2019注册会计师【085】非投资性房地产转换为投资性房地产

农业银行沈阳辽中支行    周桐    学习笔记

 

 

一、非投资性房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产

1.作为存货的非投资性房地产转换为投资性房地产。

作为存货的非投资性房地产转换为投资性房地产，通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言，对于企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期不发生改变的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”科目。

2.自用房地产转换为投资性房地产。

企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期满日，按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租的房地产，如果董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租且持有意图短期仙不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建造物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

二、非投资性房地产转换为以公允价值进行后续计量的投资性房地产

1.作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资房地产，应当按照该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本“科目，在已计提跌价准备的，借记”存货跌价准备“科目；按其账面价值，贷记”开发产品“科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记”公允价值变动损益“科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记”其他综合收益“科目。当该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

【例6.7】2018年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租化乙企业。租赁开始日为2018年4月15日。2018年4月15日，该写字楼的账面价值为45 000万元，公允价值为47 000万元。2018年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

【解析】

（1）2018年4月15日：

借：投资性房地产——成本     470 000 000

    贷：开发产品                              450 000 000

        其他综合收益                            20 000 000

（2）2018年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动         10 000 000

    贷：公允价值变动损益                                10 000 000

2.自用房地产转换为投资性房地产

企业将自用的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记”投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销 ”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。当该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

【例6.8】2018年6月，甲企业打算搬迁至新办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备用于出租，以赚取租金收入。2018年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用， 租赁期开始日为2018年10月30日，租赁期为3年。2018年10月30日，该办公楼台原价5亿元，已提取折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对该项投资性房地产采用公允价值模式计量。

【解析】

会计分录如下：

借：投资性房地产——成本        350 000 000

    公允价值变动损益               7 500 000

    累计折旧                     142 500 000

    贷：固定资产                                   500 000 000

资料来源：

中国注册会计师协会.2019年注册会计师全国统一考试辅导教材《会计》.北京：中国财政出版社.2019（3）第一版：87-88.

 

【相关阅读】

2019注册会计师【077】2019中级会计实务投资性房地产目录

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zc0a.html