链家地产

5月14日，北京统计局公布1-4月房地产市场运行数据。

    4月北京房地产投资略超200亿，同比环比均大幅下落

    根据统计局公布的数据，2012年1-4月北京房地产投资654.4亿元，同比增长1.4%，其中住宅投资309.8亿元，同比下降25.7%。从单月情况看，房地产投资为202.7亿元，其中住宅投资为90.4亿元，同比和环比分别回落。45%和33%。

    链家地产市场研究部陈雪认为，前四月房地产投资仍然低迷，在商业写字楼市场投资规模仍能保持同比增长趋势来看，受调控政策影响最大的住宅市场是拉低当下房地产投资的一个重要因素。而住宅投资中还包括了政策性住房，若考虑到目前政策性住房投资规模逐月增加、4月环比增长33%的情况，则4月份实际上商品住宅投资同比降幅可能会超过50%。

    陈雪表示，目前住宅投资大幅下降的主要原因，一方面是由于当前房企还在处于加紧销售来补充资金的阶段，以填补去年持续扩大的资金缺口，并不急于新项目的开发。新开工面积明显减少，无疑明显影响了房地产投资的规模。当前真正能够高速周转的房企也只是极少数。另一方面，政策层面虽然未有

    5月11日，国家统计局发布4月居民消费价格指数：2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%，环比上涨0.2%。

    4月CPI同比涨幅回落至3.4%，物价仍未稳定

4月份CPI同比涨幅为3.4%，涨幅较3月回落0.2个百分点。4月物价水平环比下降0.1%。从结构上看，食品类价格同比涨幅7.0%，影响居民消费价格总水平同比上涨约2.20个百分点，是带动居民消费价格总水平同比上涨的的最主要因素。

    链家地产市场研究部陈雪认为，4月CPI在3月反弹后有所回落，一方面影响物价上涨的一个主要因素——食品类价格的上涨幅度有所减轻，另一方面，因节假日的需求增多导致的物价上涨因素也在慢慢消退。自2011年7月以来，CPI由最高点的6.5%开始逐渐回落，但目前还并未稳定。虽然目前宏观调控效果显著，且经济增长放缓，会促使CPI继续保持回落的整体趋势，但也会受到国际上大宗商品价格变动等因素的影响。

    货币微调预期仍存，但短期内实施可能性不大

    链家地产市场研究部陈雪认为，当前根据央行发布的信息来看，货币政策采取

    商品住宅市场走出传统销售淡季，在成交量上涨的推动下，将逐渐迎来推盘小高峰。但是从4月中上旬的供应情况下，小高峰有延后迹象。 4月前20天只入市6个项目，且全部为面积约在170平米以上大户型或别墅等偏高端项目。到目前为止，只有相对面积最小、定价最低的颐景润园成交6套，签约率为4%。

    4月中上旬供应386套，24项目将集中5月开盘

    根据链家地产市场研究统计，4月中上旬新增期房供应量只有386套，虽然后10天可能会有所增长，但比起预计入市项目数量来还是大幅减少，部分项目延至下月开盘。截至目前，预计5月份的开盘项目数量为24个，朝阳、丰台、海淀、西城共有9个项目，占比为38%，房山和通州的数量最多，分别为5个和4个。目前有半数项目给出定价，其中多期项目于前期相比并无明显降幅。

    链家地产市场研究部陈雪认为，一般情况，二季度是年内第一个传统供应小高峰，但4月至今仍未见到高峰态势，3月份市场的突然升温在一定程度上造成市场回暖的假象，部分高性价比项目惜售或延期入市。但4月份成交量稳步回落的态势，减弱了开发商的此种心理。另外，

     国家统计局今日上午公布3月份70大中城市住宅销售价格变动情况:

    3月全国房价环比降幅扩大，

    概述：根据北京市住建委的网签数据统计，2012年4月第二周（4.9—4.15），新建商品住宅（包含保障房，下文同）网签量为1851套，成交量环比大幅增长61.4%，小幅高于2011年的周均成交量约1700套。成交价格（不包括保障房）为18432元/平米，环比上周小幅下降5.2%。本周新入市2个项目。新增供应处于低位，链家地产总结4月第二周新建商品住宅市场主要表现如下：

一、成交量：清明淡季影响脱离，本周成交稳步回归

    根据链家地产市场研究部统计，4月份第一周新建商品住宅网签量为1851套，环比大幅上涨61.4%，比3月份第二周上涨37.1%；其中，去除保障性住房，新建商品住宅成交量接近1000套。认购量为1547套，环比上涨8.6%，基本与3月份第二周持平。

    概述：4月份第二周（04.09-04.15），北京市二手住宅成交量为2281套，环比上涨140%，同比3月第二周上涨了6.5%。成交价格为21891元/平方米，价格基本持平。

一、成交量：4月第二周成交量达2281套，环比涨幅140%

    成交量分析：4月第二周，北京市二手房成交2281套，环比大涨。主要原因是4月第一周受假期影响整体成交过低，不足1000套。第二周成交恢复常态，与3月第二周成交量相当，上涨幅度仅约6.5%。

二、成交均价：成交均价为21891元/平方米， 微涨0.7%

    近日，有媒体报道，在京沪等一线城市，部分银行实行首套房贷8.5折优惠，放款周期也从年前的1-2个月缩短至1-2周。这是货币政策继2月首套回归基准利率后针对刚需的进一步定向放松。但其涉及的范围仍具有一定局限，尤其二三线城市并未明显跟进。

    链家地产市场研究部统计，成都、大连、南京、青岛、天津等主要二线城市银行并未就首套房贷进行跟进，在以上城市中除了青岛和天津有个别银行针对合作项目或经纪公司实行85折外，其余城市和银行多维持在9折以上，大连、成都银行仍基本维持基准利率。

    链家地产市场研究部陈雪认为，银行批贷的逻辑通常都是优先保证北京、上海等一线城市的信贷额度，因此二三线城市普遍优惠甚至出现85折优惠的条件恐将在5、6月份才会具备。但到时银行是否会执行优惠政策，形势并不明朗。这主要是因为二线城市限购门槛远没北京等地高，明显放松贷款可能在减轻刚需负担的同时带来一些调控隐患。

    自从2月份央行提出首次购房家庭贷款需求后，货币政策针对刚需明显放松，从去年的上浮10%-15%回归基准利率，部分银行在短期内降至9折或85折，虽然难以出现2

    据链家地产市场研究部对2008年以来楼面价前十的地王项目监测，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外2个项目亦会在近期入市。从已入市项目的情况来看，截至目前整体签约率偏低，地王项目处境尴尬。

    据链家地产市场研究部统计，已有保利东郡苑，如缘居南里，保利望京苑，中海九浩苑和远洋天著景园等5个项目入市销售，其住宅的平均价格为36776元/平米，其中土地成本占比超过五成，平均签约率仅为26%，比2011年7月至2011年12月入市项目的整体签约率35%低约9%，如果仅仅以2011年8月入市的项目来算，地王项目落后的签约率将大大提高。

图1：部分地王项目销售情况

    4月13日，国家统计局公布了一季度房地产市场运行数据。

    一季度GDP增速8.1%，楼市调控仍处在关键时期

    根据统计局公布的数据：一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。

    链家地产市场研究部陈雪认为，自去年以来GDP增速一直出于回落态势，一季度增幅较去年同期下降达1.6个百分点。经济增速的明显放缓，可能会加大市场对于政府会出台带动经济增长的政策的预期。尤其是一些二三线城市的调控信心并不坚定，地方政府仍会存在调控政策微调的意愿。但目前房价与收入水平整体差距仍然较大，房价的合理回落还并未到位。目前楼市调控仍处于关键时期。

前两月房地产投资规模再度下滑

    2012年1-3月，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。

    3月16日，丰台丽泽商务区招标成交了