今天有三名消费者拿着格式《商品房买卖合同》找到我，说现在已经要收房了，但是开发商委托了一家物业公司，要求消费者在入住前办理如下手续：交百分之二的专项维修基金、交百分之一点五的契税、一万元装修押金、一年物业管理费、签订物业服务合同、签订业主公约及房屋质量验收备忘录。

    大家通过网络组织了六十多名业主，准备集体收房，目前对收房过程中的问题有如下不满之处：
一、专项维修基金应当先由房管局小区办管理，待小区业主委员会成立后交给业委会，如果物业公司收取后拒不移交怎么办？

二、契税应当由税务局收取，目前没有看到税务局要求物来公司代收代缴的书面文件，如果物来公司不转交此部分税金而导致业主无法办理房屋所有权证怎么办？

三、物业公司收取装修押金即无法律依据也无合同依据，既没有退还时间也没有不退还时的责任，显然对业主不公平。

四、物业管理费只有价格没有标准，大家不知道物业公司今后要提供什么样的服务，也不知道不提供服务时业主如何保护权益，在物业服务合同中业主只有付费的义务，没有监督的权利，而且当业主不付费时每天要承担千分之一的违约

    我自己是律师，我经常与律师打交道，主要是一起办案，或者进行学术研讨。但是有时我也会做一下当事人，这不是表演，而是确实的、真实的事情，我也有自己不擅长的专业，客观的说绝大部分专业我不擅长。所以当遇到自己不懂的事情的时候，也需要委托其他律师来协助自己办理，在这个时候我和普通的当事人一样，我是消费者，律师是法律服务的供应商，我有选择律师的权利，也有支付费用的义务；律师有选择我的权利，也有根据合同约定完成任务的义务。总的来说，我认为我自己的选择有三分之一是错误的，就是说刚开始合作的时候，我认为某位律师可能比较行，真要签订了合同，支付了费用，特别是等到合同期限届满的时候，我发现有一批律师他们的所作所为与我自己的想象还是有距离的。经过若干次失败后，我开始总结如何才能选择好一名好律师呢？我想这个问题绝大多数当事人和我一样同样关注，特别声明一下我聘请的律师从来都不是免费的，因为我知道，免费的律师没有好律师，所以我和普通当事人一样支付费用，从几千到上万元都有。所以我认为我的角色和普通当事人应该是非常相近的，也正是因为这一点，我认为我考虑问题的出发点和普通当事人一样，在这时候我自己对

 

路一鸣：各位好，欢迎收看《商界名家》。中国古时候有一个名人叫孟子，据说小时候他的母亲为了找到适合他成长的环境，曾经三次搬家，这就是著名的孟母三迁的故事，这说明一个人的成长，乃至他的生活质量，跟他的周围环境非常相关，也就是我们今天常说的邻居们对自己的影响，环境对我的影响，今天我们就来谈谈和邻居的相处之道，不过我们今天讲的邻居是一个特殊的邻居，它是物业管理公司。

　　路一鸣：今年6月国务院颁布了《物业管理条例》，这个条例进一步明确了物业公司和业主之间的一些权利和义务，但是很多人仍然对目前发生的一些不能让人满意的事情感到不解，我们希望能够通过我们今天请到三位嘉宾的谈话，找到这些问题背后的原因，和可能的解决办法。

　　路一鸣：我身边的这位是北京著名房地产律师秦兵，欢迎秦律师。其实我都不用介绍你，因为那个《204条商品房买卖合同》，让你一下子成为老百姓特别的喜欢的人物了，欢迎你。秦律师身边的这位

您最近想买房吗？您害怕买房的交易流程出问题吗？您买的房屋可以顺利的办理过户手续吗？您卖房屋的时候怎样能放心收到全款？您买房的时候资金安全如何得到保护？中介能保护双方的利益吗？当房价涨落时如何防范交易风险？等等一系列的问题都会使您对买房望而却步甚至掉入违约的陷阱。京城致力于房屋买卖法律问题的著名律师王佳红和您当面交流买房、卖房风险控制，为您买卖房屋出谋划策，指点谜团。

主办人：秦兵房地产律师团队     房屋买卖法律部

论坛举办时间2009年12月20日星期日

举办地点：朝阳门外22号，泛利大厦，1607，北京市京华律师事务所。

公交行车路线：2号线地铁，朝阳门站下出A口，前进300米上过街天桥到对面，往南穿停车场，看到钱柜标牌即是，泛利大厦1607

自驾车行车路线：东二环至朝阳门桥，往东至第一个红绿灯往南10米即是

联系人：王悦 15601398080（由于空间有限，请您最少提前3天短信报名以便给您预留座位）

                     关于《北京市物业管理条例草案》论坛公告

     秦兵房地产律师团队于2009年11月29日星期日上午10点举例办关于《北京市物业管理条例草案》论坛.

    席间会有新闻媒体、知名律师以及物业专业律师、社区居民代表或人大代表等，现向社会公开邀请参会人员，如果您关注此条例出台，如果您有物业纠纷尚未解决我们欢迎您到来。
    请参会人员提前与会议组织者联系，以便为您预留座位，满员为止，谢谢！！

    （短信或电话报名，留下您的联系方式）
    联系电话：158 1102 9900
    联系人：王悦

    一、陷阱表现

    但凡是购房的人都基本遇到过，现在较为突出，也被艺术家创作成文艺作品，登上春节联欢晚会，我记得是由黄宏和巩汉林表演的。在此不在多说了。主要看如何防范。

    二、防范与对策

    （一）实地查看最重要

    广告一般在法律上被认定为要约邀请，大白话就是引诱你来买东西。现在的广告的水分太大了，我前几天写了一篇关于如何治理电视购物的文章。

    由于巨大利益的驱使，我的方案很有可能不被重视，就意味着今后的虚假广告依然会很猖獗，在这样的态势下，如何防范虚假广告关键在于我们自己了，一些高科技产品效能，我们无法去论证它是否有效，我给您的建议是太夸张的，宁可信其有，也不要轻易去尝试。或是等待一段时间（至少3个月以上），如果有是假的产品，这时候肯定会有报道，如果反映良好，再购买较好。

    对于房产，我认为，就购房的人来说，主要了解的是它的方位、结构、面积等，它的主体结构的质量如何不是我们一般人所能判断的，姑且不去关

    从今天开始，我将这几年在接受咨询及办案过程中遇到的购房陷阱及如何防范向大家介绍，希望对大家购房有所帮助。

    图纸陷阱

    交付的房屋“看上去”与图纸不符，但是购房者却是根据图纸作为依据决定购买房屋的，必然会打乱自己已经设计好的方案，造成不便。最难受的莫过于因为图纸标注不明导致无法追究责任。

    防范与对策

    买房子离不开看图纸，尤其是购买期望的，在无法考察到房屋的实际情况时，只有从图纸来着手了。请大家不厌其烦把下面的各种图所代表的意义看完：

 

     1、购房过程中可能遇到的几种图纸

 

    一般而言，一个房地产项目从规划到设计到施工再到交房，分别会有项目扩初设计图、项目规划设计图、项目建筑施工图及销售平面布置图等多张图纸，每种图纸的功能各不相同。

    （1）项目扩初设计图

 是最初报批的规划设计图，包括小区总平面布置、容积率和绿化率的确定、层高

    继侯耀华涉嫌违法代言被点名后，中国商业联合会媒体购物专业委员会昨日又通报了20个涉嫌违法典型电视购物广告。这一次，知名主持人赵忠祥、相声演员唐杰忠以及曾出演过领袖毛泽东的演员李学明进入了黑名单。

看到这样的报道已不是一两起了，为何屡禁不止，这不得不引起我们的思考，人们为何对电视购物如此信赖，究其原因无非是：

一、电视的权威性。生活在现代社会中，居家生活几乎离不开电视，人们的对电视所播放的信息的信赖性还是较高的，特别是在我国，因为我们国家是不允许个人或私人开办电视台、广播的，电视台、广播由国家或国家授权的部门管理或支配。电视台、广播台的行为在人们看来是国家或政府的行为，国家或政府的行为又往往是权威的。权威的信息当然易让人们产生信赖度。

二、明星效应，不必过多言。

 

    三、双方在婚前共同出资，婚后产权登记在一方名下房屋的归属。
    我认为，应当认定为产权证名下的个人财产。

    首先，基于物权法所确立的物权公示原则和公信原则。物权法颁布并实施后，确定了一个非常重要的原则，就是物权公信原则（包括公示和公信）。

    物权的公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式，物权公示的对象为物权的享有与变动。公示的目的在于使人“知”；

    物权的公信，是指登记记载的权利人，法律就推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的所有权不存在或有瑕疵，对于信赖该所有权存在并从事了所有权交易的人，法律仍然承认其具有与事实的所有权相同的法律效果。公信的目的在于使人“信”。

物权法既然确定了公信原则，那么我们就应当遵守，否则法律的权威性会受到质疑。

    其次，增强交易安全，保护第三人的合法权益。

    房屋产权登记在谁的名下，该房屋就是谁的房屋。如果登记在一人名下，房屋又认定是夫妻共有财产，对交易相对人来

    二、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，婚后夫妻共同清偿该贷款的房屋。
    这种情况下，该房屋应当认定为婚前个人财产，因为结婚及婚后共同偿还房贷并不能改变该房屋为个人财产的性质。

    但婚后共同偿还的贷款应属夫妻共同财产。离婚时共同偿贷部分应当依法分割。即取得权属的一方应向对方补偿对方所付房款。

    关于增值部分，当事人有约定依约定，无约定归属于夫妻共有，理由如下：

    （一）遵循了民事行为意思自治原则；

    （二）符合法理，因为房屋虽然登记在一方名下，但是用夫妻共有财产还贷（出资）的，并且又是双方当事人共同使用、管理的，所产生的收益当然归属于夫妻共有。