本周二，也就是2023年1月17日，有着中国大陆房地产市场风向标和晴雨表的深圳市，突然传出了巨大的消息。那就是，深圳市住建局突然一次性发布了4份文件，震惊了房地产行业内外。被大家称为，深圳楼市，发生了巨变。
深圳市住建局在当天同时发布的几份文件分别是：《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。虽然这4份文件都是征求意见稿，但不出意外的话，将来的政策，恐怕就是在这些征求意见稿的基础上，略微改动而已。
关于深圳市住建局的这
4份《征求意见稿》的内容，网上有很多文章都进行了详细的解释，我们今天在此，来试着分析一下，深圳官方出台这些政策的背景。我们先来看看在刚刚过去的2022年，深圳的房地产市场情况。
在2022年一整年，深圳市新建商品住宅的销售量，总共是34441套，和2021年相比，下跌幅度高达34.3%；销售面积是356万平方米，这也是最近4年来的最低。2022年一整年，深圳市的二手商品住宅成交量，总共是21701套，是2007年以来15年的最低值；成交面积是207.04万平方米，和2021年相比，下跌幅度高达42.9%。
深圳市在2022年，不仅仅是销售量急剧萎缩，房价也是持续下降。根据官方机构发布的数据，2022年，深圳市新建商品住宅的平均销售价格，每平方米是61000元，和2021年的平均销售价格64050元，减少了3050元，下跌幅度是5%。2022年，深圳市二手商品住宅的成交平均价，和2021年相比，下跌幅度是9%。
截至2022年12月31日，深圳市新建商品住宅的存量，已经达到了403.7万平方米，和2021年12月31日相比，增加了104.5万平方米。去化周期为13.6个月，已经高于去化警戒线。用句通俗的话来讲，在2023年，深圳市不增加一平方米的新建商品住宅，现有的新建商品住宅，也卖不完。由此可见，深圳市现在的新建商品住宅，库存积压现象十分严重。
大家都知道，在2022年之前，深圳市的新建商品住宅，基本上都是万人抢购一套房子，新房开盘都要摇号，基本上的“秒光”。但在2022年，全市只有4个新盘，开盘当日告罄。其他的新开盘的项目，有超过70%的新楼盘，去化率不到50%。让人想不到的是，2022年的深圳，大部分新开盘的项目，都在打折销售。开盘9折销售、特价房源、首付分期等这两年北方城市常用的售楼促销方式，在深圳已经成为了常态。
在2022年的12月份，深圳市有超过40%的二手商品住宅的成交价，低于政府制定的指导价成交，总共有86%的房子最终的成交价，接近政府制定的指导价。据某个媒体说，现如今的深圳，满大街都是低于政府指导价的二手商品住宅的房源。深圳市的房价，基本上已经跌回到3年前。随着深圳市房价的持续缓慢下跌，有一种声音变得越来越强烈，那就是呼吁放松楼市。
坊间还流传着一种传闻，说是由于深圳的房价高企，生活成本增加，不少不堪重负的年轻人，不得不选择从深圳离开，返回家乡。还有就是，不少大企业，也把生产基地，搬离了深圳。原来2000多万人口的深圳，现在只有1000多万人口。原来熙熙攘攘、摩肩接踵的繁华闹市，也冷清了不少。
深圳市住建局这次发布了4份重磅文件，就是在这种大背景下出台的。但我们还是怀疑，深圳的楼市，还能像前几年那样，火爆起来吗？
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(2023-01-20 10:53:12) 
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