加载中…专家黄奇帆称：10个指标出现拐点，楼市进入新阶段！
(2024-10-30 15:05:15)
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近期，著名经济学家黄奇帆先生提出，中国房地产市场已迈入新阶段，这一判断基于十个关键指标的拐点出现。以下是对这些指标及其背后深层含义的详细剖析。
首先，人口因素是不可忽视的基础变量。中国作为世界上人口最多的国家，长期以来被视为房地产市场的强大支撑。然而，随着人口增长率的放缓乃至负增长预期的临近，这一传统优势正逐渐褪色。14亿人口的天花板效应已达成共识，未来几十年内人口总量难有大幅增长，这无疑为房地产市场的前景蒙上了一层阴影。
更为严峻的是，随着老龄化程度的加深，老年人口比例的增加不仅意味着住房需求的减少，还预示着大量存量房产将因遗产继承、老人去世等原因而释放到市场中，进一步加剧供需失衡。
城市化率的提升同样是一个不可忽视的因素。当前，中国的城市化率已接近65%，这一数字虽与欧美国家的75%尚有差距，但考虑到中国的特殊国情——城市化进程中大量农村青年劳动力向城市迁移，实际上已经接近了城市化率的物理极限。未来，随着城市化进程的放缓，新增城市人口对住房的需求也将逐步减少。
与此同时，房地产市场还面临着库存积压的严峻挑战。一方面，房产商手中积压着大量一年以上未售出的房产，总面积高达6亿平方米；另一方面，大量已售出的房产却处于空置状态，占比高达20%。这一现象在房价上涨时期或许并不明显，但一旦房价趋于稳定甚至下跌，这些库存将成为沉重的负担，导致新房需求大幅萎缩。
从人均住房面积来看，中国已经迈入了发达国家的行列。1999年，国内人均住房面积仅为48平方米，而到了2000年后，这一数字迅速攀升至50平方米，达到了发达国家人均住房面积的天花板水平。这意味着，从人均居住面积的角度来看，中国房地产市场已经满足了基本的居住需求，未来增长空间有限。
年度建设量的激增同样值得关注。从2000年的1亿平方米到2010年的10亿平方米，再到2016、2017年的17亿平方米，中国房地产市场的建设量在短短十几年间增长了16倍之多。这种超高速增长不仅透支了未来的市场需求，也导致了资源的大量浪费和环境的严重破坏。
土地价格和房价的飙升更是将房地产市场推向了危险的边缘。过去20年间，土地价格和房价均翻了四番之多，这种疯狂的上涨趋势不仅催生了大量的投机行为，也迫使房产商不断囤地、炒地，加剧了市场的泡沫化。同时，高昂的地价和房价也挤压了普通民众的生存空间，加剧了社会矛盾。
此外，危旧房改造和旧城改造的完成也标志着房地产市场的一个阶段性任务的结束。随着大规模旧城改造的推进，这一领域对房地产市场的拉动作用已经明显减弱。同样，城市基础设施和学校、医院等公共服务设施的建设也已经接近饱和状态，未来对房地产市场的支撑作用将逐渐减弱。
最后，房地产商的负债率问题也不容忽视。当前，中国房地产商的负债率普遍高达90%以上，这一数字已经逼近了企业的财务极限。在高负债的压力下，房产商不得不通过高周转、高杠杆的方式维持运营，这无疑增加了市场的风险和不稳定性。
黄奇帆先生提出的中国房地产市场进入新阶段的判断并非空穴来风。从人口、城市化率、老龄化、库存、人均住房面积、年度建设量、土地价格与房价、危旧房改造与旧城改造、城市基础设施与公共服务设施建设以及房地产商负债率等多个方面来看，中国房地产市场确实已经走到了一个新的十字路口。
面对这一现实，我们需要保持清醒的头脑和冷静的判断力，既要看到市场面临的严峻挑战和潜在风险，也要看到其中蕴含的机遇和可能。只有这样，我们才能在新阶段中把握机遇、应对挑战，推动中国房地产市场实现更加健康、可持续的发展。
注：图如侵权，告删。
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