加载中…税务会计学【280】租金收入确认的会计与税法差异
(2017-11-16 15:12:01)
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税务会计学【280】租金收入确认的会计与税法差异
中国农业银行沈阳辽中支行
租金收入包括出租存货和固定资产两项业务，会计遵循权责发生制原则，根据收益实现的时间分期确认其归属期。如果出租的房屋建筑物及土地使用权等不动产，会计准则将这部分重新分类，确认为“投资性房地产“再进行核算。
《企业会计准则解释第1号》（财会【2007】14号）规定，出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别不同情况进行相应处理。
（1）出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应该确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内出租人应当确认租金收入。
（2）出租人承担了承租人的某些费用，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配；承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
二、税法规定
《企业所得税实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权取得的租金收入，按照约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函【200998号】第三款规定，新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函【2010】79号）第一款关于租金收入确认问题明确规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期跨年度，且租金一次性提前支付的，根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已砍收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
【参考文件】
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函【2010】79号）
http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102xcmr.html
三、差异分析
会计按照权责发生制确认收入，不论租金如何支付均按照租赁期均匀确认收入。税法区分两种情况，一是如果租赁期跨年度，且租金提前一次性支付，执行《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函【2010】79号）文件，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。二是除了第一种情况外，则按照《企业所昨税法实施条例》绺十九条规定，按照合同约定的承租人应付租金日期确认收入。在第一种情况下，会计与税法确认租金收入无差异；第二种情况下，税务处理未遵循权责发生制原则，会计与税法确认方法存在差异。
【例2.6】2016年A公司根据业务需要租入B公司一间库房，作为存放商品的仓库使用，两个公司会计核算均执行企业会计准则。合同约定租赁期2年，从2016年9月1日开始至2018年8月31日止，每月租金1.11万元，共计26.64万元，合同约定租赁开始日A公司应支付全部租金24万元。该库房每月应提折旧0.6万元。因公司资金紧张，实际A公司签订合同后只支付了20万元，6.64万元的余款在2017年1月支付。
B公司2016年9月会计处理：
（1）收到租金：
借：银行存款
（2）每月末确认收入：
借：预收账款
（3）计提折旧：
借：其他业务成本
年末共确认4个月的租金收入，合计4万元。
2017年全年确认租金收入12万元，2018年确认租金收入8万元。
涉税分析：
根据国税函【2010】79号文件规定，B公司2016年确认的租金收入4万元，2017年的租金收入12万元，2018年的租金收入8万元，会计与税法在确认租金收入的方式中不存在差异，无须纳税调整。
四、纳税调整
如果合同约定租赁费分次支付，会计与税法在确认收入实现的时间上会存在差异。会计处理按照权责发生制原则，分期确认租金收入的实现，与租赁开始日一次支付租金的账务处理一样，但是税法确认收入实现的时间发生变化，根据《企业所得税实施条例》第十九条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入实现的时间。
五、纳税申报
未按权责发生制原则确认收入的纳税事项在A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》填报，并填报A105000《纳税调整项目明细表》。
资料来源：
《企业所得税与会计准则差异分析及案例分析》
《税务会计》
《税务会计学》
《企业会计准则案例讲解——主要经济业务处理规则》
《企业会计准则案例讲解（2017版）》
《2017年度注册会计师全国统一考试辅导教材
《201年度全国会计专业技术资格考试辅导教材
《2017年度注册会计师计师考试应试指导及全真模拟测试
（上下册）
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