加载中…加载中…加载中…加载中…加载中…过去N年中，我们所受的传统教育体系里，对于欧也妮∙葛朗台这个人物采用的是鄙视加嘲笑的态度，与此同时我们对“犹太人”这个族群也抱以贬义形容词的态度，但我们换位思考，假设我们将葛朗台的吝啬放到被认为“肥得流油”的房地产营销过程中，还是具有正面积极意义的。
今天，就房地产营销的过程而言，或许做好五个预先确定，就可以卡住可能“财气侧漏”的七寸，从而将营销预算在实际使用过程中基本做到亦步亦趋：
首先，定战略。这个战略是对于项目整体操作的战略。在实际过程中，我们经常看到的是因为对项目营销过程中抱着过于乐观或过于悲观的偏执态度，导致了对于整个项目预算中缺乏战略，而导致在实际花费过程中预算形同虚设，当然一句“计划赶不上变化”就可以搪塞过去。
又或
上周接受【新民晚报】采访，话题是关于房地产营销中的蓄水问题。说着说着就不正经到了婚姻，并打了并不恰当和严肃的比方，说蓄水就犹如筹备第一次婚礼，但话糙理不糙，蓄水之重，因为几乎没有重来的机会！
今天分析房地产市场的时候，犹如贵族少爷如今一夜豪赌已经沦为庶民，所以言必称“市场好的时候”，这像极了【围城】里那个老艺术家李天济扮演的角色，张口就是“兄弟，在英国的时候！”，但为了比较两种前后截然不同的重要性（尽管做法还是有点雷同），所以言之凿凿还是要来一句“市场好的时候！”
上周接受【新闻晨报】的电话采访，被问到购房者在今日市场下购房最看重的权重。记者给出的第一选项是交通，第二选项是配套，对话在这时候戛然而止，因为思维失语了——“不是说最重要的是性价比么？”
其实，对于消费能力有限的大多数普通购房者而言，买房不是做加法，不是“我最看重什么？”买房或是做减法，即“我最能放弃什么？”营销中曾经有句至理名言叫“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。这话曾经在被要求降价的时候反复提及，但我们今天不探讨降价问题。
在讲到单一的交通、配套还是价格问题时候，我们可以恢复对话，因为交通、配套还是价格，这些权重都不是单一量化分析，而是将交通、配套乃至很多关于商品的景观、环境、人气、品味都集合在价格这个权属下来“捆绑综合分析”
举个例子，
楼市中的开发商和消费者，本身的对位关系隶属甲方乙方。但这些年来，某些意淫倾向严重的刀笔吏们，套用了军民鱼水一家亲的概念，发明了温情脉脉但虚假无比的“双甲方”，但本质上谁本位的问题一目了然。
之所以认为开发商和消费者之间是无法消除的鸿沟，是因为彼此立场的不同。之前看过一个比较形象的广告：一个抹胸美女，画外音是“低点，再低点，能不能更低！”其实，这是目前情况下购房者的典型心态——在一个强势市场，只存在“买到”和“没买到”两种结果，所以对价格几乎已经忽略，但在如今僵持和局部破位的市场里，存在着“可买&可不买”、“今天买&以后买”等两两多对的排列组合关系，所以即使去年有开发商打折造成了个别项目快速动销，但不可否认的是——跌价对于同业有损害，跌价对于消费者心态更有影响：
一个原先定价20000单价的项目，卖16000了，你说“性价比凸显了么？”，或者说“购买金叉点到了么？”，没有人可以给出答案。
不许笑，不许想歪了，但如果你真的要痴头怪脑，我也无所谓。
关于男性还是女性，谁更适合做房产销售，这个话题其实无关八卦，而是从房产市场的历程来分析！
最早有房产销售这个工种的时候，外界对它的行业动名词是“年轻女孩吃青春饭的工作”，以至于在很长一段时间里，外界对于房产销售人员的成功基因归纳为“卖相好一点、嘴巴甜一点、对人客气点”就能促成成交，之所以这种误会能够成立，一切缘于那个“客户主动要求买房，纠结的无非是买哪一家的房子”的大背景。
至于对该工种的技术考评则已经隐匿到九霄云外了。
客观地说，年轻漂亮的女性从事房产销售，的确有先天优势。换位到你是消费者，同样要购买、同样要签约，同等条件下谁都愿意将一个走过场的环节和年轻漂亮女孩进行沟通，
为了标题上难懂的专业名字，我屡次用了CTRL-C和CTRL-V。但这等辛苦之后，我可以用一句话阐述这个标题——因为乙酰氧基苯甲酸就是阿司匹林，阿司匹林就是乙酰氧基苯甲酸。
如上引用的这个案例并非杜撰，而是真实——某年还在从事作息制度和夜总会小姐一样的外汇期货交易，因为长期昼夜颠倒突然眼睛疼得不行，那个长得高深莫测的医生在90年代末居然已经知道“小病大治”，让我拍片子做CT，最后打发我的话是：“给你开点乙酰氧基苯甲酸”。我傻勒吧唧以为这是什么高精尖，结果被人一言蔽之“就是阿司匹林呀!”
切入正题。今天我们讨论营销传播的问题。按照今天房地产的专业术语而言：“阿司匹林是推广名，而乙酰氧基苯甲酸是案名”。为什么要起推广名，顾名思义是为了推
这是一篇阐述营销体系中人员换岗可行性的研讨。
在房产营销体系中，策划和销售两个工种是需要全程纠缠在一起的咬合流程；但在很多营销公司的运营体系中，策划和销售却体现着同床异梦的背离感——无论是准入门槛，无论是收入性价比，双方之间都是汤姆和杰瑞的关系，既彼此算计又彼此苟且，还彼此推搪！
既然如此，我们就来探讨下双方换岗的可行性！
至少从策划转销售这个方向来看，我觉得是存在可行性。
支持理由有三：
第一，
关于先有鸡还是先有蛋的扯皮，从开始到现在就一直没有权威界定。在今天市场弱势背景下，关于房产销售中应该先攻住宅还是先招商业，正在复制这样一种永远不会有结果的扯皮流程。
的确，在目前整体经济运行迟缓的大背景下，已经不能用“一般来讲”这种搪塞来界定营销中的所谓经验，比如“一般来讲，都是住带商”，就是一个典型“经不起推敲的定律“。
如果房子卖不好，销售可以换位消费者推脱的藉口说“你们都没有商业配套，我买进来没法生活”，接着销售人员就一脸无辜地把皮球踢向招商人员；这时候，招商人员也可以果断效仿地用商家口吻回答：“他们说，这里人气都没有，就算零租金，也不愿意来做生意！”
结果，就是继续没结果地扯皮，就像汤姆和杰瑞一样。
其实，加一个状语条件，住带商这个“一般来讲”是成立的，也就是在今
几年前在虹桥路某高端项目的操案中，有次广告公司被甲方训斥，我野眼了半天，事发缘由是广告中出现了“性价比”这个词，让甲方老板觉得很——“不符合我们项目的调性！”
这后来的很长一段时间，我们好像已经习惯了“性价比=低端楼盘”的调性登对，所以在夏朵小城的操作中，甲方也心甘情愿地反复强调说“我们这个项目最大的卖点就是性价比”。
斗转星移，上周在某豪宅项目的出街稿中，居然很文艺地——又见“性价比”。由此反省，其实过去N多年，我们都误读了性价比这个字眼，其实无论是豪宅抑或低价房，在所有消费行为中，也不论亿万富豪和普通工薪阶层，性价比其实都存在彼此的心中。
回到虹桥路那个项目，一度因为价格高于周边30%而遭遇市场冷眼，营销总监曾经对策划人员有个经典的教诲——“格只盘
前两天，正央求网站主管推荐上一篇博文，她审时度势地启发了我，之前写过对于房展会的马后炮N多，也不乏装作很高深地来一句“我老早就预测到”，但那没有互动情趣，今天就真预测一下，或许在五一之后的某一天再回看，会有一种小孩子对于真相的求知欲。
预测一：参观人数将创新高。尽管未从官方渠道获知本次房展会的参展单位数量，但从目前接洽获得的信息应该还是基本饱和。但是屯于市场调控未见放松，但降价促销已久并已显示出“降价不是万能药”的迹象，对于有购房需要的或者想要继续观望的市民而言，这次房展会或许可以传递更多讯息——
看看甲方促销力度有没有进一步“急坠”？这是所有买房和不想买房的人都幸灾乐祸的G点，除了相关房地产从业者。
看看购房者的“大流”，是开始有人入市还是集体继续口袋便秘
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