2009年第四季度，作为营业税优惠政策执行的最后大限期，也是一个让二手房市场多少有点紧张的特殊时期。可以说，这时候的买卖双方心理都极其微妙，而这些微妙的心理也会通过间接折射反映到交易市场上。“链家地产”市场研究部认为，都是为规避营业税成本而急于交易，买卖双方心态各有不同，对于卖方来说，是未来一旦营业税政策不续行，需求和交易还会不会持续旺盛，这关系到自己的房产能否仍在高位中出售，即对未来二手房市场供需格局是否有所变化，从而引起价格是否变动的判断，担心的是未来需求观望会造成房产空置或者房价下降，因此出售房产时为确保大限之前成交，切忌盲目提价，甚至为和其他类型房产位形成足够的竞争优势，可适当放低价格；对于买方来说，则是当前买房“抵消”掉营业税划算还是未来买房缴纳营业税划算，归根结底也是对未来价格走势的预期，担心未来凭空增加5.5%

2008年，整个房产市场处于低迷期，政府从交易税费、贷款等多方位出台了扶持政策，其中最为重要的要属契税减免优惠、营业税优惠政策、免收土地增值税政策以及贷款最低执行基准利率0.7倍的优惠利率等四项政策。即2008年10月22日晚，央行、财政部等部门联合发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中针对房地产市场的措施如下：首先在税费上进行减免，从 2008年

2008年10月22日晚，央行、财政部等部门联合发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中在信贷政策上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。这一优惠政策执行至今已逾一年，关于未来是否续行的说法也较为多样。“链家地产”市场研究部认为，未来此项优惠政策一旦不续行，产生的影响将非常之大，甚至将可能引起市场走势发生根本转变，这主要体现在以下三个方面：

第四季度是租赁的传统淡季，需求锐减租金下滑是一种常态，而今年10月份，作为淡季的开端，整体表现依然强势，只是后势衰退迹象明显，这主要表现在以下三个方面：

    首先，成交量持稳，需求下降20%左右

 

    由于十一“黄金周”期间整个京城房地产市场表现的差强人意，尤其二手房市场创下了三月份以来单日成交的新低，因此，对于十月份二手房市场终于将从高位“落马”的预言，更让大多数人信服。尤其是价格经历了轮番上涨以后，十月将标成下降走势的开端。而实际上，最为年底市场缩影的“排头兵”，十月份市场到底表现如何呢？盘点如下：
    成交明降暗涨：1.9万余套环比下降25%左右，而中下旬成交趋势明显上涨
    据“链家地产”市场研究部根据存量房网签数据分析，10月1-30日二手放成交18829套，预计全月成交1.9万余套，相比9月份的2.6万余套，下降幅度达25%左右，这是今年以来环比首先出现下降的月度；而十一假期之外的成交量却高于九月同期，即10月10—30日，二手房成交1.85万套，相比9月同期的1.71万套，上涨了8%。十一假期成交的冷清和九月初银行新政执行前的集中成交，造成了两个月份二手交易市场开端截然不同的一低一高局面，是决定十月份成交走低的主因，这不能简单的归结为需求和成交开始走低，与此相反，十月中下旬节日后的市场逐渐回归，相比九月份明显走高的趋势，恰说明十月份实际是明降暗涨的

    二手房价在经历了连续上涨后，已进入高位盘整期，10月份整体二手房价与上月基本保持平稳，因此，个别与此相反的区域二手房价格涨幅较大的现象在本月变得突出，是什么原因推动区域房价继续高位上涨呢？这是否会为整体房价带来“以点带面”的效应从而引发新一轮的上涨呢？针对在价格高位盘整期仍呈显著上涨趋势的立水桥区域盘点如下：
    典型二手楼盘房价一月涨千元，涨幅达6。5%
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月份立水桥区域二手房平均成交价格在12500元/平米左右，相比上月同期涨幅在3%左右；其中，佳运园、北苑家园茉藜园等楼盘更是月涨千元，涨幅相对更加显著，达到6.5%之高。立水桥区域二手房价盘整期显著走高，主要与以下三个原因有关：
    首先，区域新建商品房供不应求，需求被迫转移间接推动二手房价上涨
    据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前立水桥区域新建商品房项目不超过5个，并且其中的绝大部分项目已经销售完毕或者出于严重的供不应求状态，例如，美立方项目供应只有几百套，登记需求已经有近万人。正是区域商品房市场近乎畸形的供需比例

    二手房交易市场自2009年春节后，经历了持续半年的成交量高位，同时，创下了成交价格涨幅新高。而9月份，由于银行贷款将采取合同价和评估价孰低原则的新政横空出世，“链家地产”市场研究部认为，这些对于始终高位平稳运行的交易市场仿如一枚激石，并且也会如荡起的涟漪般越到时间外围影响越大，而身在核心的九月份更多的是承担起四季度“分水岭”的角色，每一个交易指标几乎都处在短期稳定长期或可变化的特殊状态下，未来引导交易市场向年底高位冲刺还是走向低位沉寂，未来政策趋势与时间节点对其影响更为关键。这具体主要表现在以下三个方面：
    首先，本月价量企稳，但客户量下降近两成未来变动较大
    据“链家地产”市场研究部根据存量房网签数据分析，9月份全市二手房成交量25562套左右，相比8月环比涨幅%；13个区县成交均价10340元/平米左右，与上月同期基本持平；相比于交易市场价量的稳定，从能够间接反映出下期成交趋势的当期需求量上看，相比上月同期有20%左右的下降。
   “链家地产”市场研究部认为，虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断，但这也不能够简单地归

    9月初，北京银监局下发《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。很多人认为，至此二手房连续半年多来的价量高位运行将告一段落，甚至成交量受挫从而影响价格回落，二手楼市将再现拐点。那么交易市场短期内的反应如何，长期走势又将怎样？“链家地产”市场研究部特盘点如下：
    首先，9月前22天二手房价量企稳，需求存在短期缓冲与“拐点”无关
    据“链家地产”市场研究部根据存量房网签数据分析，9月1—22日全市二手房成交量18000套左右，与8月同期基本持平；成交均价10300元/平米，与上月同期基本持平。当期价量未出现“拐点”迹象。
而从能够间接反映出下期成交趋势的当期需求量上看，相比上月同期有16%左右的下降。“链家地产”市场研究部认为，虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断，但这也不能够简单地归结为“拐点”即将到来，主要“银行新政”打破多年来默守的交易规则，会让大多数二手房需求者心理上产生一个缓冲：一方面是继续作低合同价节省税费成本，但可能造成购买

    9月28日，地铁4号线将开始试运营，这条地处京西纵贯南北的地下交通枢纽，从初建到完工再到即将通车，每一步对周边区域影响不可谓不大。
    据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月上半月地铁4号线沿线两端站点即公益西桥和安河桥北租金上涨最为明显，相比上月同期租金上涨200元以上/月；而换乘站西直门、西单租金相对稳定。具体表现如下：
    首先，4号线开通“颠覆”公益西桥周边租赁市场，其租金月涨幅6.5%以上达中高端门槛
    据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前公益西桥站点周边一、二、三居室租金分别为1900—2100元/月、2600—3000元/月、4000—4500元/月，相比上月同期上涨了200—300元；主要的租赁热点小区为星河城三期、城南嘉园、名都嘉苑、旭日家园等。“链家地产”市场研究部认为，随着地铁4号线的落成和即将通车，公益桥到马家堡一带租售价格都迅速上涨，月租金涨幅已普遍达6.5%以上。这主要得益于区域房产相对较新，各居室面积相对较大的特点，将区域定位迅速转化为偏向中高端的租赁人群，租金价格也达到了一个相对较高的水平。
  

    随着二手房成交连续六个月到达高位，价格也开始明显上涨。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，自2009年6月份以来，二手房价格上涨拐点显现的较为明显，平均成交价格以月均1.3%以上的涨幅保持高位向上趋势；而这其中，“拍卖地王”地块周边区域房价涨幅更成为领涨行列的“佼佼者”。
    六里桥：二手房挂牌价14100元/平米，一周报价上涨4.8%
    据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月第一周六里桥区域二手房报价达到14100元/平米，这相比一周前涨幅高达4.8%；而整体市场的报价由于之前连续几个月的高位运行，9月初则处于持稳状态。六里桥区域二手房报价的上涨，很大程度上与一周以前六里桥新村地块以15766元/平米楼面价成功拍出有关：六里桥区域二手房供需比已达到1：6.3左右，但是13200元/平米的成交均价已刷新区域二手房成交，因此价格处在区域供需失衡状况下仍然处于拉锯场面，但是区域新拍地块楼面价的相对高位，让业主对后市二手房价的上涨注入了一针强心剂，因此迅速提高二手房报价，使区域挂牌价格涨幅短期内处于全市的领涨水平。
    大兴黄村：二手房价经过爆发后开