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横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

(2019-06-27 11:03:57)
标签:

联合办公

分类: 锌式

横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

文/冯启明 编辑/单一


不想做资管平台的设计师不是好的创业者。

今天,在JWK的杭州滨江总部,JWK玖维客创始人兼CEO楼剑俊宣布了玖维客战略和品牌的升级,并将旗下所有楼宇更名为“JWK”。

不论是曾用名,亦或是新名字,对大部分人而言都有些陌生。但实际上,凭借150万平方的在营面积,95%的出租率,JWK已经实现了全盈利。

在办公连锁品牌领域,JWK已经成了行业的隐形冠军

从5年前误打误撞迈出进军办公领域,到现在摘得行业桂冠,对楼剑俊来说,颇具有几分意外性和戏剧性。

2015年,楼剑俊拿出3亿现金,在距离阿里巴巴杭州滨江园区1.8公里之外的滨安路650号,买下三幢写字楼。

躺着收钱”,楼剑俊当时想得并不复杂,招人托管运营,自己安心当个房东。

横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

楼剑俊在媒体恳谈会上演讲

写字楼确实是“现金牛”。不仅能够提供稳定的租金回报,未来这些固定资产也还有升值的空间,当时距离杭州G20已经很近了。按照三幢写字楼10万平方左右的体量,每年至少能有3000万的毛租金收入。

当然,这样的构想也只是理论上的。

虽然没有资金压力,但尝试招商、运营等一些的委外托管之后,项目的运营和盈利情况,并没有达到楼剑俊的预期。

买下写字楼的两年后,34岁的楼剑俊决定做自己的办公连锁品牌IX-Work,这也是JWK玖维客的前身。在号称“资本寒冬”的2018年,JWK也完成了IDG领投的Pre-A轮投资。

楼剑俊和JWK所做的“办公连锁品牌”,在办公领域或许是一个全新的物种。

误闯办公连锁新赛道

2017年,他以手里的三幢写字楼作为实验品,创立办公连锁专业运营品牌JWK。

但是在业务和模式上,JWK能够对标的参照物几乎没有。

“大家会因为酒店的品牌,在挑选酒店时优先考虑,比如万豪、华住旗下的品牌等等。不管在本地,还是去外地出差,这些酒店的品牌都会是消费者选择。”楼剑俊说,长租公寓也有连锁品牌,但办公领域还没有出现。

横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

万豪酒店

虽然楼剑俊并不把办公连锁品牌和联合办公画上等号,但他认为,联合办公还是给行业带来了一些启发。

大家开始有办公连锁品牌的意识了。”楼剑俊说。

2015年楼剑俊买下杭州的三幢写字楼时,共享办公的理念开始在中国流行。

“如果2015年被称为共享办公的元年,那2016年可以算爆发之年,2017年就要叫裂变之年。”有媒体写道。

2017年,据说在“鲸准”APP上搜索共享办公,能显示166个项目。高力国际当年的数据,仅北京就有超过860家共享办公中心。

到2018年头部联合办公品牌开始集体发力。

2018年1月氪空间宣布完成 6 亿元 Pre-B轮融资,创下联合办公最大单笔融资纪录;2018年11月,优客工场宣布完成2亿美元的D轮融资;2018年10月,ATLAS寰图完成了数亿元人民币的A2轮融资;2018年6月,纳什空间完成近5亿元B+轮融资……

横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

共享办公空间

但2018年的厮杀,并没有让行业看到未来。

VCSaaS的数据显示,从2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

而如果倒闭和裁员还只让从业者焦虑,那么,软银对WeWork的投资,从160亿美元下调至20亿美元,才真正让人开始担心联合办公的未来。

“联合办公现在的模式不能支撑起完整的生态。”楼剑俊分析,一方面,核心商圈的物业成本太高,大部分中小企业,无法负担这样经营成本,同时,对于员工来说,核心商圈的生活成本也较城市副中心高出不少,比如房租、餐饮等;另一方面,联合办公更像是楼宇经济和生态的一个部分,而并非独立的业态。

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JWK玖维客的目标物业都在一二线城市的泛中心,地铁交通便利的位置,同时,物业体量是联合办公的3-5倍。在3.0的产品中,JWK玖维客和物业签约的最小面积在2万平方,按照一层写字楼3000平米左右计算,大约是6-8层。杭州万塘汇氪空间的面积大概就在3000平,大概只有JWK的1/6。

正是因为有了体量的支撑,JWK能够为企业提供的服务和生态远远要比联合办公多。同时,也解决了联合办公无法解决的痛点。

缓解办公之“痛”

IX-WORK园区,有这样一家“元老”级的奇葩企业。

2015年底入园时这家公司的办公面积在400多平方米,但到了今年已经拓展到1600多平方米,一共租下了16层和18层的四间办公室。

可能因为发展顺利,老板觉得园区和办公室的风水好,所以公司一直“赖着不走”。

“中小企业的成长和发展有一个过程,不同环节对于办公的需求是不一样的。”楼剑俊在分享和采访中反复提到的一个词是“服务企业的全生命流程”。

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JWK玖维客服务的对象是国内的中小企业,公司人数在15-1000人之间,面积需求在100-5000平方不等。单个产品最小面积在100平米左右,能够满足至少20人的办公需求,现有团队15人及预留5个办公位置。

楼剑俊认为,办公连锁品牌服务企业,其实是在帮企业提升员工的待遇。员工需要舒适的办公环境,但并不见得愿意要因为工作,付出更高的时间和金钱成本。

“员工、老板、房东,三种角色我都尝试过。回想起来这应该算不是我第一次创业。”楼剑俊说,中小企业员工的痛点在于通勤和工作压力,办公环境、装修风格和社群活动,并不是他们第一位考虑的事情。

早年做设计工作室的时候,他曾和当时的合伙人一起在杭州租房子创业。他回忆起,租的第一间办公室大概120平,白天在外面的空间干活,晚上下了班就到里面的房间睡觉。

当时除了出去开会和见客户,几乎所有的时间,他都在办公室里度过。

两年后,公司经营顺利,人员扩张,才从当时的商住楼搬到了写字楼里。因为担心搬得太远,员工容易流失,所以新办公室的场地距离之前的商住楼,不到3公里。

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JWK起家的三栋大楼

不过,这并不是说配套服务不重要。

“低频共享”是楼剑俊对于JWK玖维客产品中公共空间的定位。目前,JWK的每个项目都会择取6%-10%的面积作为办公第三空间。

他举例,比如当15人的企业出现一名孕妇时,企业很难为孕妇单独划出场地,满足例如排奶、哺乳等需求。但如果在一栋写字楼中,有超过20名孕妇时,JWK玖维客认为,这样的需求应该被重视和满足。

在最新的产品中,JWK不仅设计了哺乳室,还在尝试增加“小邮局”,更大更合理的快递收发室,以解决双十一、618等电商大促活动时,办公楼堆满快递的问题。

对于入驻企业来说,原先可能需要租赁1500平米的场地,才能够满足所有员工工作、生活等需求,现在只需要1000平米的场地就能解决,且单位面积的装修成本还比从前更低。以杭州为例,常见联合办公20人空间,定价大概在每月3万-5万,而JWK的产品,大概每月价格在1.2万左右。

好消息是,办公连锁品牌的天花板,至少看起来比联合办公更高一些。更重要的是,JWK解决了传统写字楼租赁市场,业务方和租赁方之间看不见的矛盾。

“二房东”终结者

今年年初深圳写字楼出现大量空置,同时,有不少写字楼开始打折出售。

不过这些写字楼的出租方,并不是直接的物业持有方,而是包租客。

包租俗称“二房东”,这种写字楼租赁形式在深圳并不难找,行业里最常用的两个套路——“低使用率”和“高杠杆”。

“低使用率”,又称偷面积,即实际使用面积非常低。根据业内人士透露,这在深圳是一个潜规则,即合同面积不需要对应房产证的实际建筑面积。按照重点照明大厦二房东项目的合同显示,二房东的成本是32万,实收51万,除去简易的装修和材料费,月利润59%。

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另一个套路则是“高杠杆”,这和之前爆仓长租公寓类似,都是二房东通过租赁合约找银行贷款,先收回租金,再让租客签订贷款协议,以月租形式按月还贷。

看起来这是一本万利的生意。不过,一旦大环境出现变动,包租客就开始着急了,随着去年开始的P2P、现金贷和区块链公司的大规模倒闭,二房东手里的物业成了烫手的山芋,于是就有了开头打折出售的消息。

对于写字楼类资产持有者来说,从施工完成到完成招商计划实现至少需要3年的过程,且无法保证盈利。而写字楼从定位、设计、装修、招商、运营、物业,都是由不同单位独立完成,很难保持项目持久运营效率。

对于没有经验的写字楼物业持有者来说,上述每一个环节都有被“坑”,甚至被坑惨的可能。

“这里的每一个环节都可能有坑,不趟过,是不会知道其中的问题的。”楼剑俊的在办公室领域的经验,也不是光靠想象得来的。

作为物业托管方,JWK的服务集成了产业链上所有公司的职能,能够服务物业从“项目选址—产品实施—项目施工—项目招商—项目运营”的全流程。

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JWK办公场地

以更为常见的二房东赚差价的现象为例。

“中间商”在水电、网络、消防更改等费用的溢价更是简单粗暴。比如通过提升水电费的单价,来赚取差价,或是网络必须找指定的网络运营商来赚取返佣等。

楼剑俊提到,之前自己最早帮园区里的客户查看施工质量时,实际不到600元每平米的材料费,客户所找的施工单位,报价单上赫然写着3000元每平米。

这样的做法太反人性”。他认为,传统模式中,物业方、企业主和企业员工,都没有因为中间商的存在真正享受到好的服务。

“我们服务的目标客户是中小企业,不细分行业或者领域,唯一共同的特性是,企业家和企业员工可能都是80、90后。”楼剑俊认为,服务企业最终是帮助企业服务员工,除了便利的交通,和相对较低的生活成本,中小企业的员工也希望能够体验在BAT大厂的待遇。

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JWK办公空间

经过两年的时间,最初经营不佳的IX-WORK园区,已经有200多家企业入驻,有近6000名员工在园区里办公。根据JWK方面透露,园区里的星巴克一年能卖500万的营业额。

当问到问到“JWK有没有对标企业时”,楼剑俊给出的答案是“万豪酒店”。

“不同的产品对应不同的公司的需求,就像万豪旗下有众多酒店品牌一样。但如果用户人群的话,可能会更像华住旗下的亚朵轻居,受到80、90后的喜爱。”楼剑俊说。

1000万方新目标

事实上,与联合办公可见的潜在规模相比,JWK所服务的一二线城市的写字楼市场要大得多得多。 

根据世邦魏理仕的研究数据,上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米,而联合办公产品总体量仅为85.7万平方米,联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例达到6%。北京和深圳也维持在6%的比例,而成都、杭州这一比例为3%,广州、南京为2%。

由此可见,即便是“共享办公”的概念被炒的火热,渗透率也依旧极低,传统办公形式依旧占据主流。

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戴德梁行北中国区写字楼部主管李世春在今年2月的采访中表示,截止2018年第四季度,戴德梁行全国监控的18个主要城市中甲级写字楼总存量是5554万平方米。整体看,一二线城市大约50%的存量写字楼有改造和升级的价值,大概是甲级写字楼的3-5倍左右。

楼剑俊也告诉锌财经:“除去头部的甲级、超甲级写字楼,以及尾部20年以上的老旧物业,一二线城市大概有50%的写字楼市场是我们的目标物业。

但眼下的办公市场行情却并没有那么乐观。由于写字楼的超量供给,入驻率普遍开始下降,业主方面临更大的招租压力。

目前来看,2019年一线城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二线城市租金小幅上涨,空置率大幅增加。存量规模增大,同时空置率上升,未来写字楼租赁市场将逐渐从卖方市场转向买方市场。对于物业持有方来说,需要考虑更多精细化的运作来实现增效降本。

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JWK旗下办公场地

而这恰恰是给了JWK整合行业的机会。

未来的目标是希望能够做到1000万平方的运营体量,这样的体量也会带给我们更大的优势。”楼剑俊在采访中表示,目前办公领域缺少连锁品牌,能够让企业像挑选酒店一样挑选办公空间。

一旦上述目标达成,JWK的运营模式也可能发生变化。

目前,JWK和物业方的合作形式仍然以,“先租赁,后改造,再招商,最后运营”的模式展开,虽然有较长的免租期,且全部实现盈利,但是JWK玖维客仍然需要投入装修成本。

随着运营体量的增大以及品牌效应的形成,这一模式也有可能转变成联合运营的模式。届时,JWK玖维客只需要输出产品和服务体系,不再需要投入租赁和装修成本。

“希望未来在相同工资,甚至工资稍低的情况下,员工更愿意选择在JWK的企业。”楼剑俊认为,这是他和JWK最终希望打造的品牌价值。

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