买卖房产法律服务

                                   北京天依律师事务所

　　　一, 法律服务的作用:对于一般买卖房屋的人来说,都是人生第一次经历,一般不了解买卖房屋的流程和相关法律政策,存在很大的交易风险,因买卖房屋引起的纠纷浪费当事人大量的精力、财力,苦不堪言。专业律师通过提供咨询、审查权证、参与签订买卖合同、参与过户、参与验收房屋,严把法律关,避免纠纷的发生,使委托人只花少量的钱就能放心完成大额的房屋买卖交易。

 成功办理了北京各区、县各类房产案件,类型涉及高档别墅、普通商品房、房改房、经济适用房、央产房、未取得产权证房产及特殊房产的买卖;改底单房产操做;大宗房产、公司房产、商用房产过户

房主违约不同意出卖房屋案件判决书

起 诉 书

原告：　　，女，67 岁，汉族，退休，住北京市朝阳区　路29号　　　号楼　幢　号。

被告：　　，女，40岁，汉族，住　　　　楼6　　　号。电话：　　　。

案由：房屋买卖合同纠纷

诉讼请求：

1、　判令被告协助原告办理所购房屋所有权过户手续；　

2、判令被告在房屋过户同时协助原告办理公共维修基金过户手续；

3、判令被告向原告支付逾期履行合同的违约金（自2009年8月1日起算至实际履行之日止，每日人民币219元）；　　　　　

4、判令被告承担本案诉讼费用：

事实与理由：

2009年5月12日，原、被告通过北京　　置地房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖居间服务合同》（编号GE M- 0008　　　）以及《北京市房屋买卖合同》。合同约定，原告以总价款73万元购买被告所有的北京市朝阳区建国路　　　号　　楼　号房屋。原告于5月12日和5月18日分别交给被告定金4.3万元和1.2万元共计5.5万元。2009年5月18日，原告与被告及　　置地公司签订房屋买卖补充合同，约定被告于5月29日前交与原告

深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明

为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：

第一条 本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。

该条是关于二手房买卖合同的定义。

商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业；2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房；3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二手房买卖合同特征为：1、

                  　　　　　　　 试析房产买卖中的避税与偷税

　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产法学会约稿

       避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。避税与税收立法者的意图相违背但并不违法。偷税指使用不合法的手段企图不支付有关的课税。偷税为法律明文规定禁止的行为，它是一种违法行为，应受到相应的处罚。现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

一、延期交易过户

       因为税法规定满一定的年限后就可减或免营业税，延期交易过户是最常见的避税操作方式，是先进行房屋的交接，待涉税期满恢复“自由”后再交易过户。表现形式比较多的是，以租代售。此类合同条款并不违反现行的法律、法规规定，

　　　　　房屋买卖合同没履行中介公司能否收中介费

案例:
    房东与客户于2007年9月3日签订买卖居间协议，其中约定房东同意佣金从尾款中扣除的格式条款，2007年9月23日，客户向中介支付了尾款3万元，后买卖双方依约于2007年9月29日签订了买卖合同，并于当天与居间方达成补充协议，协议约定“因中国金融政策调整，各方同意将已签署的上海市房地产买卖合同暂时冻结1个月至2007年10月30日”，由三方签字盖章。但事隔不久的2007年10月19日，上下家又私下签订《解除合同协议书》，其中明确买卖双方自愿解除买卖合同与补充协议，房东返还客户定金等事项。当中介事后知晓并向房东催讨佣金无果后，中介依约将房东保管的尾款转成佣金，房东于2007年11月20日向法院主张，要求中介返还尾款3万元。中介提起反诉，要求法院确认尾款转佣金行为的合法性，并要求房东支付剩余佣金2.1万元及滞纳金。
    争议焦点:
    买卖合同未实际履行或未完全履行，中介公司有无机会收佣，能收取多少佣金？
    办案结果及法律分析:
    本案中介胜

　　　　　　　　　　　　　　　“小产权房”相关法律问题探讨

　　　　　　　　　　　　　　　　　北京市房地产法学会约稿

　　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

根据《物权法》的规定，只有市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权。

    尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。另一方面，城市郊区的农

　　　咨询解答　　意向金可以退吗

　　　咨询：我前几天看中了一处房子，选房交了意向金，现在又不想要了，想问一下交的意向金可以退吗？谢谢

　　　回复：意向金、诚意金并不是一个法律上的概念，也不是每个买卖合同都要交的，仅从字面理解不能确定是不是可退，要看你签订的合同对此是怎么约定的，以及什么情况下缴纳的，如果按约定交的意向金不具有定金的性质，是可以要求退回的。

       承包人行使建设工程价款优先受偿权时，商品房购买者怎么办？

咨询：我前些日子购买了一套

           　　　　　　房屋买卖合同纠纷案例讲解提纲

 　　　　　　 在第五期及时雨房产中介培训班（

　卖方不协助办理贷款能不能要求继续履行？

案情介绍】

　　　　　　　　　　　办理房屋过户时拿到领取房产证的通知不表示房屋已经确权

　　这是对权属登记有关知识的误解。他们简单地认为一经受理，只需规定时间满了，领取产权证就可以了，有了领取房产证的通知就是房屋已确权。

事实上，房屋权属的登记工作是一个复杂的工作流程，涉及到受理、审查发证、归档等多个环节，每个环节都非常重要，缺一不可。而受理只是对登记申请人所提供的书证进行初步的审查，看看书证是否齐全、有否查封、申请人是否合法等，在较短的接待时间里不可能对登记的主客体作全面、深入的了解，确权的任务主要落实在后道的审查人员身上。根据所登记房产的不同种类，审查人员要历经查阅档案、详细审查书证内容，甚至到现场查勘等若干步骤，最后才能依法确权。在审查过程中，常常会发现书证不齐或是所填内容不实，以及有权利限制或其他不符合法律法规的情况。此时，审查人员就以电话或书面告知权属登记申请人，要求补充、修改相应的书证或是撤销不符合规定的登记。也有在审查期间，因原房主涉及纠纷被法院查封不能过户的情况。

　　《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登