清议：福星股份宣布介入土地一级开发

过去4个月大举增加土地储备并变更公司简称及主业的福星股份（000926），以临时公告方式宣布公司已介入前景十分看好的城市土地一级开发领域。

依据公司1月11日签署的一份公告，福星股份几乎全资控股的子公司福星惠誉，近日与呼和浩特市政府就呼市玉泉区养鱼池片区“城中村”3000亩土地开发项目达成协议。分析表明，该项目所遵循的土地一级开发模式与此前的绵世股份（000609）相比具有共性，都是由企业以垫资方式参与地方政府的土地一级开发，并且都是在合作项目土地公开挂牌拍卖后取得相应的开发收益。所不同的是，福星股份似乎除垫资之外不参与具体的开发工作，政府则承诺在企业首期投资后18个月内完成合作项目全部土地的拆迁安置补偿。值得一提的是，该等差异似乎不会对福星股份在此项土地一级开发当中的预期收益构成负面影响。

作为具体的项目收益方式，虽然公告称福星股份可以竞拍人身份参与事后进行的土地拍卖，并在竞拍成功后以事先垫付的款项冲抵相应的成交金额，但也明确规定，公司可以选择在呼市政府全部返还垫款外，按照拍卖成交价高出88万元/亩（挂牌底价）以上增值部分的50％取得合作开发收益。仅就这一收益分成比例来看，福星股份似乎获得了不亚于绵世股份在成都项目中的合作条件。

据我判断，之所以做出上述选择性收益安排，大致有两个目的，一是在土地拍卖结果不够理性的情况下确保福星惠誉在接下来的二级开发环节取得收益，二是在允许福星惠誉参与竞拍的情况下争取一个较理想的拍卖结果。毫无疑问，福星股份此项业务的实质在于为股东创造更大价值，如果土地拍卖结果理想，最终选择的收益方式估计是后者。

值得注意的是，即使没有此项土地一级开发项目合作，福星股份的2008年业绩预期也是相当不错的（除房地产外，公司原有的主业即子午线轮胎钢帘线的业绩前景亦十分看好），这也是我上周借《理财周报》表达自己看好福星股份等三线地产股前景的原因。考虑到土地一级开发周期相对较短，不排除上述项目第一次挂牌拍卖的600亩土地收益在2008年实现的可能性。

至于福星股份究竟能够在上述土地一级开发项目中获得多少收益，如不出意外，我看主要取决于两个因素，一是规划容积率，二是呼市目前的商品房价格水平。这显然需要做进一步研究。

有一点是非常明确的，呼市所在的内蒙古自治区，是过去7年国内经济增长最为迅速的地区。

当然，福星股份介入土地一级开发更大的市场意义，在于证明了地方政府的确需要更多的社会资金协助它们进行土地一级开发，由此亦强化了绵世股份在土地一级开发板块当中的龙头地位。