服务费交时容易要回难

　　涉中介公司违规预售商品房案件的原告几乎都是买受人，大多为外地游客，且相互之间多具有亲属、朋友关系，当初一起买房，发生纠纷时也容易组团诉讼。

　　金某就是其中一名看房客，她是广西北海市人，2013年4月29日，在中介公司的鼓动下，与开发商签了一份《职工市场合作建房合同书》，购买了其开发的一套商品房。

　　当天，金某支付了定金5万元和首付款87744元给开发商，并支付45447元的服务费给中介公司。

　　金某后来才发现，原来开发商并未取得商品房预售许可证，而中介公司在宣传时对此只字不提，她觉得受骗了。在金某的多次要求下，开发商同意退房并退还了定金和首付款共计137744元，但是服务费一直未见返还。

　　金某起诉至法院，请求判令开发商和中介公司共同偿还服务费和购房款利息。

　　一审判决中介公司退还服务费45447元和利息，开发商支付金某利息（以137744元为基数，按照银行贷款利率计算）。

　　中介公司不服，上诉称，某投资公司是该开发商在防城港市的销售公司，中介公司根据其与投资公司签订的分销代理协议书和合作共识函收取服务费，包括中介信息费、往返租车费、餐饮费、人工费、协助缴纳定金和房款、签订合作建房合同、谈判楼盘价格等费用。中介公司已明确告知金某涉案楼盘合作建房的性质、工程进度、价格和收取服务费用等，金某同意并缴纳了服务费，中介公司不应承担开发商与金某合作建房未果而造成的损失，不应返还服务费。

　　金某辩称，中介公司将所有组织费用均算在自己身上，有悖事实。

　　防城港中院认为，中介公司提供的证据不足以证明其与开发商之间存在代理销售关系。因建房合同书无效，中介公司以收取服务费名义向金某收取45447元无法律依据，应当退还并支付相应利息。二审驳回上诉，维持原判。

　　据防城港中院调研，中介公司往往对买受人宣称其预售的是某单位的职工市场运作建房，可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜，对中介公司要求收取所谓的“服务费”或“避税款”也信以为真。

　　中介公司遇到纠纷常跑路

　　看房团的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司从房款中收取数万元不等的提成。纠纷发生后，中介公司通常作为共同被告参加诉讼。

　　郑某是吉林省延吉市人，2011年3月6日，其向中介公司支付了179598元购房意向款（内含6万元诚意金），用于购买三套商品房。开发商向郑某出具三套房的诚意金共计6万元的收据。

　　由于开发商未能办理预售许可证，郑某与开发商协商解除购房意向，开发商向郑某返还了诚意金6万元。但剩余购房款119598元至今未予返还，郑某遂诉至法院请求中介公司和开发商返还剩余购房款及利息。

　　一审开庭期间，中介公司未到庭参加诉讼。

　　一审法院判决中介公司和开发商连带返还购房款119598元及利息。

　　然而，自从郑某找中介公司要求返还购房款至今，其均联系不上该公司。当初交给该公司的购房款179598元，中介公司出具的是盖有另一家公司印章的收据，而且是复印件。

　　开发商不服一审判决，上诉称，郑某提交的收款证明没有原件，不能证明中介公司收取了他的购房款179598元的事实。即使已经收取了，因开发商没有委托该公司收取该笔款项，中介公司自行收取与开发商无关。开发商与郑某之间商品房预售合同的权利义务已经终结，对郑某不再负有返还购房款的义务。

　　郑某辩称，购房款他已经交给中介公司是事实。

　　该案二审开庭期间，中介公司依旧没有到庭应诉。

　　防城港中院认为，郑某能对该复印件之来源作出合理解释，亦有郑某提交的银行取款明细及交购房款的相关视频资料予以佐证，形成证据链，因此，认定中介公司收取了郑某相关购房款。

　　从开发商向中介公司提供盖有开发商公章的空白《建房意向书》以及开发商通过中介公司收取郑某6万元诚意金来看，可认定开发商与中介公司之间存在委托代理销售关系，二者连带返还给郑某剩余购房款119598元及利息。故二审驳回上诉，维持原判。

　　“大部分中介公司经营场所不固定，公司资产较少，发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，造成买受人及法院查找困难。”防城港中院民一庭庭长崔静分析说。

开发商的“缓兵计”

　　2012年9月28日，宁某与开发商签订《认购书》，并在当日支付了20万元购房定金。

　　2013年1月22日，开发商催促宁某签订《商品房买卖合同》。而当宁某来到售楼处协商签订事宜时，开发商却以各种理由推脱。

　　双方发生争议后，宁某申请住建局调处，开发商提出五条补充协议让宁某签订，宁某拒绝签署。协商无果后，宁某以开发商根本违约为由起诉至法院，请求判决解除合同，开发商双倍返还定金40万元、购房款1105920元及利息。

　　开发商辩称，宁某在支付定金后，多次带人前往商铺意图转手。在开发商通知其限期到售楼部签订合同后，宁某故意拖延支付购房款，构成根本违约，开发商有权解除合同并不予返还定金。

　　一审判决解除双方签订的《认购书》，开发商返还宁某双倍定金40万元。开发商不服提起上诉。

　　防城港中院审理后认为，开发商在通知宁某签订《商品房买卖合同》时提出五项补充协议要求宁某签订，违反合同公平原则。开发商设置不合理条款，制造交易障碍，掩盖其不履行合同的目的，其行为已经构成根本性违约，应承担相应的违约责任。故驳回上诉，维持原判。

　　开发商附加要求补签合同的不是个例，对此类案件，如何认定当事人订立合同时的真实意思表示，进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理，实务界对此争议很大。

　　如今，商品房买卖纠纷案件的调解率低、上诉率高已成为法院审理的一个难题。主要原因是开发商财务状况恶化，为了延缓判决生效时间，迫不得已采取上诉的缓兵之计，同时希望能在二审期间达成调解或改判以减轻其应承担的法律责任。

　　另一方面，买受人也意识到开发商资金困难，即便达成调解协议也拿不到钱，干脆不调解，由法院判决后申请执行。（吴凰汇 佟日红 何丽敏）

规范“馅饼” 监管“陷阱”

　　源源不断涌入的看房团，一方面，对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有积极的促进作用；另一方面，一些中介团体利用看房团活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，损害买受人的合法权益。

　　近日，广西壮族自治区防城港市中级人民法院举行新闻发布会，发布《商品房买卖合同纠纷审判情况报告白皮书》（2011—2015年）。

　　预售“抢跑”和交房“迟到”

　　据统计，2011年至2015年上半年，防城港市两级法院共受理商品房买卖合同纠纷一审案件1804件，其中涉房产销售中介公司违规预售商品房的案件506件，且有逐年上升的趋势。

　　“纠纷起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房，买受人要求解除合同，退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港中院副院长周忠说。

　　看房团作为一种新兴的商品房销售方式，是一把“双刃剑”，政府管理部门不能盲目排除和禁止，要尊重市场行为，允许和鼓励开发商采取各种合法手段销售商品房，规范看房团活动，重点监管宣传和收费，以保障交易安全。

　　防城港中院提出，对违规预售和欺诈行为，要依法及时查处，并记入企业的诚信档案，建立诚信体系，加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度。教育和引导看房团活动相关主体守法经营、诚信经营，保障和维护购房者的合法权益，规范房地产业健康发展。

　　备案管理预防违规销售

　　如何规范开发商和中介公司的销售行为？防城港中院建议实行备案登记，开发商需将其与中介公司签订的代理合同报送监管部门进行备案登记，并详细说明代理销售的楼盘基本情况、中介公司的代理权限、收费标准等。经过备案的信息要公布在政府网站上，供购房者查阅。监管部门可采取定期检查和明察暗访的方式对销售行为进行监督。

　　此类案件系列案件多，买受人组团诉讼渐成主流，提高买受人法律意识十分必要。法院建议，在主流媒体以及政府、住建委、工商局、法院等部门的自媒体上发布商品房买卖相关的法律法规、合同范本和典型案件，特别是开发商、中介公司因违规预售而败诉的案件。并在高铁站、汽车站、旅游景点等游客聚集的地方树立广告牌，提醒游客在参与看房团活动时要提高警惕，防范购房陷阱。

　　建立商品房买卖纠纷化解联动机制

　　针对此类案件纠纷化解越来越难、上诉率越来越高的问题，防城港中院建议：一是建立商品房买卖纠纷化解联动机制，由市委、市政府牵头，成立由法院、住建委、房产局、旅游局、物价局、政府督查室等单位组成的商品房纠纷联动化解领导小组，定期召开联席会议，共同研究解决方案。

　　二是加大调解力度，加强诉前联调，争取把纠纷化解在诉前，对于已进入到诉讼程序的案件，选派业务水平高、调解能力好的审判人员负责审理。上级法院要加强对基层法院的指导，统一裁判尺度，做到同案同判。

来源：人民法院报

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