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江歌案暴露了日本一件非常坑老百姓的事

(2017-12-24 22:14:27)
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房产

来源:公众号【海外眼】

在江歌案中,暴露了日本另一件非常坑老百姓的事,那就是房产税。

陈世峰犯下了弥天大错,但是从相关报道来看,他也曾经是一名上进的青年。无常的命运让江歌、陈世峰和刘鑫发生了交集。在陈世峰和刘鑫恋爱期间,他们的房租是分摊的。

一篇报道中,有这么一段话:“中岛(陈世峰律师)也告诉记者陈世峰找女朋友确实有房租方面的考虑。两个月后的11月初,陈世峰已经准备和新的女友同居。”

如果租房同居了,再解约的话,押金很贵,所以在租房之前,就找刘鑫问问到底有没有复合机会,如果有机会,就不租房了………

如此可见,日本的房租是非常贵的。并不是陈世峰一个人遇到这一难题。2015年的一篇文章说,在东京,一个十平米大小的单间每个月就要达到6万—7万日元左右,约合人民币4500—5000元。

东京首都圈的白领们买第一套房子,平均年龄是在35岁。有个在日本大报干了一辈子的记者,来到中国,都被中国人房子的宽敞震惊了。东京大部分人是租房住,而且倾向租房的人越来越多。

江歌案暴露了日本一件非常坑老百姓的事

请点击此处输入图片描述为什么日本买房子这么难?为什么日本房租这么高?日本不是有抑制炒房的“神器”——房产税吗?

日本持有房子要缴税,叫固定资产税,土地和房子都要交。还有个都市计画税。税率有两种比较常见的说法,一种说法是年税率1.4%,一种说法是抵扣后年税率0.6%。哪怕0.6%,也是比较高的。

但是房产税真的能让更多人买上房吗?日本的例子说明,房产税起的作用是相反的。

韩国:房产税跟楼市调整有关系吗?

再来看日本的邻国韩国,韩国从1965年后就经历过几轮房产泡沫期,但每轮调整后又是一路上行,2001年-2006年上涨,尤其是2005、2006年韩国采取低利率,货币宽松,导致房价暴涨。

为了抑制房价上涨,韩国政府随后出台了房价调控政策,规定一人在购买第二套以上的房产时要交税,2005年开征房产税,根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。

但房价只涨不跌的神话,当时并没有因为房产税的开征而破灭,2006年,首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。

江歌案暴露了日本一件非常坑老百姓的事

2007年,美国次贷危机开始爆发,韩国的楼市才开始调整,其实最主要的还是加息起的作用。

最近十年来,据房地产114的消息,2016年第一季度首尔公寓平均买卖价约为5亿6449万韩元(人民币约321万),比十年前(2006年第一季度)上涨了约1亿2285万韩元(人民币约70万),可见房产税的实施,并不决定房价的涨跌。

美国:房产税并不能完全阻碍房价的上涨

美国也是同样。美国从20世纪初就开始征收房地产税了,目前各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间。

2008年之前的那一轮美国房地产暴涨周期,也是因为货币极度宽松,利率低刺激,导致房产税就完全失效了,不管税率高低,房价普遍大涨。

在泡沫刺破回归理性后,经过几轮QE,过去五年,美国房价涨了45%。房产税也不能完全阻碍房价的上涨。纽约所在地纽约州房产税率偏高,为1.62%,但房价依然是美国最高的。

直到现在,美国的自有房率也是不高的。汇丰银行曾发布了一份调查报告,调查了中国、美国、马来西亚、墨西哥等9个国家的年轻人住房情况。报告指出,中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%,是美国该项指标(35%)的2倍水平。中国青年住房拥有率数据或可商榷,但美国青年住房拥有率也实在有点低。

不是美国人的文化中喜欢租房。美国青年也挺想买房的,但奈何资本积累少。至于日本人,也是同样。父母帮忙买?那要交一半的赠与税或遗产税。

房产税为什么不能抑制楼市泡沫?

从国外经验来看,房产税虽然对房地产市场有一定作用,但像美国,其主要作用还是作为地方政府收入的来源,而非房地产调控的手段。

韩国和日本相似的是,在房价暴涨时,推出房产税,作为一种调控手段。但同时又在不断加息,所以很难判断因房产税导致房价下跌了多少,因为美国07年只是加息,房产税率这一因素不变,房价同样下跌了三分之二。

如果把时间稠度拉长点,你会发现,韩国日本房地产税产生的作用千差万别。日本连续加息,配上房地产税,使房价进入万劫不复的深渊。韩国连续加息,同时配上房地产税,房价短期跌了,但长期而言,房价照样涨。

同样是有了房产税,同样是高城镇化率,为什么房价涨跌幅不同?归根结底,还是取决于一个国家的人口和经济活力。韩国的经济增速在1990年后,除了1998年,始终大大高于日本。

江歌案暴露了日本一件非常坑老百姓的事

那么,说到底,这些国家出于让更多的人买的起房子、平抑泡沫的目的而开征房产税,但结果却并未见效,是什么原因呢?

首先,“房产税降房价”是一个花招,这个花招就是不计算房子的含税价。刨除税收,房价确实降了,但是,如果考虑到政府年年都要拿走业主一笔钱,折算进去,房子的真实价格是很高的。

其次,从经济学原理来说,征收房产税,就是惩罚资本积累,人们的资本积累动力就下降,资本就更难得到,所以无论是买房还是租房,都变难了。即便名义房价下降,真实购房难度也必然上升。那些支持房产税的人,看到别人炒房的时候,他们没有意识到,炒,其实意味着更多的力量来积累资本,从而降低普通人获得资本的难度。

这个道理非常简单、清晰,但不愿意对经济规律“服气”的人太多。当然,他们都得到了经济规律给他们的结果,而不是他们自以为能得到的结果。

更糟糕的是,惩罚资本积累不仅仅是带来买房难、租房贵,它还带来经济减速。人们借以提高效率的资本积累减速,经济自然减速。反过来,如果是税收惩罚之外的其他管制导致经济减速,也会使得资本更难获得。

专栏作家连岳在微博上评论网友在日本买房,说,不要迷信日本。在一些中国人眼里,美、日、韩都有房产税,所以房产税是个“先进”的税种,这是大错特错了。房产税是个严重倒退的税种,它从来没有达到帮助人买房的目的,也没达到增加税收的目的(惩罚资本积累长期来看减少了税基),它只达到了相反的目的。

本文由公众号海外眼发布,了解更多海外趣闻请关注海外眼!

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