征收国有土地上房屋时，评估报告是衡量补偿金额尤为重要的一个环节，理应按照先评估，再补偿，最后拆除的程序进行。而在实践中，多有因为补偿金额有异议而无法签订协议的，从而导致房屋被强拆。房子被拆前，大家若对评估结果存有异议可以争取再评估，若房子已经拆除灭失，没有评估对象，那么合理的评估报告又该如何出具呢？

一、有利于行政相对人的原则

最高法的案例【（2020）最高法行申1511号】明确了评估报告出具的重要原则：存疑有利于行政相对人的原则。最高法在案例中明确，虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。

二、考量双方当事人提供的材料

根据双方当事人提供的有资质的评估机构做出的评估报告、房屋所有权证、房屋被拆除前的照片等等有效文件，依旧可以作为评估报告的依据。

三、参考《国有土地上房屋征收评估办法》

《国有土地上房屋征收评估办法》规定了评估的方式，比如市场法、成本法、收益法、假设开发法等等，找到适合的评估方式，依据可以作出客观的评估报告。
 

四、房屋损毁，无法评估怎么办？

在最高法审理的一起案件【（2017）最高法行赔申242号】中明确，在被征收人房屋已经因强拆灭失，且行政机关无法对该房屋价值进行评估的情况下，人民法院可以选取与被拆除房屋相邻，房屋结构、所在区域基本相同的其他被征收人的房屋作为参考，并参照其他被征收人所签订的征收补偿协议、征收补偿方案以及房屋面积的认定、房屋之间的差异等因素，综合确定被征收人房屋的赔偿依据、标准及方式。

五、评估低怎么办？

1、申请复核

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收人不服评估结果可以采取申请复核评估的救济作出了具体规定，该法第二十条规定："被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。"

2、申请专家委员会鉴定

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条、二十五规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定”、“评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告”。

在拆迁实践中，因评估引起的纠纷远不止作出评估的依据，反而是评估作出的时间节点、评估机构的选择以及评估结果被拆迁人不接受等。被拆迁人应当尤为重视这一环节，发现问题及时解决才能保证尽可能顺利的获得合理补偿。