一、绪言

现如今，许多人都居住在小区里，享受着由物业公司提供的物业服务，包括楼道清洁、垃圾清运以及设备维修等。而作为代价，人们就需要支付相应的物业费，以此来确保物业公司稳定。否则没有物业费作为收入，那么物业公司就很难坚持下去，最终将会影响到整个小区。不过对于物业费，居民和物业公司往往存在着诸多矛盾和冲突，就像物业费的标准是什么，究竟收多少物业费才是合理的。或者是物业公司提供了服务，但并没有达到居民的标准，那居民应不该支付物业费，等等。可以说，这样的问题很多，要是得不到有效解决，那么就会影响到居民与物业公司的关系，也将会带来一系列弊端。

现在这些问题都有了答案。不久前，北京市住房城乡建设委正式发布了《关于规范物业服务评估活动的通知》，对物业服务评估做出了详细规定，其中就一点就是如果居民对物业费收费标准存在疑惑，那么就可以委托专业机构对物业服务标准和费用、物业服务质量等进行客观准确的评估，而不是像过去一样直接由物业公司自己说了算。这样就不容易出现乱收费的情况，也有助于维护居民的合法权益，让居民更容易接受，并自愿缴纳物业费。

建设单位办理预售许可证、业主大会首次选聘或更换物业服务企业、业主和物业企业对物业服务费标准存在争议、物业服务成本控制压力逐年加大,本着市场化和质价相符原则,均可委托物业第三方机构对物业费标准进行评估测算。

二、物业服务费用组成部分

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业费一般按业主房屋建筑面积计算，每平米，每个月，再乘以一年，也就是12个月。

三、哪些不能算入物业管理费

一般来讲，物业费是不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备等维修的费用。业主如果要求物业帮助维修的话，物业可以提供有偿的维修服务。而且物业费也不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映，如果是保修期内的话是由开发商负责维修的，在保修期外的话，如果是属于共有部位的话是可动用房屋维修基金进行维修，但是如果是非共有部位的话，则需要业主个人负责维修。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

对于公共水电费，一般不包含在小区物业管理费中。但是小区物业管理合同上也可以另行约定物业管理费用，所以具体情况还是要研究物业合同。

四、物业费评估方法

依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

1、 运营 成本法

根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。

2、 市场比较法

将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。

五、评估原则

1、遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。

2、遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。

3、遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。

六、评估程序

自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议；

2.明确评估基本事项；

3.拟定评估作业方案；

4.搜集整理同类参考项目资料；

5.实地查勘评估项目，搜集整理项目资料；

6.参考当期公布的物业服务成本价格；

7.评估人员进行评估，确定评估结果；

8.撰写评估报告；

9.评估资料归档。

七、总结

居民与物业公司双方对于物业费和服务之所以会存在争议，主要是因为缺乏客观标准，无法达成共识，而这就需要有客观事实作为依据，这样才能让双方更容易接受。而委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务标准和物业服务费用测算进行评估就成为了必然，也是解决问题的有效办法，因为是交给第三方来评估的，那么就不用担心会存在利益关系，由此形成的标准也就相对客观，容易被双方采纳，也能更好地落实下去。

物业费不仅关系到居民和物业公司的利益，也影响着小区的发展，必须要引起高度重视，要切实解决好关于物业费的各种问题，这样才能保障好居民的合法权益。当然也不能让物业公司蒙受损失，否则就会影响到服务质量。所以关键在于要兼顾双方诉求，在此基础上达成共识，那么才能更好地推动小区发展，让居民享受到物有所值的服务，提高生活品质。