这几年，房价一路高歌猛进，售楼处门庭若市，买房如同“抢房”，先下手为强，后下手扑空，开发商数钱数到手发麻，老百姓盼房盼到眼发酸，中央政府连出调控重拳，可房价还是居高不下。终于在2007年的冬天，楼市起了变化。在不少城市，一边是新开楼盘降价打折，一边是成交量萎缩；一边是房产商使劲吆喝，一边买方更捂紧了钱袋子。现在，2008来了，房价是向上走还是向下行？2008该不该出手买房？明后天晚上8：00大家看法周末演播室请来了SOHO中国董事长潘石屹、中国房产协会副会长顾云昌等业内人士和网民代表牛刀现场PK，纵论今年楼市走向，也给持币观望左右为难的朋友们提供一些参考。    



   今天我先把潘同学的一些看法拿出来晒一晒。潘同学可认真了，是带着笔记本上台的，还是做了很多功课的，大家不妨看看他说得有没有道理。

2008房价是涨是跌？

还是从拐点论说起——

不久前，万科董事会主席王石说，“我承认楼市区域性的‘拐点’确实已经出现了。”理由有四：第一，中产阶层都买不起房子，这个楼市快要出问题了；第二，今年万科不拿地王；第三，目前房子的性价比不高，三四年后再买房；第四，这次宏观调控与以往不同。

王石的这番话对大伙影响很大，配合万科在南方几大城市新开楼盘的打折，和去年末多个城市房产市场成交量萎缩，楼盘降价的事实，更让大伙觉得房价终于要回落了。

且慢！请看潘大腕扔出的石头：

潘石屹：我认为土地的拐点是要出现的，08年一定要出现，因为在2007年，差不多有10个月时间，城市里面召开挂土地的价格，土地价格的楼面价，都比周围的房价还要贵，这种情况就特别不正常，就是面粉的价格比面包的价格还要贵一些。所以我觉得如果土地的价格，在2008年，不出现拐点的话，它就是一个极不正常的事情。

地价将出现拐点！好消息！且慢，继续听潘大腕分析。

潘石屹：在04年的时候，北京市公开招牌挂的土地，只有当年销售面积的五分之一，04年的时候。05年时候，也是五分之一，05年的时候，供应的土地的建筑面积，只有它房屋销售面积的五分之一，到了07年的时候有三分之一，06年的三分之一，到了07年的时候，占到了50%，07年的时候，占到了50%。而这个供应完土地以后，一般是两年之后，才能够形成房屋的供应量，所以这个04年，05年土地的供应，在06年，07年才能形成房子的供应，而07年，06年这个土地的供应，就会形成08年、09年的房子供应，所以从北京的情况看，08、09年，这个供应量还是少。所以说是08年，09年两年时间，北京的房价出现大的拐点，不太可能。

段落大意：土地供给增加对房价影响有滞后性，现阶段房价不可能出现大拐。

有观点认为，过去几年的高房价，就是因为投资性需求拉动？如果抑制了投资性需求，房价就会回落，你的观点？

潘石屹：投资性的需求，如果是你购买了房子，你租不出去，空着或者是因为这个房子供应量特别大，贬值了，它的投资就是不值得了，但我觉得还是要看一个基本的需求量。中国老百姓对住房的需求，是实实在在的，不是靠热情，他这个家里面，每一个人7、8平方米，需要面积大一些，结婚生孩子，城市化的进程，这些都是基本的需求，跟那是不是有热情多少，有点关系，不是绝对的关系。

段落大意：市场存在刚性需求，房价不可能出现大拐点。

在市场经济中，价格围绕价值波动，受供求关系，政策，心理预期等多种因素影响。就政策因素而言——

王石说，这次宏观调控与以往不同。

咱们国家这两年花了很大的力气来平抑房价，前两年有国八条，国六条，今年在流动性过剩、CPI连创新高的背景下，调控力度更是前所未有：十次调高存款准备金率，六次加息，9月27日提高第二套房的首付比例，实施从紧的货币政策。老百姓发现不仅首付比例高了，房贷审批也比以前难。而房产商在银根紧缩的压力下将要面对真正的寒冬，据某房产大腕分析，未来三五年，中国地产业将大洗牌，小房产商可能就捱不过去了，最后幸存者可能只有今天的5%。此外，经济适用房、两限房和廉租房等保障性住房供应的增加将满足大量中低收入群体的住房需求。这些因素是否会引发房价总体回落呢？房价会大拐——回落，还是小拐——涨幅放慢？

潘石屹：政策的因素，它是看什么地方不合理，什么地方不合理的话，它什么地方就出现变化，在过去的十个月时候，中国每一个城市，就招牌挂这些诚市的土地价格不合理，所以土地的价格出现拐点，有没有政策，它一定要出现拐点，第二个，就是刚才我也听了听大家的意见，我就是一个新的想法，就是宏观调控的政策，出台了三年时间，且在去年一年时间，加大了双限房土地的供应，经济适用房土地的供应，所以在08年，低档商品房的价格可能要跌落，为什么呢，低档的商品房可能一墙之隔就是经济适用房廉租房，会把商品房价格带动下来。从供应的区域来看的话，2007年北京市招牌挂的土地，一共是12330万平方米的建筑面积，这里面，五环之内的面积，只有97万平方米，占到7%，所以，就是说，比较远的地方的低档商品房的价格，因为它土地的供应量也比较高，政府又有各种各样的政策限制，所以有可能跌，而在三环之内，四环之内的价值，跌的可能性不大。

瞧深圳，房价跌得多厉害！

潘石屹：深圳情况比较特殊，深圳是一个改革开放城市的试验点，在这个城市里面，我生活了两年时间，这个城市跟任何一个城市，都不一样。任何一个城市的一个构成是一个金字塔结构，就是有钱的人比较少，大部分人比较一般，可是深圳我就觉得，它这个收入结构是一个矩型结构，要不是很有钱的人，要不是没钱的人，要不是能够买得起房子的人，要不是买不起房子的人，要不你你看，我看那个电视片上面，刚才说，说这个房价一跌以后，成交量就跌了50%，是吗，所以它就是一个矩型结构。

那北京上海？

潘石屹：北京上海的情况不一样，北京上海呢，它是发展几百年的城市，上千年的城市，所以跟深圳这一夜城不一样。北京不是北京人的北京，是中国人的首都。中国人都想到北京来，去北京天安门。北京上海这样国际化的城市，它的需求量是非常大的，所以这我觉得跌的可能性没有。

看，去年年末京沪两地房产市场成交量萎缩，新楼盘降价！

潘石屹：北京的情况出现萎缩呢，主要是供应量不足，供应量不足，所以成交量出现了萎缩，而不是没有需求。政策的问题，有了一定的关系，可是北京主要的情况，我们看到10月份的成交量，11月份的成交量，12月份的成交量我们还没有拿到，从价格上来说，价格还在上涨，我们是一个项目比较，还在上涨。可是总的成交量在跌，主要的原因是前几年土地供应不足，尤其四环五环内的土地供应量不足，就是没有供应量了，它这个成交量一定会降下来的。

段落大意：住房供不应求影响价格，也影响成交量。但有没有可能是因为房价太高，旺盛的消费需求没有实际购买力支撑呢？

王石说，中产阶层都买不起房子，这个楼市快要出问题了。

台上合唱得很热闹，台下观众却散了，还唱得下去吗？房价高到老百姓无法承受，高得有没有道理？

潘石屹：它高一定是高的有道理的，是不是？否则的话，你没有购买力的话，它就形成不了市场价格，你不买房子，他买房子，才有市场的价格，所以这个高的背后一定是有道理。

根据国际经验，有两个公式可以计算房价合理程度：

房价收入比：即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是 4：1。香港房价最高的时候，是14：1。

租金房价比200：1，如果能够用200个月的租金收回购房投入，房价是合理的。

大家不妨可以算一下。

潘石屹：我觉得用这个指标衡量，是一个最科学的指标，就是衡量了你每一套房子，每个月的租金，多少个月的租金，能把房价给抵扣过来。北京的情况一般是6%到8%之间，就是租金回报率是6%到8%之间，这在全世界是最高的，没有超过它的，你像英国的一些城市，美国的一些城市，回报率就2%，3%，他的房价呢，是北京同样房价的15倍的房价，因为价格高，租金低，所以它这个租金回报率是比较低的，所以看这个房地产价格是不是虚高了，最关键是看它的租金回报率，其实它这个房地产市场租金回报率，就是股票市场的市盈率，是一样的道理，你看股票市场的价格高了跌了，高还是低，你最关键的是要，不是看它是10块钱还是20块钱的价格，而是要看它的PI值，市盈率是如果是50倍，肯定是高了，50倍的话，如果是换成回报率的只有2%。

    怀疑：6%到8%？现在还有那么高回报率吗？这几年房价节节攀升，租金却裹足不前。大家算算看,在你的城市里，比例是多少?

    2008年能买房吗？

    王石说，目前房子的性价比不高，三四年后再买房。

   潘石屹：王石刚从山上下来，估计还没有反应过来。

    潘石屹：从我的话有一些经验，第一个就是普遍的经验呢，就是要想财富增长，就是开最破的车，住最好的房子，因为车是不断地贬值，房子在不断地升值，第二个从我们家的情况来看，我这个岳母在30年前，20年前，购买股票，股票亏的一塌糊涂，购买了两套房子，都是非常差的地方，都赚了大钱了，所以在股票和房地产的面前比较的话，按照我们家庭，过去的经验来看，20、30年代情况来看的话，购买房子财富还是升值。

   问题是，现在中国房地产不管是一线城市还是二线城市都到了一个阶段性的高位，股市的经验，高位买入是要被套牢的！

    潘石屹：在四年前的话，我记得在一个电视台去做节目，易宪容就说，呼吁民众都不要购买房子，比牛刀今天的态度坚决多了，说所有的民众都不能购买房子，北京要跌30%，结果在三四年间购买房子的，一百万的财富，都变成了两百万的财富。如果当年没有购买房子，他一百万存款，还是一百万的存款，还不到，负利率。

   问题是，房子在未来三四年还能像以前的三四年那么涨吗？



  

    如果从性价比上来看呢，是不是三四年以后这个房产的质量，会比现在好很多，买了更加划算？

    潘石屹：社会在进步，我们今年看见的房子，跟五年前的比，进步了一大块，跟十年房子比的话，你再看十年前的房子都没法看了跟30年前的房子的话，你看设计，卫生间厕所，所以说这个是社会的进步，三年以后的房子一定会非常好的。

    那是不是应该买到三年以后再买？

    潘石屹：这个你自己去决定，我们不要这样，非常武断的。

    该买什么样的房？

    潘石屹：主要是看地段，因为做，作为房地产发展商，开发房子有一个秘诀，就是地段地段地段，作为购买房子的话，也要看地段，地段是最关键的。你购买的地段值不值，购买这个地段能不能升值，你选择哪个城市，在城市里面，也是不一样的，北京二环里面跟怀柔、密云、延庆都叫北京市，可是它的升值地理位置，供求关系，市场情况，又是完全不一样的。我觉得在任何年份购买的时候，都购买最好地段的房子。你像在荒郊野外购买一套房子，基础设施也不行，生活成本也比较高，如果说在这旁边建上经济适用房，你的房价就带下来了。

   段落大意：要买就买好房——如果实力够！虽然低档商品房的价格08年可能要跌落，但未来保值程度也值得推敲。

   其他几位嘉宾也有很精彩的意见，来不及一一整理，请大家看明天的节目吧。重播时间是第二天早上的８：１０，中午１２：３０。