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客户会的初衷是通过直接面向客户的营销模式，通过会员的满意度、忠诚度来降低营销成本，减少中间环节。显然，目前的中介代理模式与客户会模式是冲突甚至背离的。
（待续）
“万科用不着我们替他做策划或销售，他只要我们的客户。”同致行顾问董事长王波曾经告诉记者。去年万科第五园的代理业务聘请了中原、世联、同致行等四家中介同时进场，游戏规划是：谁签的单多谁就取得第五园的代理业务。最后，拥有客户量最多的中原接下了万科的业务。
——引自网上
上篇说到三级市场对客户会的打击，只是其中一个方面。或者说只是外因，更为关键的是公司内部取向以及项目营销经理们对代理公司“依赖”的形成。
2005年以前，绝大部分地产公司都拥有自己的销售队伍，自产、自销是最普遍的模式。此时，客户掌握在自己的数据库里，流失的危险性不大，而客户会作为公司中掌管客户数据的机构，颇受营销经理的青睐。也因此在引进代理公司之前的那段时期，是客户会发展的黄金时代。
2005年开始，大部分地产公司（包括深圳万科）开始裁撤自己的销售队伍，代之以专业的销售公司如中原、世联。至2006年，万科率先完成了销售
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2006年以前，市场处在一个相对健康的轨道。理性发展让公司有从容的气度来进行客户的梳理和维系；2006年底以后，随着市场的突然加速，营销经理们不再为客源发愁，更高的利润指标成为指挥棒。在这个时候，客户会对会员的积分、折扣权益承诺反而成为影响利润的消极因素，这就到导致了客户会与项目销售组之间的意见分歧。
按道理，这种分歧应该在2008年艰难的市场环境下得到缓解。但事实上2008年艰苦卓绝的市场环境让人疲于奔命，不愿意降价打折，而是相继祭出三级市场转介、重奖推荐客户等招数，而客户会本身因经费削减而难以施展。
三级市场的转介对于客户会是洪水猛兽，这表现在四个方面：
1、三级市场实施人海战术、以利益为趋动机制，因为有丰厚佣金的刺激，他们的业务员往往贴身跟进客户，在强大的攻势下，很容易影响客户的购买行为；
2、许多会员在通往项目的途中被拦截，他们不被看成客户会的会员，而是三级中介带来的客户；
3、会员在购买中，因为有三级市场的转介，而不再享有会员的权益，包括积分，因为项目定价中的一部分利润已经转为转介佣金，简介影响到会员利益。
4、最重要的也是
地产客户会曾经风行过一段时间，自1998年深圳万客会创立，中海会、招商会、侨城会、金地家天下相继成立，2002-2005年的这段时间，客户会也竞相使出浑身解数，帮助公司进行客户维系、产品营销以及品牌建立，其中最常用的手段是“会员优先通道”、“会员积分和折扣回馈”、“精选商家”等，引发了一阵小小的高潮。
以深圳万客会为例，2002年制定积分计划，用以奖励老会员推荐和重复购买，对于特别突出的会员，还会组织前往新马泰旅游，以此博得了不小的口碑效应；2004年底“万客会团购紫荆城”，制造了全城的万客会效应；2005年，第五园面市，会员享有优先参观、优先排号的权益，也着实让会员感觉到了加入万客会的魅力。
此后，2007-2008年，随着市场的火爆，以及组织架构的调整，万客会的组织职能似乎被表面的繁荣所掩盖，会员权益经常得不到保障，各个项目开盘也不再优先会员，使得曾经的组织光辉暗淡了许多，万客会成为一个“发短信”、“编会刊”、“搞活动”的机构。大量会员加入以后，因缺乏有效地维护和转化促进机制，反而增加了数据库的维护成本。因此万客会尝试以“网络2.0”为会员构建E-Life生活圈。
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游日本，遇台风、遇雨，未见太阳。感慨良多。
胡诌一个对联如下：
秋游日本本无日
偶寄香江江流香
见笑！
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究竟如何公正客观评价地产客户会的业绩？这是一个现实而又亟待解决的难题!
许多公司客户会之所以式微，是因为缺乏有效的业绩指标。当客户会用含糊其辞地定性化描述来展示客户会的成绩时，以量化指标说话的部门会很不客气地质问：你花了公司那么多钱，到底创造了什么价值？
也因此，客户会一直很难直起腰干，争取更多的公司资源。
其实万客会也遇到类似的问题。但万客会能够保住其江湖地位，不进仅仅是11年来领导的支持，也是多年探索之后，已经总结了一套较为量化的数据指标。这套指标分为四个方面：
1、客户满意度：万科每年都聘请盖洛普进行调研，满意度的数据会直接反馈到万客会的考核上去。
2、重复购买率：业主买房之后再买一套，这是重复购买。通过数据库系统取函数，简单就能得出。
3、推荐购买率：与重复购买一样。但前提是业主在第一次到访销售现场时，有另一个会员带着前来，并记录在表格当中时，如果推荐成功，业主可享受推荐奖励，以此来保证推荐的积极性。
4、会员转化率：当客户会通过各种手段和渠道拓展到普通会员时，转化为业主的比率；这里取数的基数非常重要，因为当会员拓展非常迅
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地产客户会曾经走过了一段辉煌的历程。据不完全统计，今天全国大大小小的客户会（或类似客户会）共有192个，其中深圳21个。
地产客户会究竟起什么作用？这个问题在最早创建客户会的万科集团内部也有不同意见。统观目前行业的林林总总，大致有以下几种：
1、战略营销工具：以深圳万客会为例，在万科内部就是作为战略营销工具来被认知和使用的。因为是工具，所以万客会还上升不到与部门同列的地位，但又被许多部门抢着使用；因为是“战略营销”，所以其概念往往模糊、难以量化。忠诚度、转化率是两个常设的指标，但现实的项目销售和长期的客户关怀，往往又使其职能左右摇摆，只能通过一些活动兼顾两方面的利益。相信在行业内这已是一种普遍现象。
2、客户关系维系与沟通载体：许多公司如招商、龙湖，均将客户会面向业主开放，成为业主是入会的第一道门槛。相比而言，深圳万客会算是开放的公众组织，但也有相当一部分职能是偏向于客户关系的维系，如荔枝节、运动会等大型品牌活动，便更多的是承载着客户关怀的职能。
3、客户拓展、储备与价值挖掘渠道：深圳
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偶然看到自己以前做过的一件事情，一篇文章，觉得非常有意思，遂拷贝过来，粘贴于下。
其时是在2003年秋，刚刚毕业，正是风华正茂又无所适从的时候，仗着胆气找来一大帮优
秀的老员工来给我们论道。座谈的笔录载于《金地》月刊，今天却从下面这个网址找了出
来。
http://bbs.nankai.edu.cn/cgi-bin/bbs/bbstcon?board=SocialArt&file=M.1086055239.A
聆听智慧的声音
成长－－优秀是这样炼成的
主持:邝勇军
我们，刚刚从大学走出来的毕业生，面向未来，既踌躇满志，充满好奇，同时又隐隐地
感到犹疑困惑。我们急于想铺展自己的画卷，描绘美好的将来，但是又苦于不知道如何
落笔，如何起承转合。一幅好的图画需要有好的构思，好的构思需要有好的引导。授人
以鱼，莫如授人以渔。今天请来公司优秀的员工代表，讲述嬗变和奋进的过程，将他们
在“渔”的过程中的智慧和经验作个分享。
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每年万科都有一个家庭节，形成一个传统了。
看看这次业主可爱小天使。
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