文 周济，盘古智库助理研究员

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今年9月29日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好金融服务工作的通知》。其中，关于下调利率下限，调整首套房和改善型住房认定标准等相关信息被媒体广泛报道。但是，金融业内更关注的是其中的第三条“增强金融机构个人住房贷款投放能力”中“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)”的部分，其对我国金融业的影响是更加深远的。

MBS（Mortgage-Backed Security）就是把存量的居民住房贷款打包成为证券再次发售的过程，最早起源于60年代的华尔街，是中央对于信贷总体要求“控制增量、盘活存量”中“盘活存量”的重要措施。中国已经有多家银行对该项目进行了前期调研和产品设计，这个通知出台之后，该项工作肯定会提速，预计不久的将来，我们就会见到中国版本的MBS。

MBS的优点是非常明显的。

第一，它能够有效地盘活已经存在于商业银行资产负债表中的个人住房贷款类资产，将这部分资产以证券化的方式移出表外，释放银行的贷款的能力。在中央对信贷规模“总量控制”的条件下，我国总体银根紧张，银行放贷意愿明显不足，如何有效盘活存量，是现在的当务之急。根据央行的统计，我国现存的个人住房贷款余额在10.7万亿左右（依照美国市场的经验估计，最高峰时期这部分的资产证券化率最高值达到了70%左右），那么我国就有7万亿左右的银行信贷资产的释放空间，如果进展顺利，这对商业银行的经营灵活性、中间业务收益性和我国整体经济的贷款存量调整，都有重大意义。

第二，MBS能够减小银行的资产规模，防止银行业的资产风险过度集中于房地产行业，也增加银行经营的效率。传统上看，房地产类资产是我国商业银行放贷的主要抵押物，地产价格的下降会造成严重的坏账，甚至会影响整个金融系统的稳定运行。如果能够有效把这部分资产转移到银行的资产不再表之外，就相当于对应的风险也进行了转移。而银行依旧可以通过手续费、管理费的方式，获得更低风险的经营收入，同时也减小了揽储的压力，主动应对金融脱媒的挑战。

第三，放开个人住房贷款类的MBS，会刺激楼市复苏。MBS的出现，实质上是让商业银行在发放个人住房贷款的时候不用再考虑存贷比、资本充足率这些商业银行经营的核心指标，因为这些资产只是在银行的资产负债表理停留一段时间，很快就会被移出表外。而这样的业务做得越多，银行收到的手续费、管理费就会越多。这就相当于把个人住房贷款从高资本消耗的贷款业务，变成了中间业务，大大刺激了商业银行办理该类业务的冲动。这会保证我国的房地产市场有更充分的资金进入，使得百姓贷款容易，购房需求更旺盛，房地产价格更稳定。

现阶段MBS的局限性也比较严重。

就目前的条件来看，在我国MBS的推广还有一个主要的问题，就是住房抵押的贷款的期限较长，利率又比较低。基础资产的利率不高，必然导致依照其抵押发行的证券产品收益率更低。我国现在的个人住房贷款普遍长达20至30年，而利率一般在年化6%到8%之间。而且，个人住房贷款绝大部分都是等额本息的还款方式，并且可以提前还款，这就要求在装入资产池后必须进行分级处理，才能打包出稳定长期的证券资产。同时，为了保障风险，也需要通过分级的手段，对优先级进行增信处理。在加上银行必须保留的手续费，管理费，就使得真正在市场上能够公开发售的长期MBS证券利率不会很高，与现行的银行理财才相比，不会有任何竞争力。目前银行的理财产品，期限都在半年期以内，利率高达年华4%-6%之间，个别敏感时期还会更高。而MBS的基础性产品，个人购房贷款利率就算平均能达到7%，尤其产生的抵押证券在银行和次级持有者分享收益和分摊操作成本后，收益率能够达到年化5.5%就相当不错了，但是它的期限至少是10年或者更高，没有什么竞争优势。

现在很多银行在开发MBS产品的时候，只是单纯为了达到满足存贷比和资本充足率达标这一单一目的，不排除银行在这一过程中是没有盈利，甚至是赔钱进行的。美国在推广其MBS的时候也面对过同样的问题，他们的解决办法是用半公立性质的金融机构专门收购这些证券，但是中国目前是没有这样的机构存在的。所以，在没有一个有充足廉价资金的国有机构专门出面购买中国版MBS之前，我国的商业银行即使推出MBS也不会有足够的市场空间。

MBS会在一定程度上刺激风险积累。

MBS本质上是把借款的链条拉长，让实际借款人和债权人在这个由各种中介性的机构组成的长长地链条的两端，他们之间不会直接了解到对方的实际信息。这就使得作为原来债权人的银行，在变成中介的角色之后，不自觉的降低对贷款审批的标准，甚至不断开发新产品刺激贷款发行。而在简单MBS之上的衍生出的各色金融衍生品，表面上是进行了风险控制，但是实际上并不能影响系统性风险的发生。所以，不论后续的风险控制产品多么“神奇”，不论有什么高深的数学模型或者统计规律告诉你，它们能够控制住风险，请统统不要相信。

要保证MBS的质量，就必须要从根源上严格监管发放房贷的银行，杜绝任何“次级”贷款的发放。美国“次贷危机”的经验已经告诉我们，控制风险，必须要控制风险的源头：借款人的偿付能力。其他的所谓金融工具，都能锦上添花，难以雪中送炭。除了监管部门对银行的严格监管，我们还需要一类专业的风险甄别机构：评级公司。我国现在评级机构很多，但是没有形成一个或几个权威龙头的市场格局，这方面的建设和监管也急需加强。

从国际经验来看，任何国家对金融业资产证券化的放开，都会掀起一股金融业变革的浪潮，而中国银行业的资产证券化浪潮即将从个人住房抵押贷款支持证券开始，让我们拭目以待。