目前国有农用地土地使用方式主要包括：（一）国有农用土地使用权出让（很少）；（二）国有农用土地使用权租赁（大部分）；（三）国有农用土地使用权作价出资或者入股；（四）国有农用土地使用权划拨。相对于国有土地使用权划拨、国有土地使用权作价出资或者入股和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式的土地使用权评估，其评估技术途径和思路现在还不是很统一；在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在国有土地租赁期对租赁土地使用权价值影响的理解以及具体评估方法的应用上。

一、国有农用地租赁的权益及相关政策

在具体探讨上述问题前，就租赁的土地使用权的权利特征进行分析，国有农用地租赁是指国家将国有农用土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充；租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《民法典》的约束。“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参数之一。实践中当事双方在签订国有农用地土地租赁合同及不动产证证载租赁年限经常为三十年，对于这种情况，有不同的两种观点，赞成的观点认为，国有土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部(国土资〔1999〕222号)《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称意见)中第四条提到:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，所以应区分国有土地租赁的一级市场和出租的二级市场。对于一级土地租赁市场和二级土地租赁市场的界定，笔者认为出租方是各县自然资源主管部门并经过产权登记的为一级土地租赁市场，反之都按二级土地租赁市场界定（二级市场最主要的特征是不办理产权登记转移）。二级市场的租赁根据合同法的规定，租赁期最高不得超过二十年。对于超过的部分，应该在评估报告中进行披露。

二、国有农用地租赁使用权价格评估

承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首先，是获取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后余额的现值，相应的估价方法为收益法;其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，可从成本途径进行估价;再次，估价对象所在区域如果制定农用地基准地价，也可以按基准地价修正法进行评估。目前国有租赁土地使用权二级市场交易量不大，且交易数据往往因为交易双方为规避少交税费而少报数据，可信度不大。而通过社会其他渠道收集的资料虽真实,但缺少有效的证明材料，目前还难于应用市场法进行估价。

三、国有租赁土地使用权在一级市场与二级市场的评估

上文中笔者已明确阐述，对于一级土地租赁市场和二级土地租赁市场的界定，笔者认为出租方是各县自然资源主管部门并经过产权登记的为一级土地租赁市场，反之都按二级土地租赁市场界定。二级市场的租赁根据合同法的规定，租赁期最高不得超过二十年。对于超过的部分，应该在评估报告中进行披露。

(一)一级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估

在土地一级市场上，国家作为土地使用权的所有权人，可以通过一次性收取土地出让金的方式和逐年收取土地租金的方式让渡土地使用权。而国家作为土地所有权人，是以土地出让金与土地收益率的乘积计算正常市场年租金水平的。因此从价值的角度来看，对于国有租赁土地的使用权价值是介于零和土地纯收益价值之间的数值。当年租金为零时，其使用权价值为国家作为土地所有者以出让方式让渡土地使用权的对价，即国有土地的纯收益;当年租金等于市场平均租金时，其使用权价值为零。因此国有租赁土地使用权的价值是介于零和相应的土地纯收益之间的数值。当租赁土地的使用权人每年交纳的租金少于正常市场年租金时，其差额的折现值即为租赁土地使用权的价值。

(二)二级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估

在土地二级市场上，假设国有租赁土地的使用者将土地以相同的租赁期出租，那么前者从土地获得的收益就只有租金收益。从使用价值角度分析，无论是对于土地使用权人还是承租人来讲，同一块土地在同一时间内所产生的价值应该是相同的。因此，在合同租金为正常的市场租金的情况下，出让土地使用权价值与以租赁方式获得的土地使用权价值是相等的。作为国有租赁用地的使用权人，与出让用地的使用权人相比，在土地使用权的权利上会有较大的区别。实践中，出让农用土地使用权地上建筑物可以办理产权登记，并可与土地一并抵押、转让等；租赁农用土地使用权（包括设施农用地），地上建筑物等设施不可以办理产权登记。

四、一级市场国有土地租赁价格评估出现的怪相

对于一级市场的国有土地租赁价格评估如今出现了一种怪相，举例如下：相邻的两宗国有租赁农用在土地自然条件、社会经济条件、区位条件都相同，剩余使用年限分别为三十年和一年情况下，采用成本法和收益法通过年期修正以后的得出结论，价格大相径庭（正常差距）；但是两宗土地使用权最终交易价格却相同，国有租赁农用地使用权价格评估结论与现实交易价格背离，这就引发了我们对于国有土地租赁价格评估按剩余使用年限修正合理性的怀疑。