事隔22年之后（1996年8月，江苏盐城大キ县升格为大丰市），国务院近期批准江苏省南通海安“撤县建市”，成为由南通代管的省辖市，意义非常重大。

南通是“上海第三机场”首选地

不少人要我表示意见，因为这半年来我对南通市海安始终情有独钟、大力宣扬其优势，并分析、畅议上海第三机场”应设址南通，因为这将大大有利于“长三角一体化”的扇形推进。当时我的观点是，如果只考虑上海自身及少部份江浙城市人流吞吐的需要与便利性，嘉兴理当是不二“城”选，但如果从宏观区域经济发展的角度出发，尤其是「长三角一体化」及10＋1「上海大都市圈」（江苏：南通、苏州、无锡、常州；浙江：宁波、舟山、嘉兴、湖州、杭州、绍兴）之推进与完善，则南通应为更佳首选。

显而易见的是，嘉兴极其贴近上海，在虹桥枢纽的强力辐射范围内，目前交通负载量已不轻松，未来再加入＂上海第三机场”的额外功能，不难想象人流、物流输送压力之重。

南通是“鸡助”还是“机翼”？

南通则完全不同，位处沿海与沿江通道，在上海最北翼，因长江阻隔似近还远，既未形成往来常态人流，更是推进长三角一体化之扇形发展极待攻克的区域（光靠沿海高铁、沪通铁路并不足以成事，甚至形成＂人口流动的反作用力＂），一旦做为为“上海第三机场”设址地，与上海“无缝对接”之后，则将一举数得——纾解原有通道的交通瓶颈、分工上海大都市圈城市群协作、提速长三角一体化进程、创造经济新的增长动线……。

凡此种种，在我看来，如果上海第三机场选址他地，则南通未来处境有沦为“鸡肋”之虞，若选址南通，则其将跃升为“机翼”，成为带动长三角经济增长、再起飞的重要力量之一，应无疑议，而海安做为南通的关键城市之一，得以分享其发展红利，自不待言。

“撤县建市”难度相当高

有人以为是因为我在海安有房产项目的代言与推广，所以极力吹捧南通，那就“本末倒置”了。就如同我之所以之前买了不只一套房，是因为我对阶段性楼市的看好，而非因为买房子所以看好楼市。当然这並不表示我现在不看好房产，而是影响房价走势的变数愈来愈多，房地产“随便买随便赚”的美好时光已一去不复返，购房慎选才是“王道”。

还是说说海安“撤县建市”吧。这确实相当的可喜可贺，因为由“县＂升格为“市”，需要经过包括

人口成长、区域经济、生态环境、未来发展展等21项指标重重关卡的考验，全国申请“撤县建市”的城市所在多是，但能脱颖而出者，则属风毛麟角，殊为不易。

在我看来，海安之所以能够顺利升格，与其不可多得的地理位置密不可分－和南通、盐城、泰州为界，已开通及兴建或规划中铁路（其中两条为高铁）达五条之多，属江苏省六大交通枢组之一，也因此海安向来以“物流天下，枢纽海安”做为城市定位，且不论在GDP、高新技术、工业生产值、发展潜力．等各方面均名居全国百强业之前列。除此之外，海安还拥有一座国家级经济技术开发区，这对原本只是一个＂小县城”的海安来说，更是难能可贵。

海安是南通的重要组成部分

尤其值得关注的是，南通市由于“长三角一体化＂的积极推进，透过“沪通高铁＂、“京沪二线线”、“通苏嘉甬高铁”……等多条铁路的兴建与规划，正逐步由区域级提升为国家级综合交通枢纽，特别是2016年11月30日上海虹桥国际机场、浦东国际机场与南通兴东机场合组“沪通空港物流发展公司”，关于“上海第三机场”将址于南通的消息便不胫而走，现在看来更是接近“瓜熟蒂落”。

因为根据“南通市交通运输工作座谈会”之会议文件所透露，“靠江靠海靠上海”的南通正与上海进行“加快沪通合作共建南通新机场选址规划”的作业，虽未言明“上海第三机场”，但已跃然纸上矣，这对紧贴南通市甚至根本就是它重要组成部分的海安，城市地位当然也跟著“水涨船高”。

上述种种足以说明海安升格为市，既有自身努力的结果，更重要的，其实是南通在“长三角一体化

提速”、“上海大都市圈”同城化效应下的必然。

最近由于机缘巧合接触到某市地铁商城招标与运营事宜，由于事关地铁，心中颇有些感想，不吐不快。

地铁是香饽饽也是“烧钱机器”

这十年来我一直在多个场合呼吁中央应重视地铁城市的申请、规划与兴建之审批，因为盖地铁可能可以是三年、五年就完成的事，但养护地铁却必需是一辈子的事！

于是越来越多人提出质疑：蔡老师你之前不是看好地铁的发展吗？认为它突破、改变了人们以往对时空距离的认知，使“居住可及区域大幅扩张”、“从此迟到再无借口”，因为“地铁塞人不塞车”！那么又为何做出如此巨大的观点变化？我只能说：你只知其一，不知其二。

的确，早在二十年前我就率先提出「地铁重划楼市版图」的论述，并著书「地铁重划楼市版图」，强调「逐地铁而居」的重要与必要性，及为“地铁房”做出定义：徒步15分钟范围内可以到达地铁站的房产（约1公里）。

盖地铁易，养地铁难

同样的的确，从十年前开始，我在行走各地演讲时提出另一截然不同的判断：谨防过度泛滥的地铁城市可能对区域前景带来不可测的利空变数，因为：不少地方政府只知道建地铁所费不赀，却忘记了运营地铁更是食指浩繁！

显而易见的是，全中国除了香港地铁因商业规划、人潮导流处理得当，尚能产生盈利外，便再无其他城市可以做到！那怕是人潮汹涌、“挤上去靠运气”的北上地铁亦复如是。因此，为了一时的城市发展便“拍脑袋”决定投入巨资兴建地铁，并不合算，甚至可以说是“一单充满风险的买卖”！

值得探究的是，为什么越来越多的城市急于兴建地铁？是真的考虑居民出行便利、促进商业发展吗？当然这是绝不能排除的必要成分，但更重要的恐怕是地方政府基于“现在”之“土地财政”、卖地收入的贪婪需求，才使得“未来”才会发生的维持、养护地铁正常营业的“财政包袱”被刻意遗忘。

无财政解决方案便盖地铁，非常危险

众所周知，“地铁一响，黄金万两”凡地铁所到、站点所设之处，周边房地价莫不快速翻倍飚升，此为地方政府所乐见，但问题是地铁通车、土地售罄之后，庞大的运营经费是否有著落？却是个大大的问号。换言之，多数地方政府纵有“明知山有虎，偏向虎山行”的气魄，却毫无妥善的财政解决方案，是极其愚蠢且危险的。

近期我接触到的某市地铁商城便有类似的状态，规划之初匆忙上马，无专业评估团队、未善加考虑商业与人流通行之动线，现在完工了才发现问题严重，可惜“为时已晚”。

我相信这正是国家发改委不久前发文大幅提高2003年所制定地方政府兴建地铁之标准，甚至冻结了不达标的14个城市申报新的地铁建设项目之资格的根本原因，说明中央对有些地方基于短期利益，不当大举建设地铁的状态已完全掌握。

发改委出手，事出有因

文件要求申报建设地铁的城市常住人口必需达到300万以上（此与2003年标准一致），一般公共财政预算收入应在300亿元以上（2003年的标准为100亿以上），地区生产总值3000亿元以上（2003年标准为1000亿以上）。此一“333”方案我认为是非常明智的做法，首先要有足够的人搭乘、足够的钱养护，否则在不远的将来会有许多地铁城市深陷严重的运营亏损困境而不可自拔。

值得警惕的是，过去十年来不少地方政府为了提高城市地位及土地财政之创收，明知地区收入、产值与人口规模对地铁的需求并不迫切，甚至根本“养不起”地铁，却不惜以造假数据争取兴建地铁的资格并得逞，长持以往，对城市的健康、可持续发展带来极其恶劣的影响，中央似应徹查，以防微杜渐。

楼市开局“波涛汹涌”，各种利空信息如雪花般飞来，让市场躁动不已。因此，说2018年是楼市的“多事之秋”还真是一点也不为过！

好消息是假的，坏消息是真的
首先是「上海外地户籍居住证满三年可购二套房」这个“惊天喜讯”伴随大家跨年，结果上班第一天即被政府相关部门出面证实为伪，实际的情况仍然是外地人口需纳税或缴交五年社保，才能取得购买一套自用住房的资格，且单身还是不适用。说明相关政策毫无松动，让不少人空欢喜一场。
紧接着，深圳市政府宣布：一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地，可售的商品住宅施行五年限售政策。此一新规打破了一线城市均未出台「限售」的做法，虽然只适用一块土地，仍引发市场热议：其他一线城市是否会跟进？

此外，央行公布2017年12月末广义货币（M2）余额167.68万亿元，同比+8.2%，增速分别比上月末及去年周期-0.9%、-0.31%，掀起一片哗然之声，唯恐“货币从紧”成为压死房企的“最后一根稻草”。

深圳推限售土地以“宣示”为主
先说说“上海限购松绑”这个假消息吧，我判断它未来都不存在成真的可能性，倒是居住证、纳税满五年且已婚、完成积分要求，有“以小换大”的实际需求（二胎），或许可能可以购买第二套，但2018年内是不必想了。

至于深圳特定土地试验性“限售”，我看还是有必要的，毕竟深圳长期以来炒买炒卖之风盛行，在其启动本轮跌价走势之前的 2016年 8月，我便写了篇「深圳楼市不作不会死」的文章（当时被骂的很惨），专门探讨为什么我预测深圳将走跌且不会是短期波动，而是进入长期盘整下行通道的原因。

简言之，连学校教授与卖菜阿婆都在以高杆杠买房，这样的市场不出问题才怪！且一旦出事后需要较长时间恢复，实属正常。而际此敏感时机深圳推出限售新规，我认为目的不在打击炒房（此类人群已基本被驱逐出场），实则是以「宣示」意义为主，表达对“房住不炒”坚定拥护之立场。

美国税改使国内货币不敢放松

那么其他一线城市是否会跟进呢？北京、广州我不知道，至少上海不可能也没必要采取限售措施，因为上海2017年已出让高达25幅、2018年还将大量推出长持租赁住宅用地，这可是盖好之后，只可以出租不允许出售的房源，其严厉程度更胜于只需五年自持时间的住宅。更何况“限售”目的之一是确保市场供需可控，害怕发生抛盘潮，而以上海城市地位之强势、自信心之坚强，并无此一忧虑。

在我看来，对房企来说，当前运营压力最大的，恐怕非“信贷持续收紧”莫属。毕竟截止2017年11月，房企国内债融总量为422亿，同比已大降91%，连p2p龙头之一的陆金所都出问题，加之美国加息、缩表、减税，导致境外融资既不易，成本也大幅升高，资金链紧绷状态难以缓解，令房企运营面临空前困难。

融资难、融资贵，是房企绕不开的困境

数据显示2017年前11个月108家房企国外融资总金额为1.0014万亿元，同比-4%，占2016年融资总量的90%，看似降幅不大，但2016年国内外融资均宽松，而当前形势之严峻，已不可相提并论。

除此之外，另一个令人忧心的状态是2017年108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据的融资成本，分别为6.72%、6.05%、5.52%，同比去年+1.34%、+1.03%、+1.2%，亦即“钱少且贵”。在上述叠加效应作用下，房企资金链之艰难与紧绷便不难想见。

凡此种种，无不突显2018年专属楼市的“黑天鹅”事件仍将频出，相关人等应保持戒慎之心，以防不测。

刚刚过去的2017年上海房价到底是涨是跌？随着愈来愈多的研究机构的报告出炉，现在来看已经有点“罗生门”的味道。

2017的黑天鹅原来是白的？

尤其离谱的是近期网上竟出现2017年上海一手房涨幅高达24%以上的调查数据，让人看的目瞪口呆。这究竟是怎么回事？何以各个研究机构的数据南辕北辙？连“房价是涨是跌？”都难以形成共识，逞论其涨跌幅度了。

先说说我在2016年我底、2017年初所做的三个市场预判。

首先是：2017年没有黑天鹅，因为天是黑的，满天都是黑天鹅——以意象的方式表达我判断2017年将会是不可测之利空变数频出的一年。

其次是：二、三、四量缩，五、六、七价降，八、九、十探底，十一、十二盘整——以具体月份表达我对2017年悲观走势的预测。

最后是：先降后稳，一手跌5%；二手跌8-10%。

——以精准的跌幅%数，表达我对房价走势判断的负责任态度。

房产“非标”属性使均价混乱

原本以为当前已经2018年，该是“验证奇迹”的时候，看看我这“楼市巫师”的称号是否应让贤？然而结果却是愈来愈迷糊，有的研究报告显示房价跌了，有的则相反。此应与房地产自媒体愈来愈多有关联，在各家数据掌握均不充分，所搞出来的“乌龙事件”。

或许有些研究机构会说：不是哦，我们的数据来自于房产交易中心之成交数据，因此是绝对真实的……云云。真的是这样吗？我看也不尽然。

因为数据反应的是成交房价之均价，并不能真正呈现市场景气的波段变化。譬如：2009年、2014年房价出现下跌，但从历史数据上根本看不出来。

之所以如此，与房地产属“非标”产品关系密切。它不像格力空调或海尔电视这类标准化产品在同一城市（甚至更大范围）基本同价，而房产则是“一房一价”，尤其二手房更牵涉房屋本身的保养、年限乃至屋主对资金渴求程度，而出现明显的价位落差。

二手房挂牌价量变化最能反应行情

当成交集中在中环以内时，房屋均价的上涨幅度会偏大，与之相反的，则是集中成交在郊环时，对房价涨幅的拉升作用便偏小……。

因此，我从来不认为房价统计数据能真实反应楼市买气变化，那怕是房产交易中心的成交数据同样意义不大。毕竟，观察市场最重要的是掌握景气、行情动向，而“成交不代表行情”。

当然，必需说明的是，连续数年的房价曲线图仍具一定的参考价值，可大略了解走势变化，但若要掌握购房时点、楼市脉动，则历年曲线图仅能起到参考作用。

那么，问题来了，2017年的房价到底是涨是跌？较为稳当的判断依据是什么？

我的看法，2017年的房价肯定是跌的，依据则是二手房挂牌量及价位变化。

2018年我的楼市判断

在市场低迷时期，判断行情绝不能以成交价为准，因为它不是真实的市场行情之体现。尤其是一线城市一、二手房成交比各据半壁江山，加之一手房已被限价，难以真实反应市场供需。

更何况2017年至今最大的问题，未必是房价下跌，而是降价未必卖得掉的“有行无市”，这就使成交价显得不具代表性，因为成交的是少数的“林志玲”，而多数未成交的，是相对多数的“蔡为民”。

那么2018房价走势如何呢？早在2017年10月我就做出了判断：上半年风雨飘摇（延续2017下半年走势），房价摇而不坠，堪称「稳中有降」，一手房降幅3～5%，二手房降价8%上下；下半年云开见日，房价锯齿向上，可谓「稳中有涨」，一手房涨幅8～10%，二手房涨价10%朝上。至于是否准确？明年此时再来“验证奇迹”吧。

楼市开局“波涛汹涌”，各种利空信息如雪花般飞来，让市场躁动不已。因此，说2018年是楼市的“多事之秋”还真是一点也不为过！

好消息是假的，坏消息是真的
首先是「上海外地户籍居住证满三年可购二套房」这个“惊天喜讯”伴随大家跨年，结果上班第一天即被政府相关部门出面证实为伪，实际的情况仍然是外地人口需纳税或缴交五年社保，才能取得购买一套自用住房的资格，且单身还是不适用。说明相关政策毫无松动，让不少人空欢喜一场。
紧接着，深圳市政府宣布：一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地，可售的商品住宅施行五年限售政策。此一新规打破了一线城市均未出台「限售」的做法，虽然只适用一块土地，仍引发市场热议：其他一线城市是否会跟进？

此外，央行公布2017年12月末广义货币（M2）余额167.68万亿元，同比+8.2%，增速分别比上月末及去年周期-0.9%、-0.31%，掀起一片哗然之声，唯恐“货币从紧”成为压死房企的“最后一根稻草”。

深圳推限售土地以“宣示”为主
先说说“上海限购松绑”这个假消息吧，我判断它未来都不存在成真的可能性，倒是居住证、纳税满五年且已婚、完成积分要求，有“以小换大”的实际需求（二胎），或许可能可以购买第二套，但2018年内是不必想了。

至于深圳特定土地试验性“限售”，我看还是有必要的，毕竟深圳长期以来炒买炒卖之风盛行，在其启动本轮跌价走势之前的 2016年 8月，我便写了篇「深圳楼市不作不会死」的文章（当时被骂的很惨），专门探讨为什么我预测深圳将走跌且不会是短期波动，而是进入长期盘整下行通道的原因。

简言之，连学校教授与卖菜阿婆都在以高杆杠买房，这样的市场不出问题才怪！且一旦出事后需要较长时间恢复，实属正常。而际此敏感时机深圳推出限售新规，我认为目的不在打击炒房（此类人群已基本被驱逐出场），实则是以「宣示」意义为主，表达对“房住不炒”坚定拥护之立场。

美国税改使国内货币不敢放松

那么其他一线城市是否会跟进呢？北京、广州我不知道，至少上海不可能也没必要采取限售措施，因为上海2017年已出让高达25幅、2018年还将大量推出长持租赁住宅用地，这可是盖好之后，只可以出租不允许出售的房源，其严厉程度更胜于只需五年自持时间的住宅。更何况“限售”目的之一是确保市场供需可控，害怕发生抛盘潮，而以上海城市地位之强势、自信心之坚强，并无此一忧虑。

在我看来，对房企来说，当前运营压力最大的，恐怕非“信贷持续收紧”莫属。毕竟截止2017年11月，房企国内债融总量为422亿，同比已大降91%，连p2p龙头之一的陆金所都出问题，加之美国加息、缩表、减税，导致境外融资既不易，成本也大幅升高，资金链紧绷状态难以缓解，令房企运营面临空前困难。

融资难、融资贵，是房企绕不开的困境

数据显示2017年前11个月108家房企国外融资总金额为1.0014万亿元，同比-4%，占2016年融资总量的90%，看似降幅不大，但2016年国内外融资均宽松，而当前形势之严峻，已不可相提并论。

除此之外，另一个令人忧心的状态是2017年108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据的融资成本，分别为6.72%、6.05%、5.52%，同比去年+1.34%、+1.03%、+1.2%，亦即“钱少且贵”。在上述叠加效应作用下，房企资金链之艰难与紧绷便不难想见。

凡此种种，无不突显2018年专属楼市的“黑天鹅”事件仍将频出，相关人等应保持戒慎之心，以防不测。

刚刚过去的11月堪称“异象频仍”，令市场啧啧称奇。

一方面历经一年3个月（从2016年“930新政”起算）史无前“厉”之调控，终于使向来桀骜不驯的一线楼市低下其高贵的头颅，开始进入降价模式（虽然只是微不足道的1～3%）。另一方面，却是各种挑战房地产走势的天价住宅横空出“市”，让人迷茫、困惑不已。

抗通胀非房地产莫属

首先是11月1日“中国最贵豪宅”上海「汤臣一品」A栋35楼完成网签，单价34.5万元/平米，突破中国房价记录！无独有偶，香港太平山顶的两套豪宅以每平方英尺13.2万港元的价格成交，换算人民币达122万/平米，刷新亚洲住房售价！

或许有人会认为无论「汤臣一品」或香港太平山顶豪宅，都只能视为孤立事件，并不具指标意义，毕竟此类天价产品与一般老百姓的生活不产生任何联系。但发生于11月15日的“南京抢房”总该被视为“群体事件”了吧？总计1.46万人彻夜排队，争抢十盘齐开的3200套房源，而其首付竟高达8成！这又说明什么呢？

相信没有专家会简单、粗暴的将之解读为“政府限价”、“一、二手房价倒挂”，那么真实的原因是什么呢？除了长三角发展前景确实诱人，至少还包括通货膨胀的压力，况且资金没有出路，外汇管制愈趋严厉、股市有如“万人坟”，“蒜”你狠、“豆”你玩、“姜”你军已成往事，P2P更是“你要他利，他要你本”，算来想去，一般升斗小民欲降解财富缩水压力的保值工具，恐怕只剩下房地产了。

“南京抢房”其来有自

或许有人会说，既然通胀压力那么大，房地产又不再是稳赚不赔，应该考虑其他投资商品。咋听也是有理的，但如前述，你还有别的选择吗？遍数所有理财工具除了房地产具自用价值之外，再无其他！

一直以来我对房地产都是这样描绘的——买来可以住，住不了那么多可以出租，租不出去可以卖，卖不掉可以养蚊子，蚊子养的愈久愈赚钱！当然这是一种明显夸张的形容方式，放在当前楼市发展形势亦未必适用，但毫无疑问仍属个人理财范畴内最靠谱、完全可以由自己决策、判断的投资选项。

在我看来这才是即使楼市调控风声鹤唳、霹雳手段层出不穷（截止11月底，不低于100个地级、县级城市，推出超过200项措施），却仍未能避免“南京抢房”事件发生的根本原因。

2018长三角房价将继续发力

其实何止是南京，受到嘉兴楼市火爆的刺激，以长三角、珠三角为主之环一线城市房价涨幅动辄破5成甚至翻番者，大有“城”在！按目前态势继续发展下去，一线周边卫星城市在三年内将全部超越、告别1万/平米。事实上，环沪城市均价今年便已突破1万/平米，如昆山、太仓1.2万/平米、嘉兴、南通1.3万/平米，即使其中有部分县级市尚未达标如：嘉兴之平湖（9517元/平米）、南通之海安（7800元/平米），也应能在明（2018）年内进入“万元俱乐部”。

虽然对于一线周边卫星城市的发展，无论是经济与房地产都相当看好，但我相信进入2018年后，这些城市房价快速走高的状态将受到相当程度之抑制，政策将使其呈稳定之阶梯式向上，而非腾云式飚涨，否则类似燕郊从4万腰斩之2万/平米之“超涨补跌”的场景将不断重演。当然，完全不能排除有少数长三角、珠三角城市因价值尚未充分反映在价位上，会出现明显涨幅。

换言之，今年房价几乎全面向上的环一线卫星城市，在明年调控未明显松动的情况下，也将进入分化，脱离“随便买随便卖”的状态，但这并无碍于现在与未来“购房御通胀”仍是消费者主要自保之道，只是需要更多的专业与技术支撑，仅此而已。

十九大顺利召开，各项重大人事调整亦陆续公布，而房地产调控则未见明显松动迹象，于是各路专家提出各种建议，其中便包括在当前楼市特殊时期消费者该或不该买房？而在我看来，这根本是一个实实在在的伪命题。

资金还有更好的出路吗？

首先，既然是“该与不该”显然是针对符合购买资格又具备购房能力的消费者，否则就不存在“该与不该”。而接下来的问题是，如果决定不买房，原本的购房资金可以作为什么用途？购车？旅游？买LV包？若是资金够庞大且别无它用，确实可以奢侈一把、享受人生，但如果是多年辛苦积攒的薪资、劳动所得甚至是应付紧急状况的保命钱（事实上这一部分的钱原本就不能也不应该纳入到购房款当中），则应考虑通货膨胀所带来购买力缩水的残酷现实，而做更好的理财配置。

或许有人会说，货币发行增速已跌回个位数（9.2%），现在要担心的是通缩而非通胀！但实情恐怕并不如此“乐观”。必需看到的是，M2从07年40.34万亿窜升至今年7月的162.9万亿，基数已大不相同，增速再不放缓肯定要出大问题，更何况刺激通胀以维持经济可持续运作，是包括中国在内的许多国家之“奋斗目标”，关键是控制其增速，才是施政艺术。

建材上涨，房价能不涨？

因此，无论是美联储加息、缩表的前提，或日本安倍振兴经济三箭之一，都有“刺激通胀至2%”的刚性要求。这就难怪有经济学家不无感慨的说：制造通胀是政策剥削人民财富，最简单粗暴的无形之手。而就国内的情况来看，近期环保部、发改委、工信部等部委及北京、天津、河北等省市已印发《京津翼及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，10月起建材全面停产，以有效整治雾霾，紧接著山东济南也随之响应，该市房屋建设拆迁工地停工，而值得玩味的是：复工时间待定。其实去年迄今，建筑主要原材料价格便已涨势惊人，调价至少在20%以上，其中相对较高的是钢筋“坐地起价”100%，其他如：混泥土、水泥、玻璃、油漆涂料.....等建材平均涨幅在45—50%之间！

这就很好的说明了为什么在一、二线“封城”的情况下，一大堆消费者看似丧失理智的蜂涌进入一线周边卫星城市购房之本质原因，在我看来，纯属“个人的理性思维，所带动之群体疯狂行为”。

贫富差距拉大是世界性难题

所谓“理性思维”指的是什么呢？钱势必是愈变愈薄的，购买海外房产之路又已被封堵，只好在一线城市周边寻找相对卖相较佳的房地产做为财富保值工具，否则真的会沦为有些经济学家口中“五年内80%的中产阶层将返贫”的一份子。

更令人感到忧心的状况是，随著互联网、智能化运用的崛起，传统造富工具已大面积坍塌，这些跨国的科技巨头通过技术、资本、收购、投资、垄断等经济手段，有如财富永动机，赚钱如流水，最近便惊传美国五大科技公司——亚马逊、微软、谷歌...等，一天内便从股市收割两千多亿美元，有如“美国版BAT”。而与之相对应的，却是绝大多数的传统产业仍在年回报3—7%（甚至更低或亏损经营）、远远不足以对抗通胀的薄利中辗转求生、苦不堪言。

似是而非的购房论述充斥坊间

同样或许有人会问，赔钱的生意没人做，既然不赚钱何不“收摊”？说的轻巧，机器设备怎么办？员工薪水怎么办？债务本利摊还怎么办？问题一大堆，咬牙苦撑未必等来更好的明天，好歹能维持生计、图个温饱，其他也就“想都不敢想”了。

如此这般，消费者在面对财富缩水压力会以购房作为保值工具便属情理之中，毕竟是一线周边的中小城市在高铁的串联下，也能融入“一小时生活圈”，看来“没毛病”。但我认为最大的问题是选择依据，这才“兹事体大”，毕竟环绕北上广深的城市并不在少数。

许多消费者在购买时一味盲目听信中介人员的吹嘘，及被销售现场人为制造的鼓噪与炒作所迷惑，没有冷静思考购买用途与退出机制，或听信不靠谱专家所谓的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的似是而非之论述，非常的危险与不可取，反而真可能沦为“返贫一族”！

后续将针对“购房的四大铁律”探索基于保值需要的房地产购买之道，希望能使消费者有所依循，不致偏听偏信而损失惨重。

十九大顺利召开，各项重大人事调整亦陆续公布，而房地产调控则未见明显松动迹象，于是各路专家提出各种建议，其中便包括在当前楼市特殊时期消费者该或不该买房？而在我看来，这根本是一个实实在在的伪命题。

资金还有更好的出路吗？

首先，既然是“该与不该”显然是针对符合购买资格又具备购房能力的消费者，否则就不存在“该与不该”。而接下来的问题是，如果决定不买房，原本的购房资金可以作为什么用途？购车？旅游？买LV包？若是资金够庞大且别无它用，确实可以奢侈一把、享受人生，但如果是多年辛苦积攒的薪资、劳动所得甚至是应付紧急状况的保命钱（事实上这一部分的钱原本就不能也不应该纳入到购房款当中），则应考虑通货膨胀所带来购买力缩水的残酷现实，而做更好的理财配置。

或许有人会说，货币发行增速已跌回个位数（9.2%），现在要担心的是通缩而非通胀！但实情恐怕并不如此“乐观”。必需看到的是，M2从07年40.34万亿窜升至今年7月的162.9万亿，基数已大不相同，增速再不放缓肯定要出大问题，更何况刺激通胀以维持经济可持续运作，是包括中国在内的许多国家之“奋斗目标”，关键是控制其增速，才是施政艺术。

建材上涨，房价能不涨？

因此，无论是美联储加息、缩表的前提，或日本安倍振兴经济三箭之一，都有“刺激通胀至2%”的刚性要求。这就难怪有经济学家不无感慨的说：制造通胀是政策剥削人民财富，最简单粗暴的无形之手。而就国内的情况来看，近期环保部、发改委、工信部等部委及北京、天津、河北等省市已印发《京津翼及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，10月起建材全面停产，以有效整治雾霾，紧接著山东济南也随之响应，该市房屋建设拆迁工地停工，而值得玩味的是：复工时间待定。其实去年迄今，建筑主要原材料价格便已涨势惊人，调价至少在20%以上，其中相对较高的是钢筋“坐地起价”100%，其他如：混泥土、水泥、玻璃、油漆涂料.....等建材平均涨幅在45—50%之间！

这就很好的说明了为什么在一、二线“封城”的情况下，一大堆消费者看似丧失理智的蜂涌进入一线周边卫星城市购房之本质原因，在我看来，纯属“个人的理性思维，所带动之群体疯狂行为”。

贫富差距拉大是世界性难题

所谓“理性思维”指的是什么呢？钱势必是愈变愈薄的，购买海外房产之路又已被封堵，只好在一线城市周边寻找相对卖相较佳的房地产做为财富保值工具，否则真的会沦为有些经济学家口中“五年内80%的中产阶层将返贫”的一份子。

更令人感到忧心的状况是，随著互联网、智能化运用的崛起，传统造富工具已大面积坍塌，这些跨国的科技巨头通过技术、资本、收购、投资、垄断等经济手段，有如财富永动机，赚钱如流水，最近便惊传美国五大科技公司——亚马逊、微软、谷歌...等，一天内便从股市收割两千多亿美元，有如“美国版BAT”。而与之相对应的，却是绝大多数的传统产业仍在年回报3—7%（甚至更低或亏损经营）、远远不足以对抗通胀的薄利中辗转求生、苦不堪言。

似是而非的购房论述充斥坊间

同样或许有人会问，赔钱的生意没人做，既然不赚钱何不“收摊”？说的轻巧，机器设备怎么办？员工薪水怎么办？债务本利摊还怎么办？问题一大堆，咬牙苦撑未必等来更好的明天，好歹能维持生计、图个温饱，其他也就“想都不敢想”了。

如此这般，消费者在面对财富缩水压力会以购房作为保值工具便属情理之中，毕竟是一线周边的中小城市在高铁的串联下，也能融入“一小时生活圈”，看来“没毛病”。但我认为最大的问题是选择依据，这才“兹事体大”，毕竟环绕北上广深的城市并不在少数。

许多消费者在购买时一味盲目听信中介人员的吹嘘，及被销售现场人为制造的鼓噪与炒作所迷惑，没有冷静思考购买用途与退出机制，或听信不靠谱专家所谓的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的似是而非之论述，非常的危险与不可取，反而真可能沦为“返贫一族”！

后续将针对“购房的四大铁律”探索基于保值需要的房地产购买之道，希望能使消费者有所依循，不致偏听偏信而损失惨重。

当前各种花样繁多的调控，无论是属行政命令之限购、限贷...等措施未见松绑，属长效机制组成部分的房地产税，也摆出一副“箭在弦上”之势，令市场与消费者惶恐不安。

政府、房企、消费者谁该被吊打？

就在这个连房价指标城市的北京、上海、深圳都出现降幅的节骨眼，南京却惊爆1.46万人龙争抢首付高达八成的房源，不难窥见市场的躁动与不安，也显示地方政府对老百姓的购买力估计不足。尤其在央行、银监局等金融主管部门三令五申、高调严查消费贷，不得将之移作购房用途，及紧盯包括房企、中介、融资机构在内之违规行为的当下，有如大水漫灌的购房款到底从何而来？显然，消费者的资金只能以自有为主，顶多加上一些亲友借贷，之所以倾巢出动，既有该版块已相当长时间没有推案，也有售价竟比当地二手房价还要低的原因（政府限价），此时不买更待何时？

“南京抢房”事件发生后，有人骂政府控管不利，后续必遭中央“吊打”；有人骂开发商趁势炒作，难免面临更强劲的打压；有人骂消费者在这个敏感时刻等降价都来不及，犯得着去排队买房？

首付8成使金融风险为“0”

在我看来，上述观点都不成立。

首先，南京市政府或许存在思虑不周之处，始料未及会涌现如此庞大的买房人潮，惟以政府角度观之，该做的它不但都做了，甚至是“超额完成”。不论预售许可证的发放时机、限价、限贷等，在如此严厉措施压制下，仍然造成抢购潮，只能说明该地段、价格均受到消费者认同与追捧，更何况中央对楼市的终极要求是：“房子是用来住的，不是用来炒的”，要驱赶的是炒房者而非购房自住者，而相信多数人都能接受，只贷款2成、无杠杆操作，以投机为目的之购房，在相当长的时间内不存在获利空间，况且8成首付也使放贷机构完全无涉金融安全与风险，既然如此，中央岂有怪罪南京市政府之理？

现阶段的购房人最悲哀

我看不论中央或地方此前更担心的，恐怕是在强制限价以迎合消费者购买力及“贪小便宜”心理之后，老百姓却仍“买涨不买跌”、全面陷入观望，那才是让政府伤透脑筋的“头大时刻”！事实上，政府从不担心涨价，因为压制价位相对容易，而一旦降价之势形成，想要拯救则往往事倍功半。

至于说房企趁势炒作，我看开发商也只能“哑巴吃黄连”了。毕竟利润在政府管制之下已经相当有限（亏本当然不可能），一旦“薄利”却不能“多销”，还得老牛拖车般缓慢去化，没准真死在半道上！

其实最无辜的还是一般老百姓，大家何尝不知道房地产正在“史上最严厉”调控阶段，现在购房的资金成本、风险、变数最大，但面对“如影随形”的通胀压力（参看上期「消费者为啥还在买房」），及总是“大涨微回”的房价，根本没有出路的货币不买房地产难道去买“翻脸跟翻书”一样的股票？

接下来要担心上海的开盘

况且国家对房价走势的论述从来表达的都是“抑制过快上涨”而非“使其降价”。加之中国国力日趋强盛，热钱流动未必再如过往，毫无悬念的皆有利、流向美国（看看疲弱的美元指数便能窥知一、二），而以高铁“粘性”，正在加速推进的城市群建设，更使许多二三线城市迎来无限发展契机，如此一来，房价要大跌谈何容易？

在我看来，这正是此次当地老百姓以全身家当、力拼投入抢房的本质原因，那怕还有其他稍微靠谱一点的选项，南京老百姓都不会如此疯狂！

此外还有令人担忧的状态，便是上海楼市眼下与南京抢房前的状态极其神似，那么上海一旦加快预售审批会发生什么事？不明觉厉。

十九大顺利召开，各项重大人事调整亦陆续公布，而房地产调控则未见明显松动迹象，于是各路专家提出各种建议，其中便包括在当前楼市特殊时期消费者该或不该买房？而在我看来，这根本是一个实实在在的伪命题。

资金还有更好的出路吗？

首先，既然是“该与不该”显然是针对符合购买资格又具备购房能力的消费者，否则就不存在“该与不该”。而接下来的问题是，如果决定不买房，原本的购房资金可以作为什么用途？购车？旅游？买LV包？若是资金够庞大且别无它用，确实可以奢侈一把、享受人生，但如果是多年辛苦积攒的薪资、劳动所得甚至是应付紧急状况的保命钱（事实上这一部分的钱原本就不能也不应该纳入到购房款当中），则应考虑通货膨胀所带来购买力缩水的残酷现实，而做更好的理财配置。

或许有人会说，货币发行增速已跌回个位数（9.2%），现在要担心的是通缩而非通胀！但实情恐怕并不如此“乐观”。必需看到的是，M2从07年40.34万亿窜升至今年7月的162.9万亿，基数已大不相同，增速再不放缓肯定要出大问题，更何况刺激通胀以维持经济可持续运作，是包括中国在内的许多国家之“奋斗目标”，关键是控制其增速，才是施政艺术。

建材上涨，房价能不涨？

因此，无论是美联储加息、缩表的前提，或日本安倍振兴经济三箭之一，都有“刺激通胀至2%”的刚性要求。这就难怪有经济学家不无感慨的说：制造通胀是政策剥削人民财富，最简单粗暴的无形之手。而就国内的情况来看，近期环保部、发改委、工信部等部委及北京、天津、河北等省市已印发《京津翼及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，10月起建材全面停产，以有效整治雾霾，紧接著山东济南也随之响应，该市房屋建设拆迁工地停工，而值得玩味的是：复工时间待定。其实去年迄今，建筑主要原材料价格便已涨势惊人，调价至少在20%以上，其中相对较高的是钢筋“坐地起价”100%，其他如：混泥土、水泥、玻璃、油漆涂料.....等建材平均涨幅在45—50%之间！

这就很好的说明了为什么在一、二线“封城”的情况下，一大堆消费者看似丧失理智的蜂涌进入一线周边卫星城市购房之本质原因，在我看来，纯属“个人的理性思维，所带动之群体疯狂行为”。

贫富差距拉大是世界性难题

所谓“理性思维”指的是什么呢？钱势必是愈变愈薄的，购买海外房产之路又已被封堵，只好在一线城市周边寻找相对卖相较佳的房地产做为财富保值工具，否则真的会沦为有些经济学家口中“五年内80%的中产阶层将返贫”的一份子。

更令人感到忧心的状况是，随著互联网、智能化运用的崛起，传统造富工具已大面积坍塌，这些跨国的科技巨头通过技术、资本、收购、投资、垄断等经济手段，有如财富永动机，赚钱如流水，最近便惊传美国五大科技公司——亚马逊、微软、谷歌...等，一天内便从股市收割两千多亿美元，有如“美国版BAT”。而与之相对应的，却是绝大多数的传统产业仍在年回报3—7%（甚至更低或亏损经营）、远远不足以对抗通胀的薄利中辗转求生、苦不堪言。

似是而非的购房论述充斥坊间

同样或许有人会问，赔钱的生意没人做，既然不赚钱何不“收摊”？说的轻巧，机器设备怎么办？员工薪水怎么办？债务本利摊还怎么办？问题一大堆，咬牙苦撑未必等来更好的明天，好歹能维持生计、图个温饱，其他也就“想都不敢想”了。

如此这般，消费者在面对财富缩水压力会以购房作为保值工具便属情理之中，毕竟是一线周边的中小城市在高铁的串联下，也能融入“一小时生活圈”，看来“没毛病”。但我认为最大的问题是选择依据，这才“兹事体大”，毕竟环绕北上广深的城市并不在少数。

许多消费者在购买时一味盲目听信中介人员的吹嘘，及被销售现场人为制造的鼓噪与炒作所迷惑，没有冷静思考购买用途与退出机制，或听信不靠谱专家所谓的“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的似是而非之论述，非常的危险与不可取，反而真可能沦为“返贫一族”！

后续将针对“购房的四大铁律”探索基于保值需要的房地产购买之道，希望能使消费者有所依循，不致偏听偏信而损失惨重。