作者：祝晓峰

不动产交易所涉税种多，纳税人群体特殊，绝大多数是自然人。在不动产交易所涉税费中，个人所得税在征收中存在一些争议。应进一步推进部门间信息共享和交换，明确信息交换机制，整合有关个人所得税政策，做到公平合理，简便易行，从而促进纳税人的税法遵从，减少征纳矛盾。

有关不动产原值的争议

根据个人所得税法实施条例第十七条规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。关于财产原值有相关的文件规定，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）详细列明了各类住房允许扣除的原值及合理费用，如商品房的原值是购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。自建出售的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。但并未详细列举具体的原值凭证。现实中的争议集中在契税完税凭证是否可以作为实际支付的房价款凭证，即作为原值凭证扣除。还有自建的原值该如何认定？

笔者认为，除城镇拆迁安置住房、房改房等有契税优惠政策的承受产权的形式外，普通的商品房买卖、二手房买卖可以以契税的计税依据作为原值扣除，商品房的契税计税依据为不含增值税的**金额，二手房的契税计税依据为申报价格与评估价格的较高者，而且评估价格为税务机关认可的价格。因此契税的计税依据充分地反映了房屋的原值。自建房屋的原值应充分考虑实际情况，纳税人能够提供的砖石水泥等建筑材料、人员工时及其他相关费用都应该作为原值予以扣除。

有关核定的争议

根据国税发[2006]108号文件第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征管法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。国税发[2007]33号文件进行了更详细的解释。

现实中存在几点争议：一是核定征收仅针对住宅，对于非住宅没有规定核定征收比率。2012年存量房交易税收征管系统在全国上线，以市场价格为基准进行评估，因此评估价格与之前相比有了大幅度上涨。如果纳税人自建的非住房出售，不能提供有效的自建原始凭证的，将没有可以扣除的原值，纳税人的税负将较高。二是纳税人故意不提供原值凭证，在征管系统及房地部门系统中也无法查询到交易住房的原值凭证的，只能核定征收。而诚信的纳税人若提供的房屋原始取得的价值较低，如通过拆迁安置的住房或者是房改房，则要承受差额20%的个人所得税，造成税负的横向不公平。

笔者认为，对于非住宅也应该规定核定征收率，可以比住宅的1%～3%的比率高一些。此外，应积极推进部门间信息共享，确保历史数据翔实全面，征税有依据，纳税人无异议。

有关购房时间的争议

根据有关文件的规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

纳税人对于购房时间的争议较多。由于开发商后期经营不善“跑路”，开发商的资质和建造手续等都不齐全，导致纳税人迟迟无法缴纳契税、办理产权，最后由政府按照无籍房手续为老百姓解决产权难题，自然契税缴纳时间较晚。或者纳税人委托开发商办理缴税业务和贷款手续等，已经将契税款交给开发商，但开发商迟迟不到税务窗口办理缴税入库业务。这些情形使得纳税人虽然已经入住多年，但契税缴纳时间晚，产权办理时间晚，纳税人能够办理产权转移手续时，购房时间会显示较短，有的甚至购房时间还不超过两年。

有关家庭的认定存在风险

根据有关文件的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对于家庭如何判定？有关文件明确个人购买住房的契税优惠是以家庭为单位，家庭包括购房人、配偶及其未成年子女。笔者认为，个人所得税的“家庭”应与契税文件中的“家庭”范围一致，但政策执行存在着风险，即不掌握产权人的子女情况，因各部门信息化水平的差异及信息涉密等原因，信息交换存在时滞和壁垒，税务部门出现“信息孤岛”，导致税收执法风险加大。

（作者单位：国家税务总局长春市税务局）

资料来源：

不动产交易：怎样解决这三个涉税问题

http://www.ctaxnews.com.cn/2020-11/05/content_972803.html

【相关文件链接】

【1】国税发[2006]108号 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zk54.html

文件原文摘录：

 一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、**等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一**，并且**上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。

2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

【2】国税发[2007]33号 国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zjw7.html

文件原文摘录：

一、建立房屋交易最低计税价格管理制度。

针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。

（一）确定合理的房屋交易最低计税价格办法。工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。

1.当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。

2.房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。

3.信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。

（二）各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。

（三）纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

（四）对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。

二、个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。        

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售**上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、**或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、**或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

五、税务机关应加强住房装修费用扣除的管理

（一）凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效**的；

2.**上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；

3.**由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

（二）纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用**汇总表》（式样附后），在《房屋装修费用**汇总表》上如实、完整地填写每份**的开具人、受领人、**字号、建材产品或服务项目、**金额等信息。同时将有关装修**原件提交征收人员审核。

（三）征收人员受理申报时，应认真审核装修费用**真伪、《房屋装修费用**汇总表》与有关装修**信息是否一致，对不符合要求的**不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修**退还纳税人。

主管税务机关应定期对《房屋装修费用**汇总表》所记载有关**信息进行分析，视情况选取一些**到开票单位比对核实，对疑点较大的**移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。