针对集体土地入市，很多人存在疑惑，在真正实施的过程中懵懵懂懂，更有甚者有人故意利用集体入市的概念混淆征收，因此本文从集体土地入市的条件、方式、交易等方面浅谈集体土地入市。

一、入市条件

依据《土地管理法》第23条和第63条以及《土地管理法实施条例》第37条和第38条的规定，集体土地入市需要满足以下几个条件：

符合规划：

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途；国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

因此符合规划主要是指需要符合三个规划，分别是土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划。

依法登记：

经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

合理安排：

土地利用年度计划应当对《土地管理法》第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

征得同意：

集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

二、准备阶段

在符合入市条件的前提下需要经过一下几个程序：

申请：

向市、县人民政府入市申请。

提出要求：

市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等；市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

编制方案：

土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案

批准方案：

在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府批准。

三、入市方式

《土地管理法实施条例》规定土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。

以往集体经营性建设用地入市多以招标、拍卖、挂牌的方式，而规定中并没有局限于这三种方式，从多个试点地区的规定中也可以看出，对“协议”入市都有规定，例如，成都地区规定农村集体经营性建设用地使用权以招标、拍卖、挂牌方式入市的，在区交易平台统一进行交易。以协议方式入市的，其入市方案和出让意见书在报经区土地改革试点领导小组审查同意后，由区国土局、区交易平台进行公示，公示时间不得少于5个工作日。有些地区直接规定可以“协议”入市，比如海南。

四、交易阶段

签订书面协议：

集体经营性建设用地通过招拍挂或协议方式入市，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。

备案：

报市、县人民政府自然资源主管部门备案。

付款、交税、登记：

集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

五、二次流转

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

过去的试点实践中，部分地区还对二次流转进行了限制性条件的规定，如存在违规情形的土地不得转让、转租等。

律师建议

集体土地入市不同于征收，不改变土地所有权性质，集体土地经营性建设用地入市后土地依旧归农村集体所有。集体土地入市有利于增加农民收入，推动乡村发展，但是毕竟处于起步阶段，理论在实践中究竟怎么运用？面对集体土地入市的相关法律法法规如何解释？这些都是有待于解决的。在实践中，无论是入市也好，征收也罢，对于大家而言既要抓住机会，也要降低风险，存在模棱两可的征收要及时搞清情况，不要被有心之人钻空子。