加载中…税法与税务会计【049】销售不动产销项税额核算
(2019-10-20 15:29:21)
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税法与税务会计【049】销售不动产销项税额核算
农业银行沈阳辽中支行
一、房地产企业销售自行开发的房地产项目销售税额的会计核算
纳税人销售不动产应缴纳增值税，其账务处理为按照确认的收入和按规定收取的增值税税额借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按规定收取的增值税税额贷记”应交税费——应交增值税（销项税额“、”应交税费——简易计税“科目，按确认的收入贷记”主营业务收入“科目。
【例2.31】甲市某房地产开发公司（增值税一般纳税人）自行开发了某房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年5月1日。2017年5月1日该公司销售了该项目的一批房产，共取得含税收入3 150万元，同时办妥房产产权转移手续。根据有关凭证可知，这批房产对应的土地价款为930万元。计算增值税时该公司选择了简易计税方法。
纳税人销售房地产老项目，选择适用简易计税方法计税的，要以取得的全部价款和价外收费为销售额（不得扣除对应的土地价款），按照5%的征收率计税，因而有：
应纳增值税=3 150/（1+5%）×5%=150万元。
其会计分录为：
借：银行存款
二、非房地产企业销售不动产销项税额的会计核算
纳税人销售不动产应通过“固定资产清理”科目核算，按规定收取的增值税销项税额贷记”应交税费——应交增值税（销项税额）“科目或”应交税费——简易计税）科目，发生的净损益记入“营业外收入”或“营业外支出”科目。
1.销售非自建不动产的销项税额的会计核算
【例2.32】甲市某公司为增值税一般纳税人，2018年1月销售位于乙市的写字楼，并于当月办妥了相关产权转移手续。该写字楼于2014年12月购置并投入使用，根据有关原始凭证确认投入使用前发生的成本为5 355万元，销售写字楼取得含税收入11 655万元。在销售过程中共发生其他税费1 000万元，已用银行存款缴纳。投入使用时，该公司预计该写字楼可使用50年，按年限平均法计提折旧，无残值。计算增值税时，该公司选择也简易计税方法。
纳税人选择简易计税方法计税的，要以取得的全部价款扣除该写字楼的购置成本后的余额为销售额，按照5%的征收率申报纳税，同时按照上述方法预缴税款，因而有：
应纳增值税=（11 655-5 355）/（1+5%）×5%=300万元。
预缴税款=300万元。
其会计分录为：
借：固定资产清理
借：银行存款
预缴税款时：
借：应交税费——预交增值税
2.销售自建不动产销售项税额的会计核算
【例2.33】甲市某公司为增值税一般纳税人，2017年12月销售位于乙市的自建写字楼，并于当月办妥了产权转移相关手续。该写字楼于2014年12月建成并投入使用，根据有关凭证确认投入使用前发生的建设成本为5 3555万元，销售写字楼取得不含税收入11 655万元。在销售过程中发生其他税费1 000万元，已用银行存款缴纳。投入使用时，该公司预计写字楼可使用50年，按直线法计提折旧，无残值。计算增值税时，该公司选择了简易计税方法。
纳税人 选择简易计税方法计税，要以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率申报纳税，同时按照上述方法预缴税款，因而有：
应纳增值税=11 655/（1+5%）×5%=555万元。
预缴税款=555万元。
其会计分录为：
借：固定资产清理
借：银行存款
预缴税款时：
借：应交税费——预交增值税
资料来源：
王桂玲，胡妙等.《税法与税务会计》.北京：清华大学出版社.2019（7）第一版:76-78.
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