税法与实务【383】房产税会计案例分析【1】

农业银行沈阳辽中支行    周桐    学习笔记  

【案例8.1】某餐饮服务公司2018年自有房屋10栋，其中8栋用于经营餐饮，房产价值960万元；2栋房屋作为投资性房地产，出租给乙公司作为经营用房，不含税租金收入55万元。已知当地省政府规定房产计税余值的扣除比例为30%，计算该公司2018年应缴纳的房产税并进行账务处理。（不考虑增值税、印花税等其他税费）

【解析】

房产税的计税依据和税率有两种：自用及出典的，以房产原值一次性减除10%~30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%；出租的，以房屋租金收入作为计税依据，税率为12%。

自用房产年应纳税额=960×（1-30%）×1.2%=8.064万元。

出租房产年应纳税额=55×12%=6.6万元。

（1）第季度计提房产税时：8.064/4=2.016万元。

借：税金及附加            20 160

    贷：应交税费——应交房产税            20 160

每季度缴纳房产税时：

借：应交税费——应交房产税       20 160

    贷：银行存款                              20 160

（2）每季度计提投资性房地产税金时：6.4/4=1.65万元。

借：税金及附加                  16 500

    贷：应交税费——应交房产税                 16 500

每季度缴纳房产税时：

借：应交税费——应交房产税     16 500

    贷：银行存款                               16 500

【案例8.2】某企业拥有房产原值1 000万元，2018年7月1日将其中的30%用于对外投资。不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红21万元；2018年9月将其中10%按市场价格租给本企业职工居住，每月取得租金收入6.3万元，其余自用。已知当地省政府规定的房产计税余值扣除比例为20%，计算该企业2018年应缴纳的房产税。【该企业出租不动产适用简易计税方法】

【解析】

对投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待，如果投资者只收取固定收入，不承担联营风险，实际是以联营名义取得租金收入，由房产投入方按租金收入计算缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。【此项文件依据请见相关文件链接1、2、3】

（1）自用房产应缴纳的房产税：5.76+1.44+0.64=7.84万元。

1 000×（1-30%-10%）×（1-20%）=5.76万元。

1 000×30%×（1-20%）×1.2%×6/12=1.44万元。

1 000×10%×（1-20%）×1.2%×8/12=0.64万元。

（2）对外投资收取固定利润应缴纳的房产税：21/（1+5%）×12%=2.4万元。

（3）出租给职工房产应缴纳的房产税：6.3/（1+5%）×4×4%=0.96万元。

该企业2018年应缴纳的房产税：7.84+2.4+0.96=11.20万元。

资料来源：

杨永义.《最新税法解析与实务》.北京：经济科学出版社.2019（6）第一版:499-501.

【相关文件链接】

文件1：国税函发[1993]368号  国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zksw.html

文件2：财税[2008]24号  财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zkt5.html

文件3：财税[2016]43号  财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zjs3.html