12000亩,天津滨海市政公司)“大北京商谷”(20000亩,河北廊坊华夏地产公司)、成都大邑旅游发展战略策划(成都大邑县委、县政府)、贵州镇远县旅游发展策划(贵州镇远县人民政府)、四川甘孜州旅游发展战略策划(甘孜州委、州人民政府)、丽江祥和丽城(丽江裕安发展有限公司)、青岛崂山综合发展策划(16平方公里,山东双月园置业发展集团)、黄山旅游发展战略策划(黄山市政府)……

王志刚工作室一位总监公开说,“我们现在主要为政府策划城市大发展的规划,实现得了实现不了,那是政府的事儿。”言外之意很明确,政府的钱,好赚。

十几年来,王志刚先后主持出版了《谋事在人》、《成事在天》、《策划旋风》、《行成于思》、《财智时代》、《财智双赢》、《大盘时代》,《城市中国》、《第三种生存》等系列著作。

下面是王志刚工作站对“天兆家园项目策划”内容的摘要。

天兆家园位于西直门立交桥核心区,东面紧临西直门通往北四环的快速路,南邻正在修建的索家坟路,所处位置不仅离西直门地铁仅800米远,而且还将成为地铁轻轨的始发站,可谓北京内城区罕见的黄金地段——位置金贵、交通顺畅、出行便捷,南接金融街、北连中关村,并通过环城公路和地铁以及轻轨铁路,成为泛金融区、泛中关村甚至全城区置业人士的首选。特别是申奥成功后,天兆家园与金运大厦之间那条早已经被人淡忘的暗河将重见天日。这条曾经被老北京人称之为盖板河的河流,将借中国承办奥运及美化北京城之势,被北京市政府列为北京城市景观改造重建的重点工程。改造后的盖板河将由源头昆明湖经动物园流向中南海,并且将在天兆家园社区旁,建设一处美妙的观光码头,为北京城市增添一道亮丽的风景。

有这样的位置条件和交通优势,特别是有城市稀有的水资源所带来的生态和景观的优势,天兆家销售看涨。尤其在倍受关注的西直门暗河重建这个主题上,在西直门地区的诸多项目中,天兆家园不仅是临水系最近的项目,而且还是唯一一家位于上游和北岸(也即顺流之左岸)的项目,可谓占尽“上风上水”之地利。

于是,天兆家园自视为西直门地区的龙头。其中最大表现是,天兆家园为提高社区档次,几乎全部放弃了市场热门的小户型设计,而将户型锁定在大户型及超大户型之间。而天兆家园大户型的畅销又很好的证明了发展商的高瞻远瞩。

尽管这样,对于近在咫尺的、已经跑在市场前面的时代之光名苑、金晖家园一二期及远洋风景等,天兆家园不敢有半点轻心,而且从策划之初就清楚地意识到:天兆家园,不创新勿宁停。

因材创意 灵感不期

天兆家园的创新表现在方方面面。比如,占地仅3.35万平方米的项目,就有1.3万平方米绿地规划,绿化率达40%以上。但这一点仅能使其成为目前各建设项目中的优秀者,而不能空前绝后。天兆家园打起了东面紧临快速路的一条宽70米的隔离带的主意。通过方方面面的努力,目前天光家园已经将临社区的30米隔离带争取为永久绿化带,而且天兆家园认为,整个隔离带最终将被建设成一个真正的城市绿化公园,沿天兆家园东面的公园绿地面积将近3万平方米,令人震撼!同样的理由,天兆家园的产品设计也是经过精心挑选、多次推敲和否定后的结果。最终由北京中外建工程设计院的两位顶尖设计师设计的9座纯正板楼不仅格局方正、分区合理,而且还根据各个楼体的不同位置与高度,设计了平层、错层的交替,并特别提出“错越层”概念,将层高标准定在2.9-3.25米之间。其大面宽飘窗、渐变观景阳台等设计在京城楼市也是首次亮相。在建筑立面方面,天兆家园可谓煞费苦功,前后改动的次数只能用时间段来形容。其中最为大胆的举动是,在项目已经推广促销后,开发商发现了外立面有一些遗憾,便果断地停下来,重新规划设计。目前,天兆家园的外立面由澳洲五合国际设计集团名师亲定,不仅外观挺拔,立面曲线柔饱满。

北京天缘兆业房地产开发有限公司执行总经理吕昆国,男,出生在香港,少年时期受教于香港基督学校。18岁中学毕业,受一位师长的激发和鼓励,孤身远赴加拿大求学,入约克大学经济系深造。大学毕业,放弃留任加拿大的金融职务,毅然回港,并因喜欢做“实在的东西”进修于香港大学房地产系。1991年加入多元化集团——锦龙集团,任服装部部门经理。1994年将集团丝绸产品的次品率从8%降至1%,荣升为锦龙集团服装部门总经理。1997年在金融危机爆发,企业资金周转的背景下接管锦龙集团名下的房地产开发公司,出任总经理,开始涉足房地产业。主持项目获得全国城市物业管理大奖及广东省城市物业管理优秀小区奖。2001年出任北京天缘兆业房地产开发有限公司执行总经理,主持建赏•天兆家园项目。率先引进领先国际的I—HOME智能家居系统。2002年天兆家园被人民日报文化事业中心等权威媒体评选为“中国房地产行业信誉精品创建项目”。2002年被《新地产》杂志推举为“2002影响北京房地产的27人”。

既然有这么两位“天才”的开发商、策划商,吃了塔院村一块“空地”建起“天兆家园”小区后,怎么就不再理睬身边的有着5000多人口的“塔园城中村”了呢?

 

六、笑祖塔院“城中村”

笑祖塔院地区的居民户,在70年代末也就三五十户。当时北边的北京市木材贸易公司周围是一大片荒地。

1981年,为了解决返城知青的住宿问题,北京木材贸易公司从这片空地的所有人——海淀区东升乡北太平庄大队明光寺小队手里买下了这片土地,并在这片地上盖了五排房子。之后北太平庄街道办事处和一家工厂也在周围盖起了一些房子。到90年代中期,这里的住户已聚集到800多户,全是一排排的平房。

北太平庄办事处的工作人员说,现住的这块地的800多户居民以及木材贸易公司本身都没有产权证明。因为笑祖塔院地区是京张高速路的预留地,周围又有京包铁路经过,开发商对这片土地并不看好,所以这里平房区就成为了“城市的角落”。

“塔院城中村”居民私搭乱建现象严重,出租房多,暂住人口比正式住户的人口还多。这个地区只有简陋的下水道,电线老化,自来水管道偏细,现在居住人口超过了5000人,使得原有简陋的市政设施不堪重负。这里经常出现污水横流、道路泥泞、跳闸断电、自来水水压不足的现象。更加严重的是这里的防火条件极差,一旦发生火警,消防车都开不进来。这里居住人口复杂,外来人口大多在四个批发市场里打零工,居住人员流动性大,给治安管理带来了许多问题。笑祖塔院地区位于二环路与三环路之间的城市中心区,这个“城市角落”亟待改造。

笑祖塔院是北京市中心的“城中村”之一。这里既有几代人之前就居住在这里的老北京人,又有来自十多个省份的外来务工者。他们有不同的背景,不同的职业。

2007年海淀区政府为改变历史遗留的环境脏乱、落后地区,提升城市现代化水平,迎接2008年奥运会,展开了涉及近3000户居民的“城中村”及“边角地”整治行动,对笑祖塔院、北航西门等6个“城中村”和民大西路西侧、北洼路西侧等10个“边角地”项目实施整治。

2007年3月北京市发改委同意北京市海淀区市政管理委员会实施海淀区笑祖塔院“城中村”环境整治项目,项目地点位于海淀区笑祖塔院。其四至范围为东至市物资局宿舍,西至京包铁路,南至金运大厦,北至现状路,占地面积30000平方米,改造资金由海淀区政府筹集。这次整治拆除违章建筑物15000多平方米,整修了院门,粉刷了院墙,修整了部分道路,并在沿街进行了绿化。但是,笑祖塔院原住地居民说,“这是‘面子工程’。”

截止到2011年年底,“塔院城中村”依然存在。

2010年,一些来自五湖四海的年轻“摄影家”们以“塔院城中村”为题,搞了一个黑白摄影作品展。是夸北京呢?是骂北京呢?还是促北京呢?

 

七、北方交大附中

北京市青塔院中学,位于西直门外塔院小西门,始建于1958年,原来是一所乡政府办的公立中学,八十年代上交海淀区教委。九十年代初期称海淀区外事服务职业高中。2005年定名为北方交通大学附属第二中学。2010年并入北方交通大学附属中学,称南院初中部。

北京市北方交通大学附属中学(原北京铁道学院附中,现简称“北方交大附中”),位于大钟寺的南侧,毗邻北三环路。创建于1957年,是一所海淀区教委直接领导的区属重点中学,并于2004年获得了北京市示范高中校的称号。

北方交大附中占地65亩,分南北两个校区。截至2010年,现有初、高中76个教学班,3300多名学生。现有教职工268人,其中具有研究生学历水平50余人,大学本科学历190余人。特级教师2名,高级教师70余人;市级骨干教师9人;区级学科带头人39人;区级班主任带头人3人;区级教科研学科带头人1人;区级骨干教师24人。

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