买卖房产法律服务

                                   北京天依律师事务所

一, 法律服务的作用:对于一般买卖房屋的人来说,都是人生第一次经历,一般不了解买卖房屋的流程和相关法律政策,存在很大的交易风险,因买卖房屋引起的纠纷浪费当事人大量的精力、财力,苦不堪言。专业律师通过提供咨询、审查权证、参与签订买卖合同、参与过户、参与验收房屋,严把法律关,避免纠纷的发生,使委托人只花少量的钱就能放心完成大额的房屋买卖交易。

 成功办理了北京各区、县各类房产案件,类型涉及高档别墅、普通商品房、房改房、经济适用房、央产房、未取得产权证房产及特殊房产的买卖;改底单房产操做;大宗房产、公司房产、商用房产过户税务筹

                                  买房未签买卖合同是否有效？

    2000年，张先生向某开发商交付20万元转账支票用于购房。开发商给张先生开具专用发票一张，发票内容为:预收某小区房款。双方未签订商品房预售合同。此后，张先生陆续付清房款，但双方一直没有签订商品房买卖合同。

    2005年，张先生因车祸身亡。张先生的继承人根据开发商开具的发票诉至门头沟法院，要求开发商交付房屋，并办理产权登记手续。此时，开发商已将诉争房屋卖与他人，并办理了过户手续。

法院经审理认为，房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，法院认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式

 6月24日，二中院对备受媒体关注的北京市通州区宋庄“画家村”农村房屋买卖损失赔偿上诉一案进行了宣判，驳回李玉兰上诉，维持一审法院做出农民马海涛应当按照过错程度赔偿李玉兰经济损失十八万五千二百九十元的判决。

    农民马海涛以45000元的价格将位于通州区宋庄镇的院落出售给李玉兰。入住后李玉兰对该房屋进行了整修和添附。后马海涛诉至原审法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。经本院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。合同被确认无效后，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。

    经李玉兰申请，2008年4月8日，经原审法院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为2008年3月13日房屋宅基地区位总价为264 700元。原审法院考虑了出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定，确认马海涛赔偿李玉兰损失十八万五千

关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税〔2009〕78号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 　　为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下： 　　一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： 　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 　　二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提

有抵押的房产买卖有效吗

咨询：我在一房产中介公司看中了一套房子，并付了1万元定金，签定了房屋买卖协议，但协议中抵押条款中并没有填写该房屋仍旧有抵押贷款（实际了解到，该房子仍旧存在抵押贷款，需我这边出首付解押），就想不买了，1万元定金也就算了，现在中介说我违约，要我们支付中介费，协议上其他的证据都对我方不利，就这一点（协议中抵押条款中没有填写实际抵押情况），可以视为协议无效吗？

相关规定：《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押

　  解答咨询　特殊情况下房产如何过户

 

    咨询：购买二手房，签了协议，也付了全部房款（没有经济纠纷），但尚未办理过户手续，期间原房主死亡，我该如何办理过户手续？

　

    回复：对此情况没有统一的办理程序，可采取不同的操作方法。一种方法是，依据原房主的死亡证明和继承人身份公证，继承人与你办理过户。一种方法是，由原房产的继承人按继承变更了房产名字，再过户给你。

为买卖四合院提供法律服务

 

   杨海军律师，1998年考取律师资格，全国房地产经纪人,证号：0025292。北京市房地产法学会会员。在中国房地产报、北京楼市发表论文多篇。新浪房产在线答疑律师、乐居-房博士特邀法律顾问、及时雨房产培训特邀法律课讲师。

　具有为各类四合院提供法律服务的经验，种类涉及有无土地证、产权不清晰、承租人未放弃优先权等各种类四合院的买卖。

   业务类型:一,主要协助购房人签订购房合同并提供相关法律咨询。二,为购房人提供购房全程法律服务。

二手房禁止买卖的情况

1 期房

2 已被司法机关和行政机关裁定或决定或以其他形式查封、扣押的房屋

3 已抵押的房屋且未经抵押权人书面同意的

4 共有二手房未经其他共有人书面同意的

5 权属有争议的

6 未依法取得权属证书的

7 依法收回土地使用权的

8 其他禁止交易的情形

　                        　以一方工龄获得的住房补贴是夫妻共同财产或遗产吗

   最高法院（2000）法民字第4号文，你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产的继续购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款时夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋时夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款时夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

   《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号） 司法部律师公证工作指导司：你司（98）司公函018号函和（99）司公民便字027号收悉。经研究，答复如下：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双

 

                　　　　　生活中的合同――房屋买卖合同专题

　　　　　　　　　　　　　09－04－23 坐客中央广播电台都市法宝

案例：定金合同纠纷：刘先生07年交了两万定金，定金合同约定一周内签订合同。刘先生来签合同时有一条款，预期赔偿责任问题，开发商按银行存款利息赔，刘先生不同意，觉得应该用贷款利息赔。开发商说是格式合同，不能修改，刘先生就不签合同了，要求退定金，开发商不退。最后经过协商，退回定金。
律师：定金合同法律规定，签合同时，如果不属于双方过错的原因导致合同没有签成，比如本案的情况，那么定金是要退回的。

主持人：开发商提供的格式合同能改吗？
律师：业主是有权改的，双方的法律地位平等，是有权利改合同的。但是实践中比较难，涉及实际操作问题。

主持人：那如果房款交了，定金合同签了，但是

　　　　　　　　　　拆迁中对承租人的补偿

一，相关规定。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”

第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”故承租人可以就与拆迁人、被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，也可要求与被拆迁人就安置房重新签定租赁合同。

　　　北京市城市房屋拆迁管理办法第二十一条房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换