住交会的新情况与老问题
王子鹏
提起“住交会”，大家便会想起那句最常用的比喻——“中国地产界的奥斯卡”，即使那些最缺乏想象力的大脑里也会浮现财富、奢华、宝马香车、珠光宝气等等让人犯晕的字眼。不过，奥斯卡虽然是世界电影界的盛典，但最重头最核心的仍是评奖和颁奖典礼；住交会虽然也有对中国地产界一年来进行总结的各种奖项，但其核心价值并不在“排座次”，而在于其活动所承载的内容本身。反过来思考一下，如果住交会在那些方面需要反思和提高的话，也需要从内容本身入手。
从字面意义上看，从第一届的住交会的名字“住宅与建筑科技展览会”，其所表达的活动性质大致相当于大家在一个固定的场所集中展示自己的项目，以更有效率地吸引目标购买者。但是，房地产的地域特征使这种商品交易性质的活动根本无法开展。因此，虽然在住交会前期，有不少开发商动过这样的念头，但到头来就会发现并不是那么回事。但是，住交会用奥斯卡来比喻并不是特别恰当，它容易使人误会住交会的主要功能在于评
预期高了，房价上涨还会远吗？
王子鹏
土地成本上升，作为民众和消费者，几乎所有人立马担心开发商“就坡下驴”，本来就高高在上的房价再一次
“水涨船高”，以至于相关人士不得不对媒体解释，声言地价上升并不意味着房价上升。从理论上讲，这话并不是没有道理。但是，对于没那么多理论的消费者和投资者来说，他们关心的不外乎市场价格走势，土地价格的上升再次推高了房地产市场对房价的未来预期，由此造成房价的进一步上升并不是没有依据。
9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布，这一政策迅速被解读为国家一系列土地新政中的最高指令，国土资源部官员对媒体表示，受土地新政影响，“地价总水平将增长三分之一到二分之一。”
但随后国土资源部土地利用司有关负责人表示，目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定。在实际操作中，土地出让价远远高于其成本价，因此用地成本的提高不会对地价产生太大影
房子到底给谁造？
王子鹏
文隽你好，感谢频繁光顾（http://blog.sina.com.cn/u/48a0ea31010005zg）。不过你的意思总是说的不太明确，不太好说你要表达的到底是什么。依我看来，商品房当然是给能买得起的人造的。至于穷人，买不起房的，要由政府负责安置，这是社会保障的范畴。但是，这些肯定不会是好房子，这是一定的，而且是必须的。社会需要向上的动力。
再说商品房，大家的收入有不同的差距，社会有不同的阶层，所以商品房也要有不同的等级，什么样的收入买什么样的房，量入为出。但是中国人似乎没有梯级消费的观念，“一步到位”的想法比较多。这样会给自己带来很多不必要的麻烦。之所以出现这种情况，一是观念问题，二是二手房市场不太发达，弊病较多。几十年的福利分房，人们似乎忘了怎样买房卖房。
大家都想买个一步到位的好房子，但这样的要求是
关于“北京细则”再补充一点看法
王子鹏
像北京、深圳这类比较特殊的城市，住宅市场上的很大一部分会用于外销，或满足高收入人士的需求，这是客观存在，不管你喜欢不喜欢。与其采取生硬的限制措施，不如采用价格手段，多“榨取”他们的一点财富。如果有可能，可以在高端物业上提取一定数额作为廉租房或低收入者住宅的建设基金。这扯远了。
正因为有这种市场需求，因此，本人是希望北京的细则采用总量控制而不是针对所有具体项目“双限”。
传说中的细则又是一碟子腌白菜
对于细则的盼望，原本是对那些在宏观政策层面没有解决问题的释疑和解答，对不确定问题的定性或定量。但是，北京市规委的“1101号文”如果作为一个“细则”的话，似乎无法满足这些条件。对于开发商最关心的“90平方米”和“70%”如何安排，并没有做出肯定答复，除去一些细节的工作流程，基本是把建设部165号文的要求重申了一下而已。
从媒体报道和文件内容上看，今后开发商所有的项目在办理建设工程规划许可证等审批手续时都要标明“住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数、单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。”从这一点上看，这两个指标应该是适用于所有的具体项目，但是从文件中又看不到任何确定的说法。也就是说，开发商申报的这些指标并不一定要符合“70%”这一要求，但是如果你不符合这一要求，有可能不被批准，但是也不是一定不被批准，因此，这里就预留了一
周评
你什么时候“灵魂附体”？
王子鹏
即使对于一个伪球迷来说，世界杯的结束也是一件极其遗憾的事情。有了世界杯，这些淡出鸟来的日子才有了惊喜和意外，茶余饭后才有了可供消遣的谈资。
坦率地说，本次世界杯能给本人留下的印象只有两个，一个在场外，一个在场内：前者是黄健翔深更半夜突然的“灵魂附体”；后者是齐达内在世界杯的尾声突然贡献出的诡异“头槌”。前者据说把所有看球没看球的人半夜吵醒，惊骇莫名；后者则调动了全世界的唇语专家对马特拉奇的脏话进行解读。
关于黄健翔的突然爆发，网上有两种不同的说法，一种是“不能控制说”，这是带有官方色彩的说法，另一种则是说现场有“辱华”的情节发生，但是这种说法显然无法得到证实。因此，围绕“挺黄”还是“扫黄”，中国的球迷基本分成了两大阵营，即使黄健翔的世界杯解说已经闭嘴，两大阵营的争执依然火药味十足。相比之下，围绕“齐祖”诡异“头槌”，争执双
留给开发商和地方政府的思考题
王子鹏
自“国十五条”发布以来，一直纷纷扰扰的关于90平方米套型建筑面积的定义，以及“70%”的适用范围，终于被建设部以165号文件的形式和不容商榷的口吻确定下来。至此，那些还想讨价还价的“业内人士”应该可以彻底丢弃与政策博弈的幻想，仔细研究一下新的游戏规则下如何生存发展的问题了。
从“国八条”到“国六条”、“国十五条”再到165号文件，我们对房地产的调控思路经历了一个探索、试错而后回归政府职能本位的转变。从相对比较单纯的从经济问题出发、从控制房价上涨幅度出发，在经历了一系列市场风雨之后，从“国六条”开始，我们的调控思路更多开始强调政府在保障社会公平方面的责任。应该说，如今对“套型建筑面积”即是通常意义上的“建筑面积”的定义，“90平方米以下住房面积所占比重必须达到年度开发总面积70%以上”的硬性要求，既是对之前政策失误、过于强调经济发展效率所造成的住房基本保障体系缺失的欠债的补偿，更是今后一段时间内政策走向的强
政策弹性与执行成本的两难选择
王子鹏
宏观领域的经济政策，通常要保持足够的弹性，以适应复杂多变的市场形势。对于我们这样一个幅员辽阔，地域发展差异很大的国家，宏观经济政策的弹性也就更加重要。但是，由于执行成本和现行体制的问题，政策的弹性常常出现被放弃甚至有意曲解和误读的状况。所谓“一抓就死，一放就乱”，就是现实的两难选择。
所谓有意曲解和误读，主要是由于地方领导的政策理解水平和利益驱动。比如，在一些小城市，利用发展经济的大旗，大力发展国家限制和禁止的高污染高能耗低效益的作坊式工厂，滥采滥挖国家矿产资源。一些地方小报上经常可以看到，一些地方政府把发展经济作为唯一的目标和任务，甚至给所有政府工作人员下达招商引资的指标等等。此类曲解和误读，只要认真观察，不难鉴别。
至于对政策弹性的放弃不用，则具有相当的隐蔽性，甚至往往会取得政治上的“意外收获”。
在本轮针对房地产行业的宏观调控中，政策的弹性（尤其是“国六条”）表现得十分明显
头版评论
多方利益格局下探寻“博鳌共识”
王子鹏
房地产需要新的出路，而不是消极观望；房地产需要探索更符合市场需求和社会道德标准的盈利模式，而不是抱残守缺、因循守旧；房地产需要肩负更多的社会责任，而不是一味追求利润的最大化。
如果说，今年的“博鳌·21世纪房地产论坛”需要为宏观调控重压之下的房地产指条明路，那么，上述三句话不妨看作一个新的“博鳌共识”。
一段时间以来，开发商一度成了“沉默的大多数”。在“国六条”、“国十五条”以及随之而来的更加严格的市场监管面前，曾经站在舆论的风口浪尖上的开发商大多选择了观望和沉默。因此，有人怀疑，一年一度的“博鳌论坛”也将沦为一场没有音乐的晚宴——有食物但没有气氛，有嘉宾但没有舞会。的确，
“地产大佬”普遍缺席，为数不多的专家学者也显得有些孤单。但是，思想没有停止，大家实际都在期望着从热带风暴下的博鳌带来新的思路。
开发商的沉
土地不是涨价的原因，而是理由
王子鹏
涨价，总要有个理由。土地成本的增加，无疑是最好的理由。
现实中，房地产的价格并不是成本的反映，更不是土地和建安成本的反映。任何一个项目都不仅仅是在土地价值之上加上建安成本。但是，反过来，如果土地和建安成本的增加则几乎必然会引发房地产价格的上涨。在价格传导机制中，来自上游原材料价格的上涨往往要迟滞3~6个月，但事实上，只要原材料一涨价，房地产价格几乎应声而起，这并不是来自原材料的成本上升，而是来自开发商的涨价冲动和对房地产价格的长远预期。如果非要用上涨的成本测算房地产应该涨价的幅度，便会发现成本涨价的因素被数倍数十倍地放大。因为，涨价只是需要一个理由。
土地是最好的理由。
土地是房地产赖以存在的基础，也是不可替代的稀缺资源。房屋还有个折旧的因素，而土地从长远看，从人口和土地的分配比例看，在人类的太空舰队远征半人马座α星之前，土地只能是越来越稀缺和重要的不可复制资源，土地价值的上升是毫无疑
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