搜房的博主杨雪以“中信城将18500元/平方米开盘”为引，召集《二环房价预测》的帖子，我也来凑个热闹。

北京的二环是老北京传统上的城郊分界，二环以内是北京城，二环以外是北京郊外。虽然现在的北京繁华市区的范围已经扩大到了五环，而且形成了很多商圈和居住区，但二环以内的土地才是真正的寸土寸金。

仔细做了做功课，先将中信城的一些资料公正的告诉各位。

“中信城”是推广名，项目名是“中信锦园”，实际上是以“大吉危改”立项的，总建设规模为152.4097 万平方米，是北京少有的二环上的大盘。项目共分三期开发建设：一期建筑面积 485574平方米；二期建筑面积802810平方米；三期建筑面积235713平方米，每期都有住宅。目前的开盘的是57060.84平方米的住宅， 1-5#楼均价为17630元/平方米，1-6#楼均价为19560平方米，从房地产交易网上看到已经有约1/3的房屋已预订。

由于中信城的取地成本无法获取，所以我无法测算出项目的成本，也无法推断项目的价格的合理性。不过我从在市土地储备中心的网站上搜到两个二环土地的参照样本，

样本一：

东城区安定门外大街7号  

规划建筑面积:  28700 平方米             成交价格：32200 万元

成交时间：2008年1月18日              竞得人：中国黄金集团公司

楼面地价：11220元

样本二：

崇文区敬业西里

规划建筑面积:  9883.41 平方米           成交价格：14800 万元

成交时间：2007年12月3日    竞得人：北京世纪鸿房地产开发有限责任公司

楼面地价：14975元

虽然由于这一两年来，二环附近的土地投放量很少，样本的覆盖性不够，从上面两个样本还是可以看出，二环附近土地的楼面地价应该是在11000元以上，如果加上2500元左右的建安成本，以及300－500元的大小市政成本（考虑到大市政条件比较好），项目的基本成本就达到了14000元/平方米以上；再计算上管理费用和营销费用，以及各种税费，在不计算财务成本的基础上，基本投入应在15500-16000元/平方米以上，考虑到现在的融资环境不好，融资成本比较高，所以开发商买到18000元/平方米，都是微利了。而“中信城”能买到这个价格，可能主要是他取得土地的成本没有以上样本那么高，同时也是有低价入世的可能。

由于北京城区内的建筑用地越来越少，土地的稀缺性自然而然的延续的房屋上。所以我认为北京市二环附件的住宅、公寓、写字楼都是一个增值的趋势。我不是大师，无法预计准确的价格，但对这个增值趋势的认定我是非常坚定的。

注：“中信城”的原始资料

http://www.bjjs.gov.cn/tabid/662/InfoID/37263/frtid/1192/Default.aspx