根据最新的统计数据，截至2024年12月31日，国内新建商品住宅的待售面积，也就是库存量，达到了93万亿元的历史峰值，较2021年"三道红线"政策出台时，增长了47%；与此同时，国内房地产的相关债务规模，也突破了59万亿元，相当于全国GDP总量的48%。这两个数字的叠加，让很多人为中国房地产行业，感到担心和忧虑。

商品房库存结构呈现两极分化。从地域分布方面而言，库存压力呈现出"南高北低"的特征。长三角、珠三角等经济活跃区域的库存消化周期，维持在合理的12-18个月，而部分北方省份的待售房源消化周期，已经超过了60个月。某业内人士透露："在沈阳、哈尔滨等东北城市，很多楼盘即使降价30%，也卖不出去，而商业地产的空置率，更是突破了惊人的40%。"这是人口流动与经济转型升级的双重作用。据第7次人口普查数据，最近10年，东北地区净流出人口1100多万，直接导致住房需求萎缩。

房地产债务雪球滚动的逻辑链条。在59万亿元债务构成中，房地产开发商的贷款，所占比例为34%、信托公司等影子银行的融资，所占比例8%、ABS等证券化产品占19%，剩余19%大致为上下游企业的应收账款。不得不重视的是，其中23%债务，将于2025年底前到期。某商业银行的风控负责人称："现在，房地产开发商融资成本普遍上浮了50-100个基点，部分中小开发商的信托融资成本，甚至达到了15%。"这种高杠杆运作模式，在销售放缓时立即显现风险，在2024年，已有37家房地产开发商暴雷，违约金额和上年同期相比，激增了210%。

面对房地产市场的严峻形势，有关监管部门继续出台新的救市措施：9月份，全面取消限购的城市扩大至38个；首套房首付款的比例，统一降至15%；存量房的贷款利率，再次下调50个基点；部分地方政府开始实行"以旧换新"，通过国资平台收购二手房作为保障房。即使这样，市场反应依然是"政策疲劳"。10月份，百城新房成交量环比仅微升3.2%，而价格却继续下跌。

据报道，房地产的债务风险，已经开始向金融体系渗透。今年三季度，商业银行的不良贷款率，增加到1.89%，其中与房地产相关的不良贷款率，占新增不良贷款的58%。有业内人士透露："现在，处置抵押资产平均需要18个月至24个月，回收率不到评估值的60%。"为了防范金融风险，国家银保监会要求，商业银行要对开发商的贷款实行"封闭管理"。但部分信托产品、理财资金的底层资产，依然与房地产深度绑定。

毫无疑问，房地产市场的存量房高达93万亿，债务高达59万亿，这是两个巨大的数据，也是压在中国房地产领域的两座大山。如何解决这两个巨大的问题，需要国家高层、地方政府、商业银行及其其他金融行业以及那些所谓的专家共同想方设法。