中国目前的房地产价格已经很高，从三个角度来看都是如此。一是跟历史水平比，二是跟人民收入比，三是跟其他国家比。很多人对此均有论述，我基本同意，在此不拟重复。
 　　可是，我同时也认为，在未来三、五年，房地产价格还可能出现较大幅度的上升。这篇文章讲的是“会不会涨”的问题(一个冷静的判断), 而不是“该不该涨”的问题。本人穷苦出身，虽然现已解决了温饱问题(本人在国内没有购置任何物业)，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北农村或小镇上挣扎，所以请政治觉悟太高的读者们不要指责我“代表某某利益集团”。我谁也不代表。
 　　我于1994年到香港工作，现在15年有余。香港绝大多数的房子基本没有涨价，或者打回了原形。虽然山顶和半山的豪宅平均价格高于15年前，可涨幅不大。香港绝大多数的房子在1997年前出现过大涨，可是从1997年起一直跌到2003年，现在又基本涨回到15年前的水平。
 　　关于这种奇怪的现象，不同的人有不同的解释。我有个偷懒的解释。在1997年以前的二、三十年，香港的广义货币供应量（M2）一直以双位数复合增长。在80年代，这个增长率更高达20-25%（颇像大陆现在和过去二、三十

    拙作“今明两年 全球大牛市的可能性”发表以来，我收到了一些读者的询问和指教。现谨就几个方向性的问题做一解释。

　　首先，我说今明两年全球大牛市，并不代表我对全球严重的经济问题置之不顾。恰恰相反，我的理由之一就是经济不振，企业利润下降和失业率的上升，以及由此导致的低利率和低利率预期的延续。但这只是事情的一方面。另一方面，本次的全球经济危机所暴露出来的一个大问题是全球的产品过剩危机以及增长的极限。

　　从厂商的角度来讲，赚钱的机会在减少。从全球经济的角度来讲，中长期增长的速度在放慢。因此厂商所能承受以及愿意支付的利率水平在下降。在金融体系的中介费用率相对稳定的情况下，存款的利率也在下降。

　　这种平行下移的过程也许已经持续了几十年之久。但为什么偏偏在今天显得十分突出呢？原因就在于厂商在过去几十年内用增加负债率的办法缓解了（或者抵销了）产品过剩的危机以及人为地“推迟了”增长的极限的逼近。厂商在股本回报率（即ROE）本来不够吸引人的情况下，用增加负债率来提高了ROE回报率。

　　其实，投资银行是这方面的典范：雷曼兄弟和贝尔斯登

　　谈任何一个资产的价格贵贱及未来的涨跌，离开了参照系都是没有意义的。沙漠深处的别墅与上海佘山的同样一座别墅不可同日而语。股票的价格（或一家上市公司的价值）离开了对利息水平的判断也是没有意义的。对中国人也好，对外国人也好，股票的最大竞争者永远是银行存款。

　　存款的利息越高，贷款的利息也会相应较高，故企业的内在价值就会较低，当然股票就会较为便宜。反之，股票就会较贵。企业估值，资产估值或者股票的估值最核心的方法就是ＤＣＦ（即净现值的折现）。也就是把该资产直到海枯石烂时所能产生的所有的现金流用某一个利率水平折现到今天来的总和。比如一年之后所能产生的一亿元的现金流用１０％的年利率折现到今天就等于今天的9091万元，　如果用2％年利率折现到今天就约等于9804万元。　

　　所有其它

     我经常听到上市公司的高管们说，“我们发现了一个十分有吸引力的生意 ，但由于它不属于我们的主营业务，所以只好放弃，或者只能让董事长的私人公司去经营”。不少公司的主营业务已经江河日下，但也不敢跳出主营业务的范畴，只好让上市公司不断萎缩。窃以为，凡此种种实在太遗憾了。
 　  首先，每家公司不论上了市也好，未上市也好，都应该尽量有个重点，或核心竞争力。企业应该抵制诱惑，避免资源过于分散。这都不错。不想做将军的士兵就不是好士兵，不想成为世界５００强的企业就不是好企业吗？这未必。成千上万的公司最终永远不能成为世界５００强，但它们在创造股东价值方面依然可以非常成功。而反覌世界５００强的公司在股东利差最大化方面未必都令人满意。絶大多数成功的中小企业的最重要和最突出的核心竞争力就是不把“主营业务”当作“宗教枷锁”，在业务内容和经营方式上十分灵活善变，当一个产品的生命周期见顶或开始下行时，他们能激流勇退，或者早就采取了“狡兔三窟”的风险防范办法。

 　　现容我列举几个成功转型和不屈服于“宗教枷锁”的例子。
 　　（１） 恒安国际（1044.HK）

各位股东和同事们：

    今天，我辞去了深圳控股（0604.HK）的执行董事和首席营运官的职务，但我会继续担任公司的顾问。过去两年半，谢谢大家对我工作的支持。

    我国地产业短期内遇到了一些困难，但中长期依然是我最看好的行业之一。这两年半来，我和同事们协助胡爱民董事长和张宜均总裁完成了十六项非核心资产的处置，收回现金近45亿元人民币。 

    在资本市场，公司的透明度有了不少的提高，并两次增发新股，集资近22亿港元。

最近半年，房地产市场很淡静。我多少有些使不上力气的感觉。既然领导交给我的任务已经完成了，我决定换换环境，再回到投资银行去工作。

    深圳控股有一个强有力的管理团队，现在手头现金充足，业务一切如常。我作为顾问和个人股东对公司的发展信心十足。

    这两年半，我得益于领导的栽培和重用，特别是对我的包容。我的其他同事们也很迁就我（我是个急性子）。在此一并道歉和道谢!

张化桥

2008年9月22日

    中国今天宣布降低银行贷款的利息和存款准备金率,这对我来说,一点也不吃惊。事实上,从今年四月份以来我在英国金融时报中文网和深圳控股的网站上多次做此预测。

    本文并非想说:'瞧,我早就告诉你们了。” 我今天想谈谈这半年来,为什么这么多的人看不到中国减息的必然性,以及对下一步经济大势进行预测。

    首先，我认为大家看不到中国减息的必然性主要是因为大家不知道实体经济有多么糟糕，这凸显出官员们、学者们和研究人员必须了解民生之艰，就业之难，营商之累。在有空调而明亮的办公室做预测，看几组数据，想当然，实在辜负了亿万百姓，辜负了毛泽东的教诲。

    其次，我认为今天减息和降低存款储备金只是一个开始。这次的减息周期可能持续到明年底，贷款的基准利率可能会降低到4.5%左右，也就是说，从现在的7.2%还要下降270个基点左右。我为什么做这样大胆的预测？

    首先，由于全球经济和中国经济的衰退，中国和很多其它国家的通胀很快会消逝，甚至有可能出现通货紧缩。对于疲软的经济来说，4.5%的贷款利息已经很高了。大家看看日本过去十年的贷款