加载中…地方政府自卖自买、虚构交易！被审计署批评！
(2023-06-28 16:06:01)
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近两年，国内房地产市场很不景气，房地产开发商在购买土地方面，都缩手缩脚。因此，央企和国企开发商成为了地方城市土地市场的主角。根据数据显示，2022年全国房企拿地金额中，央企、国企占比高达53%，地方城投占比32%，也就是说，国资房企占买地的比例高达85%。
然而，央企、国企开发商拿地也需要谨慎思考，不能轻易冒险。而城投们本就深受债务之苦，若继续兜底地市城市，就只会加重债务压力。因此，房企们需要理性对待土地市场，把握好风险与机遇，才能在激烈的市场竞争中持续发展。
6月26日，国家审计署发布了《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，揭露了地方城市的卖地虚构交易现象。报告重点审计了18个省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并延伸至其他地区。主要问题有四个方面，其中第一条是违规组织和返还财政收入。70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县（区）一级政府。
去年10月份，财政部已明确禁止通过国企购地等方式虚增土地收入，但为了刷数据，让卖地收入更好看，给房企和市场以信心，很多城市的做法，根本就不屑一顾、不理不睬险。这些地方政府，除了刷数据，还存在返还卖地收入的情况。这种情况大概意思就是，让房企高价拿地，然后返点。
房地产市场扑朔迷离，眼见不一定为真。国家审计署曝光一些刷数据的行为，城投等国资企业的这种行为肯定会收敛。这也意味着流拍率又会被拉起来。除了增加国资房企的兜底难度，市场本身的压力也将是新一轮土地流拍潮的助推器。目前整个市场卖房都费劲，新房卖不动，二手房越卖越多，这让人很担忧。
我们以湖北省武汉市为例。目前，武汉的房地产市场出现了供大于求的状况，新房供应量大且销售不佳，同时，二手房则越卖越多。据贝壳平台披露，今年2至3月份，武汉二手房每日成交量约200套，并最高单日成交量超过300套。然而5月份，全月成交量仅为3183套，平均每天成交量约100套，跌幅惊人。
值得注意的是，武汉的二手房市场和其他中心城市相似，二手住宅的挂牌量呈现出激增的趋势。易居研究院的数据显示，在13个被追踪的城市中，二手住宅挂牌量创下了历史新高，共计199万套，相比年初的159万套，增长了25%。随着供大于求的局面愈演愈烈，房地产市场的调整和政策的改变将不可避免。
据数据显示，当前重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对较大，6月初分别为22、20和18万套。而今年6月份，上海、武汉和西安的二手房同比去年同期增速最大，分别为82%、72%和40%。尤其是武汉，半年间的挂牌量增速位居全国第二。
数据显示，5月末环比净增加104个商票逾期的项目公司，其中4月发生逾期但5月实现逾期余额清零的项目公司32个，5月当月新增逾期项目公司136个，环比增长15.3%。在这种市场情况下，房企应该更谨慎决策，不要为了追求短期利益而把自己推入风险之中。
房企退市潮持续发酵。6月6日，四川“房企一哥”蓝光发展被终止上市并摘牌，成为首家“面值退市”的房企。此前，*ST中天、ST泰禾、ST美置、*ST嘉凯也已触发退市规则，“面值退市”势在必行。此外，ST粤泰、ST阳光城和*ST宋都也已锁定“面值退市”名单，房企批量退市即将到来。近日，“河南王”建业地违约，将暂停向所有境外债权人进行支付，集中资源保交付、保经营。房企陷入资金链断裂、销售困局等问题，退市潮或成必然趋势。
现如今，房地产市场已经不再是房企的“乐土”，特别是民营房企更是深感压力。日子过得朝不保夕，哪还有钱去购地？不拿地就无法实现未来的盈利增长，但现在的首要任务是活下去。因此，房企的战略策略往往都是缩减规模、躺平。这一点从财政部公布的全国土地出让金数据中，可以一眼看出。
财政部公布的最新数据显示：今年1至5月份，我国国有土地使用权出让收入为14893亿元，较去年同期下降了20%。这也意味着政府的土地出让收入受到了较大的冲击。作为地方财政的重要来源之一，土地出让收入的下滑也将对地方经济带来一定影响。
对此，不少地方政府在去年为了稳定经济增长，采取了降低土地出让价格的策略，这在一定程度上也影响了今年的土地出让收入。但是，值得注意的是，这种做法可能导致房地产价格的下跌，从而加剧财政风险和社会矛盾。
注：1、图如侵权，告删。2、禁止抄袭。
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