自3个月前政府推出额外印花税政策后，短期转让已不可能有利可图，楼市已不见有炒家活动。可惜，楼价却没有因此而回落，反而节节上升。起初，人们怀疑能最快地反映楼价变化的中原城市领先指数搞错了，不然怎会出现没有炒家楼价照升的现象？但随着高价成交的案例不断出现，人们不得不承认，不是中原领先指数错了，而是自己主观预期错了。

事实上，春节一过，楼市旋即活跃起来，而且造价升得比假期前还要急，不少屋村都创了97后的纪录，有些屋村，甚至破了历史高位。期望新措施推出后会有平楼买的用家，可能又要失望了。在新措施推出之前，社会上有很多人都以为楼价是给炒家炒高的，只要能有效地打击炒家，楼市就能恢复健康，楼价亦会恢复至合理水平。但新措施推出后的楼市表现，恰恰证明楼市不是被炒起的，而是供求失衡的结果。炒风的出现是因为炒家看到楼价会升；先要出现楼价上升的客观条件，才能吸引炒家入市。我们不应倒果为因。

如果炒家真有把楼价炒高的能耐，美国联储局应重金招聘香港的炒家去美国救市，何必搞量化宽松，累到全球金融市场大乱。现实是炒家只能乘势兴风作浪，却不是决定市场趋向的基本因素。导致近年本港楼市上升的基本因素有两项：其一是勾地政策的缺失令市场的供应严重不足；其二是本港的楼市新增了一批实力比香港人还要强的内地投资者。

土地供应不足的问题，政府已着手加以解决。来年的土地供应，可望增至能达3万个单位。但要等这些单位落成，起码是三五年后的事，远水不能救近火，对楼市的即时降温作用不大。至于从内地来的投资者，香港现时没有机制可以隔绝他们。香港作为国际金融中心，不可能限制资金流动，亦不能规定来港的资金只准买股票，买名牌，唯独不准买楼。香港能做的，只是不准以买楼作为投资移民的条件。但是，当一个买了香港股票的内地投资者成了香港人之后，难道他不用在香港有个居所？无论他是租是买，都会增加香港的住屋需求。

近年，大陆富起来的人很多，而且富得比香港人快。他们不但有钱买楼自住，还有钱买楼收租，甚至买楼后任其空置。这种情况已令香港的新一代根本没法与内地客竞争。政府若是拿不出具体方法，在置业方面为香港人隔开内地客的竞争，香港的年轻人根本没法自行解决置业安居的问题，而社会也会因而没法达至和谐。