易铺中国CEO陈建明的BLOG

    昨天看到中国日报网关于《北京天津首套房贷利率出现松动，已回归基准利率》的报道：

    “首套房贷要放松？日前，市场传出天津部分银行开始适度放松居民首套房贷利率，记者昨天以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现，北京市场房贷“松绑”态势也开始显现，不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至有消息传出，部分银行优质客户还能取得9折的优惠利率。”

    今天早晨，有些媒体对此进行了否认。事实到底是什么情况呢？

    首先，准备金

    2011年中国楼市即将在限购的主旋律下以同比下跌告收！这不仅实现了政府抑制房价过快上涨的政策目标，也结出了下跌的果实！在下跌面前全行业进入彷徨期。对于房地产这样一个依赖资金求存、发展的行业，把限购、限贷等资金抑制的利刃架在脖子上，不出现今天这样的结果是不现实，也是不理性的！在中国从事任何行业的生意大家必须要有高度的政治明锐度，必须讲政治，否则会很惨。

    对于城市化中的中国房地产来说，限购、限贷的确是无奈之举：

    政策住房没有按照既定的政策去实施，以至于今天房地产这样的民生行业没有形成多元化、符合不同消费水平住房需求的供应结构，就仿佛餐饮行业没有了盒饭，大家都得去下馆子，这样社会的问题油然而生，但这显然是政府必须通力解决的问题。这样的问题要想解决，必须在成本恰当的环境下，地价、房价继续飞涨，政策性住房将面临更大的成本压力，甚至无从解决，所以房地产价格稳定甚至阶段性下跌是有利于政府补上政策住房发展不足的课的。

    在2008年世界性的金融危机面前，中国绝地

    中国房地产业是中国各行各业中暴利的典范是不争的事实。即使在一个房价2000多块的县级城市，一个10万平方米开发面积的楼盘纯利也绝对不会少于5000万，而且这5000万纯利的投资门槛可能就1000来万甚至更低，只要拿下土地，后面策划、设计、施工、销售等都有公司全方位伺候！在如此巨大的赚钱效应下，全中国的企业只要明白这个道理的，相信没有人对房地产不垂涎欲滴。

    房地产巨大利润是一个方面，更要命的是过去这么多年针对中低收入阶层的保障性住房长期处在欠债的状态，因为没有满足市场需要的足够的廉租房、公租房等提供，中低收入家庭的住房需求也被迫进入市场化商品房领域，加上土地供应不足以及招拍等土地政策，中国房地产价格过去基本上处在小跌大涨的状态，直到现在。这种房地产生态环境令房地产成为更多企业的暴利方向，从而价格上涨过快，没有得到保障的老百姓更面临住房压力并可能形成一定的社会问题。在这样的背景下，我们见到了2007-2008年的房地产调控。

    我记得2008年大家也像今天一样在谈房地产调控后中国的房地产企业会有多少被淘汰，会有怎样的出路的话题，甚至不少知名的大企业也

    昨天晚上，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年以来的首次。央行上一次下调存款准备基金率是在2008年12月25日。

    时隔近三年，我们终于从存款准备金率上调的习惯性金融环境下走到了下调的阶段，这意味着什么呢？

    当前，通货膨胀得到了一定的抑制，但依然处在高位是不争的事实；经济增速放缓也是众所周知的客观现实；作为中国经济重要的生力军，房地产行业近乎窒息的生态环境也是2011年中国经济环境特有的风景；欧债危机此起彼伏更是2011全世界经济神经兮兮的导火索!在危机面前，防通货膨胀和保经济增长是所有国家都必须面临的政策方向，平衡木式的政策是唯一的选择！在通货膨胀的抑制有所收获，经济开始显现减速趋势的今天，货币政策不得不换挡到稳定经济，这就是存款准备金率下调的根本原因。

    对于处在水深火热阶段的中国房地产来说又会面临怎样的机遇呢？

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    在中国以外的绝大多数国家，限购一定是遥不可及的名词，甚至闻所未闻——市场经济环境下，通常来讲对房地产市场的管理、调节往往通过市场化的手段而不是行政限制的手段。限购这样的特殊管理方式对于房地产市场来说有阶段性的功效，但的确不是长治久安的办法。未来会怎么样呢？一般没买房，买不起房的老百姓最仇恨的就是有人说房价还得涨，特别爱听谢国跌下跌5成的谬论，那样似乎连心灵都被安慰了！回顾过去十几年中国房地产的发展里程以及近十年如一日的调控里程，这种心灵的安慰显然是长久的裸杀！不少人当时听“跌”起舞，可后来在房价上涨面前留下的只有懊悔的眼泪和告别财富的凄苦！

    当前严厉调控更能折射出人们不同的心态以及心理承受能力！

    在严厉调控面前，有能力购买但没有资格购买的人普遍很坦然，不让买就拿钱做点别的事情，或者去不限购的城市购买房产！这些人无论是什么背景，共同点都是：或许第一次买房时还不知道房产可以升值，但买过以后往往在房价凌厉的上涨过程中，暗自庆幸；后来这样的经历成为踏踏实实的经验，于是财富劲升。最开始面对调控，还会纠结、恐慌，没有被吓出局的

    在瑟瑟的楼市寒风中，现在大家看到的更多是资金压力大的开发商的恐慌，老业主疯狂的愤怒，享受巨折销售机会买房者美滋滋的笑容，隔岸观火者手插在兜里、嘴里叼支烟悠闲的调侃。接下来会怎样呢？是开发商恐慌成疾致死，老业主愤怒郁闷而精神分裂，新买房者看到继续打折心如刀绞，还是隔岸观火者痛失买房良机？这些可能性给当前的中国房地产相关者巨大的心理压力！

    现在开发商资金压力大的程度超乎想象，尤其借高利贷的企业现在面临崩塌的危险，银行贷款等渠道现在看来难如上青天！除非巨折销售才可能吸引老百姓！这两天北京东五环某楼盘已经近乎5折销售，可见风卷残云般恐慌的市场空气。不少2009年从传统行业进入房地产的企业，从来没有借过这么多钱，从来没有借过如此高成本的高利贷，以至于重压之下，不少老板跑路或者猝死。在这样的天空下，中国房地产开发商正经历着前所未有的炼狱。

    在中国房地产发展的二十多年里，此次调控是前所未有的痛苦经历！行业几乎要到窒息的程度！这种极端的情况是会继续恶化，还是会发生物极必反的转折呢？

    单纯看2009-2010年国内房地产

    近日，易铺网网友“吃亏是福”就所在城市佛山三水房价等问题提问，下面是他的问题和我的回复：

    吃亏是福：

    我所在的城市——广东佛山市三水区，不知是三线，还是四线城市。直到今天，人们都没有感觉到房子降价。市区楼盘，价格在8000左右。开发商好像是宁愿不卖，也不降价。陈总说的“便宜机会”，不知能否出现？
    不知我所在的这个城市，房价在什么价位上才是合理的？

    我的回复：

    第1603楼的“吃亏是福”：
    从目前情况看，全国不同规模和发展水平城市的房价整体呈现逐级水涨船高的趋势，“捡便宜机会”主要出现在限购政策极为严厉的城市，原因主要是因为开发商的资金链问题，而不是市场趋势！
    对于佛山三水这样的四线城市，鉴于全国性开发商少，绝大多数开发商资金压力的程度不像大城市开发商，所以巨折促销的项目会少些，当然如果调控政策继续，或许中小开发商也会加入巨折销售的阵营中来，

    房地产市场寒风肃杀是当前最大的风景，巨折销售也风景：无论万科、保利、中海还是龙湖采取巨折销售的项目几乎摧枯拉朽般被抢购是大家有目共睹的共识，这只能说明购买力依然强劲！

    很多人不能理解何以至此？大家应该不会怀疑中国城市巨变的深刻背景：农村需要给孩子在城里买房，以达到女方结婚要求；农村有条件的在城里买房，才能解决孩子上学，或者上好学校的问题；再有条件的，甚至希望在更大的城市乃至省城买房，这样孩子可以上更好的学校，家庭也可以享受更大城市的教育、医疗等公共资源；于是，全中国有钱的、有势的、当官的，在省会、北京、上海、深圳、广州等城市买房就不足为怪了！现在的限购，说实话，对于很多新贵来说，的确把他们到大城市置业的计划暂时压制了，但他们也有办法，至少一旦限购松绑就会洪水般杀入市场。还有，不少怀揣梦想的年轻人来到北京、上海、广州以及其他的大城市，希望创造人生奇迹，于是执著的希望留在大城市，并且在房价十年如一日上涨的背景下明白了房产不仅可以解决居住问题，而且做房东可以分享经济成长下的房产升值，于是买房成为怀揣梦想年轻人的梦想。总之，中国人很

    在楼市巨折的喧嚣声中，大家看到的是什么？是楼市冷冷清清，还是爆棚？相信最近光临巨折销售项目售楼处的人更多感受到的是疯抢白菜般的抢购狂潮！这些在巨折销售的诱惑下出手的人无疑属于对楼市发展有理性思想的人，知道什么是好歹，知道什么是中国楼市坚不可摧的刚性需求，更知道全中国高铁、动车、地铁、道路、市政设施是怎么来滴！

    对于城市化的中国来说，傻子都知道城市化比率达到70%的时候意味着未来至少3亿人需要住进城市，那么房地产刚性需求还能是什么悬疑？

    中国经济战车的确无法离开令人痛心疾首的房地产，因为众多城市的基础建设资金来源于节节升高的地价，而且需要特别指出的是：这种升高几乎是无可回避的中国式商业模式！这就是中国房地产最基本的成本现状！

    面对强劲的刚性需求以及无可降低的刚性土地成本，中国的房地产趋势本来就无可怀疑！但因为世界性的金融危机，因为通货膨胀，因为保障住房长期欠账，所以中国房地产不可不阶段性经历严厉调控——调控的目的是为了解决经济的稳健发展问题，解决危机中中国经济的生存和成长问题，解决房地产市场结构

    前天，央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月份信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。另外，通胀的回落，为政府在通胀和经济增长之间寻找平衡提供了空间。近期央行也频频释放微调信号，甚至有专家预测最快今年年底央行将下调存款准备金率。

    众所周知，中国房地产行业是典型的资金推动性行业：货币政策宽松的环境下，房地产可以是脱缰的野马；货币政策紧缩的环境下，房地产也可以是静若乌龟！如果再加上行政性限购，市场表现一定是为了生存进行的维系生存的食物之争！就仿佛现在的万科、龙湖、中海等闲庭信步般巨折促销，并快速储备粮草。这就是当前中国房地产市场的生存状态。

    相信大家听到央行政策预调微调后会臆测房地产市场未来的变局，大家或有物极必反的心态，其实这就是金融政策的信心作用，会让大家对楼市的信心更足些，但结果会是怎样呢？