期待中，进一步收紧地产调控的政策让整个楼市后奥运猜想几乎落空。

    央行及银监会就下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》等于对一个病人再踹上一脚，还不知道后续是不是还要“拔掉输液管”让他自生自灭。事实表明，其实进一步收紧楼市信贷是整个金融行业的共识，从周四的股市就可以看出，地产股票用全绿来和整个大盘的上涨行程鲜明对比表态。从2007-2008年的地产调控顶级措施已经持续了一年，现在开发商总是寄希望于后奥运的楼市“救市措施”，让人们对于“金九银十”抱有最后的一丝幻想，都希望抓住这根救命稻草为2008年最后一搏。

   无需救市并不意味着需要落井下石，这个政策无疑显示楼市的失血势将加速。

   《通知》中的70%的贷款估值水平风险只能说明央行及银监会对整体房地产市场的信心也开始崩溃，甚至认为全国整体的房价可能跌至70%的估值水平以下。该《通知》传递出来的信号也让许多认为可以抄底的资金迅速撤场。

    就算是没有这个收紧的信号，到2008年底，开发商也必然面临严冬窘境，因为持续一年多的失血，已经让

    限价商品住房是指：政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。

    限价房的购买标准：本市城八区3人及以下家庭年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值在57万元及以下；4人及以上家庭年收入11.6万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值76万元及以下。

    限价房的再上市条件：已购限价商品住房家庭取得契税

    北京楼市量价齐跌已经是不争的事实，虽说统计局出面“辟谣”的数字有所不同，但是因为第一统计公布的数字本身滞后，另外统计的方法是楼市价格大平均，这种方法不符合房地产价格波动的位置属性，人们更多的是从某一个项目、地段的价格波动来判断价格的走势，所以从目前北京市的楼市来看，8月的价格已经比今年年初的价格跌去了10-15%，不过令人关注的是，在2008上半年，楼市跌去的部分还只是业主利润的部分，但是到了下半年，当前价格下跌已经开始令卖房人赔本出售了，这种情况的出现无疑是成交量长期低迷造成的结果。

    和深圳不同，由于深圳楼市减价迅速，对市场的行情反应快，所以深圳虽然有下跌40%的空间，但是快速、务实的下跌反而会使深圳成为内地恢复最快的城市之一。而北京由于众多业主减价速度慢，并且减价幅度小，而带来的这一价格回调过程远远超出人们预期的漫长，同时由于北京的房地产市场一手楼销售国企多，对于价格变化更是比股份制企业相当谨慎，因此也造成北京的楼市出现了相当长的调整过程，而且这种调整过程预计还在持续。

    人们总是希望把市场的成交量回暖放在“托市、救市”政策上

    进入8月奥运时间以来，一方面受到北京奥运会单双号限行的影响，其实更多的是心理层面的影响，另一方面受到整体调控通货膨胀的紧缩政策影响，一如人们所料一样，成交量也进一步深度下滑，很多开发商都说不如停工看奥运会算了。不过，北京开奥运会，其他城市的成交量也进一步下滑，就不难得出这是全国的全局性的局面了。

    从来没有过的全国性成交量紧缩确实到来，很多人都以为已经见底抄底，其实似乎仍旧在持续价量深跌。现在客户的心态是，第一现在到底什么时候才能见底？第二由于受到紧缩影响，买房人对于自己未来的收入增长看不清楚，所以现在买家继续维持观望，不单单是对楼价的观望，也是对未来经济走势的观望。

    银行的态度也很坚决，对于开发商的贷款坚决的减少和谨慎，并且会将放松的银根放到其他制造行业中去，房地产开发企业失血的现象看来2008年不会有根本改观，并且种种迹象显示还会越来越严重。

    经过一年多的努力，中国内地首支地产代理公司“世联”终于获得证监会批准公开募股，和之前的境内企业“易居”和“合富”在香港和美国上市不同，这次证监会批准地产代理公司上市，我们仍旧可以看出政府对于中小企业在A股资本市场募集资金的标准转变。

    首先是国内A股市场一向是重资产，轻品牌，“嫌贫爱富”，上市公司的主要评级指标是该公司的资产特别是净资产，因此A股上市主要获批的大都是制造业、国企等资产比例较多的企业，而大多数成长中的企业却由于无法有足够的资产额而被迫在境外市场上市，如网站、地产代理、广告公司等，就我了解，依照目前的A股市场上市标准，净资产1000多万的“世联”获批上市应该是首家依靠纯服务行业的中小企业A股上市，对一类“既无自己产品、有无固定标准”的服务行业来讲，表现出未来证监会对A股上市标准已经悄悄转变，门槛更加降低，预示未来更多的服务型行业讲有机会在资本市场大展拳脚；

    其次，“世联地产”为外资（港资）控股公司，在内地IPO市场上来讲，除并购外的首次突破，表明未来证监会审批对于外资企业来讲更容易在中国股

    临近奥运会，京城房地产市场反倒平静了许多，这个7月，许多开发商已经不再寻求降价促销来提高销售量，因为降价本身已经无法刺激客户，甚至连京城的北青广厦也临时停刊转做奥运专题。进入到7月，京城一手房成交量比6月再次下跌一半，一百多套的日成交量显示出市场的注意力已经转移到北京的街头五彩的飘旗。奥运来了。

    但是有许多信号显示，奥运后的市场已经逐渐蓄势了。

    首先是最近的市场买房人看房量骤增，无论一手房售楼处还是二手门店，许多客户都赶在奥运的到来抓紧看房，虽然并没有下定金的要求，但是在这两个月先物色目标，然后在奥运会后房价走势明朗时立刻出手购买是这些客户的普遍心态，而且这种情况就类似“蓄水”，在这段期间不断累积的趋势十分明显。

    其次最近的7月21日的政治局会议中，胡总书记的“引导楼市股市健康发展”的定调，也让人们对宏观调控的走向多了些猜测，预计3－4季度将采用更“灵活务实”的调控措施，信贷预计将“外紧内松”，并倾斜给个人贷款，进而带动成交量的上升，同时2008年的宏观调控也

    对于地产市场不用那么悲观，很多人都知道长期以来，房地产市场的总体发展趋势是稳中有升，在中国的大的经济背景环境下还将持续发展相当长的时间，目前的回调过程虽然相当痛苦，但是很有必要，对于楼市的健康发展能够起到很重要的稳定作用，开发商“猪坚强”们也大可不必掀起舆论大战来促使政府进行所谓的救市，因为“即没有必要，也没有效果”，特别是这次的市场波动、回调是整个中国房地产界全面的（连香港都计算在内），全局性的，这就注定了今年的房地产市场“获利回吐”肯定不是仅仅房地产层面可以解决的。

    就像北京这样的首都城市，从来没有人会相信楼市会跌价，从来没有人会相信政府会不管，一线城市中只有北京没有经历过一个完整的房地产周期，没有经历过房价、成交量剧烈上涨和下跌的过程，这本身就是不正常的，也是不健康的，2008年奥运年的这种波动就及时给业内上了一课。

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    “断供”的担忧不是空穴来风，如果房价下降30%，那么客户放弃房产的可能性大大增加，不过这些都是投资者的心态，在中国的绝大多数地区，投资者的比重并不高，不像深圳超过70%的房产卖给了炒房的，因此所谓救市，只是现在希望政府出面来重振市场信心而已。

    就像股市现状是政府“越帮越忙”一样，楼市进入到7月，成交量急剧萎缩原因已经发生了变化：

    --5月以前的客户观望原因是对市场价格走势不明朗而观望；

    --6月之后观望是因为对自己未来的收入减少进而减少支出而观望；

    虽然说结果一样，但是原因不同，要增加客户信心，必然要让客户对未来的收入预期增加才能重振市场信心。

    要是政府救市，手段无外乎是：

    1、增加市场的流动性，缓解开发商的资金短缺局面；

    2、降低购房人门槛，加大对购房人的贷款力度及额度；

    3、卖房门槛降低，让人们

    对房价涨跌的分歧来自于统计数据，现在说房价上涨也是对的，说房价下跌也没有错，那我们的真实感受呢？

    国家统计局发布的最新数据显示，2008年全国1－6月的房价同比上涨接近10％，虽然景气指数回落，但是市场反映依然强劲，不过和市场的观望气氛相比，说房价上涨谁都不会相信，从2008年上半年的房地产成交量及价格走势，很多人都怀疑“量价齐跌”，哪里来的“同比上涨”？

    我之前说过“不能拿统计猪肉的方法来统计房价”最重要的原因就是房地产的地域性属性，不同地点之间的房产价格很难放在一起比较，这样出来的数据就会给公众极大困扰和误导。目前的平均价格是用整体销售额除以销售面积得出的市场总体平均价格，这个价格上涨原因很明显，首先今年以来很多楼盘都是低开高走，比原来的前期售价已经偏低，另外目前市场成交量偏低，销售量高的楼盘低开高走的价格趋势自然影响到整体价格走势。

    那么北京市的楼价到低涨还是跌了呢？

    我们从每个楼盘每个楼盘的价格走势来看，就不难得出结论。

    1.首先多数新售楼盘都采

    2008年的楼市就像股市一样，出现“量跌”的现象，但是房价却仍然继续稳中有升。

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