税务会计学【128】土地增值税的涉税会计处理【1】

 

农业银行沈阳辽中支行   周桐   学习笔记

 

企业为核算土地增值税，应在“应交税费”科目下设置“应交土地增值税”明细科目。该科目的贷方反映企业应缴纳的土地增值税，借方反映企业实际缴纳的土地增值税；余额在贷方，反映应交而未交的土地增值税。

一、房地产企业土地增值税的会计处理

房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。对于这类企业而言，土地增值税是企业为取得当期营业收入而支付的费用。其会计处理为，在计提土地增值税时，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际上缴时，借记”应交税费——应交土地增值税“科目，贷记”银行存款“科目。

兼营房地产业务的企业是指虽然经营房地产业务，但不是出现为主，而是兼营或附带经营房地产业务的企业。这类企业因转让房地产而缴纳的土地增值税的会计处理与前述房地产企业土地增值税的会计处理一致。

【案例6.2】某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5 000平方米，单位售价为每平方米6 800元，共取得销售收入3 400万元，开发房产的扣除项目金额合计为2 004万元，以上金额均不含增值税。计算该企业应交土地增值税，并进行相应的会计处理。

【解析】

土地增值额=3 400-2 004=1 396万元。

增值税=1 396/2 004=69.66%

应缴纳的土地增值税=1 396×40%-2 004×5%=458.20万元。

其会计分录为：

计提土地增值税时：

借：税金及附加                4 582 000

    贷：应交税费——应交土地增值税           4 582 000

实际缴纳时：

借：应交税费——应交土地增值税   4 582 000

    贷：银行存款                               4 582 000

【案例6.3】某房地产开发企业开发建造了商品住宅一栋，在工程全部竣工结算前已预售一部分商品房，按规定预缴土地增值税1 000万元。工程全部竣工结算后，该批商品房的全部销售收入为12 000万元。公司为取得土地使用权支付的金额为900万元，开发土地、建造房屋和配套设施支付2 800万元，开发费用为400万元。计算应缴土地增值税、应补（退）税款，并作出相应的会计分录（注：所有金额均为不含增值税，暂不考虑其他相关税费）。

【解析】

（1）房地产企业竣工结算前，预缴土地增值税时：

借：应交税费——应交土地增值税  10 000 000

    贷：银行存款                               10 000 000

（2）工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：

准予扣除项目金额=900+2 800+400+（900+2 800）×20%=4 840万元。

增值额=12 000-4 840=7 160万元。

增值率=7 160/4 840=147.93%

应纳税额=7 160×50%- 4 840×15%=2 854万元。

借：税金及附加                   28 540 000

    贷：应交税费——应交土地增值税                 28 540 000

（3）补缴土地增值税时：

    应补税款=2 854-1 000=1 854万元。

借：应交税费——应交土地增值税    18 540 000

    贷：银行存款                                   18 540 000

资料来源：

梁俊娇，王怡璞.税务会计.北京：中国人民大学出版社.2018（8）第九版：260-263.