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【纳税实务】三个要点让您掌握换购住房个税新政

(2022-10-11 13:13:19)

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公告2022年第30号

财税字[1999]278号

国税发[2006]108

财税[2010]94号

农业银行沈阳分行周桐

【纳税实务】三个要点让您掌握换购住房个税新政

2022年10月11日来源：国家税务总局泗洪县税务局

秦燕

为支持居民改善住房条件，财政部、税务总局于近日出台了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号，以下简称“30号公告”），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。税务总局发出了《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称“21号公告”），进一步细化了有关执行口径，明确了办理退税手续和需提供资料等有关征管事项。本文从政策适用条件、退税金额计算、退税办理及风险提醒等方面分析换购住房个税优惠新政。

一、新政适用条件

30号公告的换购住房个税新政是一项阶段性税收优惠政策，适用该项优惠政策需符合特定时间、在同一城市换房、产权相关且有税可退。

符合特定时间，则适用新政需在30号公告的执行期限内，即2022年10月1日至2023年12月31日。优惠政策适用时间具体需从两方面把握：

一是出售现有住房的时间大于等于政策生效日期。出售现住房的时间，根据21号公告规定，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。适用换购住房个税新政，出售现住房完税日期需大于等于2022年10月1日。

二是出售自有住房与重新购买住房的时间间隔不能超过1年。重新购买的住房可以是房地产开发企业销售的未作过产权登记的新房，也可以是二手房。21号公告对新购住房时间的判定标准区分新房和二手房有所不同，其中新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。适用换购住房个税新政，新购住房合同备案日期（新房）、完税日期或者权属登记日期（二手房）需在出售住房后的1年之内。

同一城市换房，是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。纳税人出售和重新购买的住房应隶属同地，所谓同一城市范围，是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

产权相关，是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

有税可退，是出售自有住房确已依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税。具体可从两方面把握：

一是所出售的现有住房不适用现行政策规定予以免税的情形。如个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，则无法适用30号公告的退税优惠政策。

二是出售现有住房无未办结缴款退税业务。21号公告规定，纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。若存在未办结的缴款退税业务，则不允许办理退税申请业务。

二、退税金额计算

21号公告对纳税人换购住房个人所得税退税额的计算，主要分为两种情形：

一是新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还现住房转让时已缴纳的个人所得税，即退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

二是新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税，即退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。若现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

需要特别注意的是，上述计算公式中的现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。出售住房的不含增值税价格，可通过个人所得税完税凭证获取；新购住房为二手房的，其不含增值税价格可通过购房时的契税完税凭证上获得；而新购住房为新房的，实务中网签备案的购房合同所载明的交易价格通常是含增值税的价格，即购房人实际支付的购房金额。在填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》时，按照《填表说明》“（七）居民换购住房个人所得税退税计算”规定，换购住房为新房的，填写在住建部门备案的购房合同载明的交易价格（不含增值税）。如此，纳税人就需要在购房时关注相关房地产开发项目适用的增值税税率（征收率）。

因为退税申请表要填报换购新房的不含增值税价格，而网签备案的购房合同中注明的成交价格通常为含增值税的价格，这里有必要普及一下房地产开发项目相关增值税政策。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016 年第18号印发）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，现行增值税税率为9%；小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，采用简易计税方法计税，适用5%的征收率。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。即便是同一房地产开发企业，也可能房地产新、老项目同时存在。而且，房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。如一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。所谓房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点以来，随着时间的推移，房地产老项目大部分已实现销售，但市场上仍存在少量房地产老项目在继续销售。此外，居民换购住房所购置的新房，也可能是小规模纳税人销售自行开发的房地产项目。因此，确定房地产开发项目适用的增值税税率（征收率），需要了解房地产开发企业的增值税纳税人类型，所购新房对应的建筑工程项目的《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工日期是否在2016年4月30日前，及房地产开发企业对房地产老项目适用的增值税计税方法，方可确定相应的房地产开发项目是适用增值税税率9%，还是征收率5%，从而正确填报换购新房的不含增值税价格，即不含税价格=合同备案价格÷（1＋9%）或合同备案价格÷（1＋5%）。

例1：2023年1月，赵女士出售了一套住房，转让金额为260万元（不含增值税），缴纳个人所得税5万元。2023年6月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房在住建部门备案的购房合同载明的交易价格为354.25万元。已知所购新房的房地产项目适用增值税税率9%。赵女士换购新房同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件。

赵女士换购新房的不含增值税价格为325万元【354.25÷（1+9%）】，大于现住房转让金额260万元，赵女士可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税5万元。

若赵女士新购住房在住建部门备案的购房合同载明的交易价格为226.72万元，其不含增值税价格为208万元【226.72÷（1+9%）】，则可申请的退税金额为4万元（208÷260×5=4）。

此外，对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，根据21公告规定，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例2：张三和李四共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2022年12月，两人以220万元（不含增值税，下同）的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。2023年6月，张三在同一城市以160万元的价格重新购买一套住房，张三申请退税时，其现住房转让金额为110万元（220×50%），新购住房的金额为160万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

2023年7月，李四和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，李四占房屋产权的44%。李四申请退税时，其现住房转让金额为110万元（220×50%），新购住房金额为88万元（200×44%），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税为1.6万元（88÷110×2）。

三、退税办理及风险提醒

30号公告规定，符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。21号公告就办理退税手续和需提供资料等方面作了具体规定，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应按规定填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，退税办理中应关注以下三方面：

一是申请退税机关，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，即退税申请必须在出售住房申报所在地税务机关办理。

二是申请退税资料，享受居民换购住房个人所得税退税政策应提供的具体资料包括，纳税人身份证件；现住房的房屋交易合同；新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

三是不符合退税条件的后续处理，纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。

需要注意的是，支持居民换购住房个人所得税退税优惠政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。如出现新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应按规定及时缴回已退税款，逾期缴回退税的，将按规定承担相应的滞纳金。此外，切勿提供虚假信息、资料骗取退税，避免因此承担相关涉税风险，被税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

（作者单位：国家税务总局泗洪县税务局）

资料来源：

三个要点让您掌握换购住房个税新政

http://www.ctaxnews.com.cn/2022-10/11/content_1002736.html

【附列相关文件内容】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定如下：

五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发*、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

【相关文件链接】

财政部税务总局公告2022年第30号

财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303tl.html

财税字[1999]278号财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303vg.html

国税发[2006]108号国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303vh.html

财税[2008]137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303vi.html

财税[2010]94号财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知

https://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c27010303vj.html