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文｜邓浩志
龙湖地产以总价14亿元购入广州黄石路地块，折合每平米35281元。而周边一批15~20年的二手商品房价格在2.5万~3.5万之间，几个二手楼盘品质也是相当的不错。所以这块地成交之后，广州市场还是“咯噔”了一下，很多人想不到这块地能卖到这个价格……。
我谈几点看法：
1、
黄石路是白云较早开发的板块，已经成熟，而这个片区超过10年时间都没有什么像样的一手供应，随着人口增多，区域认同度提升，积累的购房需求也越来越多。一旦有新房，售价高出周边二手一大截其实也不奇怪，毕竟周边的商品房已经是近20年的了，而非商品房产品的时间
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散户不宜赌“旧改” ｜ 壹周志识
文 / 邓浩志
广州刚启动一大批三旧改造项目，其他大城市也如此。土地越来越少，只能挖掘存量。然而依据过往经验，旧改速度通常非常缓慢，尤其是旧城改造，过去广州几年才出一个，其他城市甚至从未成功过，旧村旧厂情况稍好。另外，旧城变数很多，拆、建、补、审等各个环节都存在不可控性，多数石沉大海。
最近很多同行抱怨惠州限价严格，稍有问题就立即封盘，而限价线又比市场承受的价格低太多……实际上，惠州虽属大湾区城市，但经济、人口等都对住房需求有限，房地产市场发展高度依赖深圳。若真限购，切断了深圳客源，市场可能惨不忍睹。所以，领导只能两害相权取其轻了。
碧桂园年报显示，去年加权平均融资成本为5.22%。据我所知，国内房企去年平均融资成本在7%-8%左右，个别实现爆发性增长的中型房企，其平均融资成本更高。房地产这种资金密集型行业，钱就是材料，材料价格下降，竞争力自然提升。
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房贷利率攀升下的投资策略
文 / 邓浩志
年后又一波房贷利息提升，某些地区首套房贷上调至基准利率40%，二套房贷上调至60%，要知道去年同期还有很多城市能够享受首套房贷85折……
如果按100万贷款30年计算，基准利率85折本息总额175万，上浮30%本息总额224万。上浮60%本息总计260万。房贷利息快速攀升，贷款者突然压力山大。
大城市情况稍好一点，利率基本上浮10%，但问题是很多银行都需要排长队等候审批，等候放款。总体来说，目前虽然房价稳了，但利息暴涨，购房者似乎仍然捞不到什么好处，购房负担依然在加重。但想象一下，如果政策放松，利息下去了，可能房价又起来了。这已经不是炒不炒房造成的了。
房价稳，利息涨，到底买还是不买？
我的建议是三买三不买：刚需自用者买，长期持有者买，一二线城市核心区域买；第二居所目的不买，短期投机者不买，经济欠发达区域不买。以上操作建议的原因在之前的内容已经有详细分析，在这里就不展开，只简练归纳，以供参考，也方便大家操作把握。
那贷款问题到底该怎么破？
我认为可采用组合
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租房只是权宜，拥有个人资产才是房价的支撑 ｜ 壹周志识
文 / 邓浩志
租房只是权宜之计，人们最终都还是想在大城市拥有自己的房子。所以，租赁市场无论再怎么发展都替代不了有产权的房屋。目前所谓的住房矛盾，表面上是外来人口在大城市居住困难，实际上则是人们尽快发家致富的梦想能否实现，而拥有一套房便是一个无论从面子到实际都非常综合的体现。所以即便租赁市场发展了，房价都不会降的。
这里代表了两种扩张方式。一种是高杠杆，钱是借来的，但只要收益为正数，边际利润就无所谓；只要能融到资，利息便无所谓。想用这种方式，规模效应很重要。
第二种是自有资金，标的必须足够好，价格也必须足够低，无需经常出手，一次赚个够就行。若想采取这种方式，安全边际与足够的想象空间很重要。
有些人说这太夸张了，但是在楼市被压，股市不争气的情况下，有个稍微像样的投资物就能吸引无数的钱，不然很多钱真不知道能干啥。另外，好
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新税种问题短期内无法解决
文 / 邓浩志
最近某税被讨论得很凶，各大媒体仿佛看到了一个香饽饽，都一窝蜂地报道起来。对于这个税种，我之前就略谈了一些看法，这次我就再来具体的说说吧。
某税若按套数征收，像是第一、二套免征，第三套开始征收，那小城市就惨了。四线城市的房价本来也就几千块钱，10套都顶不上北上深一套的价格。同样的总值，北上深免征，小城市却征到你受不了？所以，按套数征收的结果是：回乡置业、第二居所、养老地产、旅游项目、海南的候鸟楼市等，全部歇菜。到时候全民的唯一目标就是：减少套数，先割三四线。
如果是按价格呢？那就轮到北上深惨了。由于房价高，就算是只征到2%就几万十几万了，职工工资连交税都不够。
若是学重庆那样按地区限定价格以上征收，那这回政府就惨了。且看重庆这几年收回来的钱都不够系统支出就知道了。
如果学上海版本就是农村麻烦——老大的破房子可能也要征税。
总而言之，我的结论是：
1、中国不比国外，商品房的总量都不到50%，产权多样且差异大，问题复杂，很难一刀切；
2、所有困难的突破不是两年
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楼市小阳春已到来 ｜ 壹周志识
文 / 邓浩志
一是过了春节传统淡季，看房的人多起来了；二是房企开始开足马力推货，市场供应量大幅增加；三是三月份即将临近新生报名，学位导致的换房需求集中释放。当然，今年小阳春肯定比不上去年，首先去年是个历史高峰，难以逾越；其次是调控仍旧高压，供应不能重复释放。
房价涨幅排行榜，无锡、合肥、广州、厦门、惠州等7个城市进入全球前十。这可以往两方面解读：一是胡润根本不了解地产，去年房价已在政策重压下平稳了，个别区域甚至开始回调，所以非地产专业的统计没什么参考价值；二是国人真的有钱了，强大的购买力会推高一批城市的房价。
（ 查看完整《2017年度胡润全球房价指数》 可点击http://www.hurun.net/CN/Article/Details?num=61C2A98F9932）
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三四线库存问题仍突出
文 / 邓浩志
关于房地产的话题，今年明显减少了许多，而在较少的篇幅中，还是提及了一个问题：三四线去库存明显。
的确，过去一年，三四线城市一手住宅卖得快了，未售房源总量也下降了。但这中间有大量的只是库存转移，既库存从开发商手中转移到了个人或家庭手中而已。三四线城市的泡沫远比一二线城市严重，最近的价升量增其实是假象，必须看清问题的本质。
这波所谓的三四线城市去库存，基本是几股购买力推动的：1、大城市调控政策趋严后，资金外溢到政策宽松区域；2、房价上涨的轮动效应——大城市估值提高后，推动了小城市住房估值的预期；3、收入提高后出现的购买力提升，在回乡置业上得到体现。然而以上需求均无“住房需求”的支持，因此不可持续。
真正的去库存，应该是销售后的房屋用于自住或出租。但过去一年我们并没有看见三四线城市人口增长，也不见流动人口增多。人口没有增加也就不存在对住房需求的增加，现在三四线城市的购房需求，或是资产沉淀需求，就是把钱换成房子；或是投资需求，即资产增值预期推动的需求。
但三四线城市这波快速消
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方圆地产首席市场分析师邓浩志也向记者分析称，项目地段、产品等因素虽然已经基本确定，不过因为居住人群有参差，所以会对房价带来一定的影响，“但影响不明显，很轻微。”
在阳光灿烂的南方冬日里，工人们在一个狭长的小区里忙碌着，准备迎接大量即将陆续入住的租客。
草地青绿，树木茂盛，一道上面布满刺绳的铁栅栏却格外突兀，与周遭环境极不相称，也将另一边开阔的社区花园挡在了外面。
这里是广州首个配建保障房的商品住宅项目。2011年，保利地产以7.9亿元、配建3万平方米保障房的代价拿下项目所在地块，后定名为保利紫林香苑。围栏一边的狭长小区里，三栋前后而立的楼房即是保障房。
随着北京首开龙湖天璞自住房与商品房的拆墙之争持续发酵，各地配建小区存在的不公与矛盾逐渐呈现在公众眼前。在各地大力推进保障房建设的大环境下，如何在配建小区实现真正的融合共享，从而打造和谐的混合居住社区，牵系着多方的利益，也是城市社区建设此时需要面对的一道难题。
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《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案从2月24日至3月25日进行为期30天的公示，下面我来对其重点内容进行简单的分析和评价。
总体定位非常高，在国内属第一梯队，相关配套政策也是往这个方向走的。目标上更趋综合，与深圳有所错位。未来广州不但会留在一线城市之列，而且会进一步强化其综合优势与国际地位，所以对资金、资源、人才、技术等都会有较强的引力。
首先，大城市从来都是人口增速高于计划的，因此2035年人口近2500万的可能性较大。按计划，未来17年人口平均年增速在29—59万之间，按大城市户均人口2.5个计算，即每年增加11.6—23.6万户家庭；但广州过去20年商品房年新增8—10万套——这中间缺口巨大。
这意味着广州土地将逐步进入“紧张”阶段，情况可参考深圳。其影响主要有：1、广州土地价值与价格都将逐步提升，附加值低的产业与人口将面临压力；2、部分需求将逐步辐射或外溢到周边区域，如佛山清远
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返乡置业时代要注意
文 / 邓浩志
“返乡置业”这几年很火，原因也很简单：
首先是大家的钱多了，买得起的人也多了；其次“衣锦还乡”的显摆心理始终在起作用，谁都不愿“锦衣夜行”；再有就是高速公路、高铁等交通网络建设提供了机遇。于是，某些房企就抓住这些点，大肆在交通节点上打广告，“荣归故里”成为三四线城市项目抓客户的重要招式，也就推动了这波市场。
实际上这批返乡置业的客户几乎全部都不是自住者——他们工作在大城市，只能生活在1小时顶多1.5小时生活圈范围内；而老家的物业或老人家住，或纯粹显摆，或投资。买给家人住属于换房需求，最为健康；买来“显摆”则属于空置转移，即从房企手上转移到个人手里；而对于投资而言，小城市人口少，市场规模增速缓慢，抽一波就得蓄水几年。
其实，空置转移其实是未完成的“去库存”，这对经济是不利的；而三四线城市变现能力差对个人资产配置也不利，毕竟很多小城市连二手市场都没有；再有就是，三四线城市楼市总体供大于求，所以总体特征是上升空间小，上升时间短。所以返乡置业的投资需求其实和空置差不多，都具有资金
