财务会计学：公允价值模式下投资性房地产的转换

中国农业银行辽中县支行    周桐    学习笔记

       1.投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产主”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例4-11】20X9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼用于本公司的行政管理形成了书页决议。20X9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。

甲公司的账务处理如下：

 借：固定资产——写字楼            72 000 000

     贷：投资性房地产——写字楼——成本  67 000 000

        投资性房地产——写字楼——公允价值变动 3 000 000

        公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000

2.投资性房地产转换为存货

企业将采用公允价值计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

3.自用房地产转换为投资性房地产

企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值计量的投资性房地产，应当按该土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记：累计摊销“或”累计折旧“科目，原已计提减值准备的，借记”无形资产减值准备“、”固定资产减值准备“科目按其账面余额，贷记”固定资产“或”无形资产“科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记”公允价值变动损益“科目，转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记”其他综合收益“科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分转入当期损益。

【例4-12】20X9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书页决议。20X9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止了自用。2X10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租给乙公司使用，约定租赁期开始日为2X10年1月1日，租赁期为3年。

在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2X10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格和其他相关信息，假定甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假定2X10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。

甲公司的账务处理如下：

2X10年1月1日

借：投资性房地产——办公楼——成本  380 000 000

    公允价值变动损益——投资性房地产  20 000 000

    累计折旧                         150 000 000

   贷：固定资产——办公楼           550 000 000

4.作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本“科目，原已计提跌价准备的，借记”存货跌价准备“科目，按其账面余额，贷记”开发产品“等科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记”公允价值变动损益“科目，转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记”其他综合收益“科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

【例4-13】20X9年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书页决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20X9年5月1日，租赁期为5年。20X9年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元，难分难解价值为430 000 000元。

甲公司的账务处理如下：

20X9年5月1日

借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000

    贷：开发产品                      400 000 000

        其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产     30 000 000

资料来源：2015年度全国会计专业技术资格考试辅导教材《中级会计实务》