一、宅基地买卖协议是否有效？

《土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

土地使用权既然可以依法转让，那城镇居民有没有购买的资格呢？

土地使用权按照规定可以在同一集体经济组织成员之间转让，而且土地转让后，村民不得再申请宅基地，而城镇居民是禁止购买宅基地的。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》的通知规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

所以，城镇居民与村民签订的宅基地买卖协议因违反法律强制性规定而无效。

二、要拆迁款还是购房款？

平时都相安无事，最怕的是城镇居民购买的宅基地要拆迁了，这时候开始城镇居民开始惶惶不安，征收方会不会把拆迁款给自己？买卖协议无效，支付的购房款还能不能要回来呢？

城镇居民购买的宅基地遇到拆迁，这其中的情形很多，比如：卖方主张买卖合同无效，其目的是卖方自己想得到拆迁款。买卖协议被法院认定无效后，协议自始无效，又因城镇居民购买的宅基地无法办理有关证件，物权不发生变动，村民依旧是宅基地的使用权人，征收方可依据登记信息与村民协商安置补偿问题，一旦双方协商一致，签订安置补偿协议。此时作为买方的城镇居民可以要求村民返还不当得利及其利息。

如果是买方主张合同无效，这种情况多出现在拆迁补偿已经结束以后，村民拿到补偿款，买方觉得不公平；要么是买方拿到补偿款，后又觉得补偿低于自己买房以及装修等花费的时间和金钱，从而想通过确认协议无效的方式拿回购房款。买方主张协议无效也可以要求对方返还不当得利及其利息，但是已经得到补偿款后依旧要求对方返还“不当得利”的，法院很难支持。

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【律师建议】

城镇居民购买宅基地的要慎重考虑，首先要明白宅基地是分配给有资格的村民的，没有购买资格，即使协议内容约定的再明确，再完整，协议也是无效的。幸运的能得到补偿款，可大多数都需要为这个错误自己买单，得不偿失。其次，许多年前买的宅基地，也就是有一些历史因素的买卖宅基地行为，即使没有约定拆迁时拆迁补偿款的归属，但买方依旧可以主张部分补偿款，根据现有判例，有些城镇居民购买的宅基地可以获得补偿款，具体的大家根据自己的情况及时咨询律师处理。