作者：秦燕

二手房交易的计税基础通常是其转让价格，但纳税人申报的计税价格或者收入明显偏低且无正当理由的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税务机关有权核定其应纳税额。企业交易二手房所签订的合同约定价格低于税务机关核定的计税价格，企业如何开具发*，销售额如何确定，税收上的核价是否影响会计账务处理呢？本文试从低价转让二手房交易合同有效性分析入手，探讨二手房转让方的增值税计税价格确定、发*开具及账务处理。

2023年5月，甲公司（增值税一般纳税人）与乙公司签订不动产转让合同，约定以5450万元（含税价）将其2018年5月建成的一栋闲置厂房A转让给乙公司。A厂房账面原值8000万元，已计提折旧2000万元，评估价为不含增值税价6000万元。该厂房的转让是甲、乙公司自主行为，非因法院裁定或拍卖等原因。甲公司出售A厂房的不含税价格为5000万元〔5450÷（1＋9%）〕，低于该厂房的评估价6000万元。税务机关在土地增值税征收时参照房地产评估价格确定转让A厂房的收入为不含税价格6000万元。

一、甲、乙公司签订合同的有效性分析

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二、甲公司转让A厂房的增值税处理

甲公司销售A厂房的价格为5000万元（不含增值税，下同），低于其评估价格6000万元。《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定，纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

……

（作者单位：国家税务总局泗洪县税务局）

资料来源：

二手房交易价格偏低的财税处理

http://www.ctaxnews.com.cn/2023-06/14/content_1028800.html

【相关阅读】

国税发[1993]154号国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知

http://www.360doc.com/showweb/0/0/1053339337.aspx

国税发[1993]154号国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303y8.html

财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfec.html

附件：

1.营业税改征增值税试点实施办法

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe1.html

销售服务、无形资产、不动产注释

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe0.html

2.营业税改征增值税试点有关事项的规定

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe2.html

3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定（一、二）

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe3.html

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe4.html

4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zfe5.html