简介：

一、     金融海啸中的美国房地产

二、     美国房地产上市公司分类

三、     典型美国房地产上市公司

四、     D.R. 霍顿（DHI）

五、         霍夫纳尼安企业（HOV）

六、     KB家居（KBH）

七、     财务分析与评估

一、金融海啸中的美国房地产业

2008年，美国次贷危机引发全球金融海啸，重创美国房地产业。直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。从美国财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。在金融危机之前， 2008年有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。

2008年美国住宅地产排名

2008年美国商业地产排名

数据来源：《财富》杂志

其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。2007年，销售收入最低的托尔兄弟收入总额为46.5亿美金，最高的Centex达到142.9亿美元。

到了2011年，财富美国500强排名中只有两家房地产商：Pulte Group和D. R. Horton公司。两家公司都是住宅建筑商，2010年的销售额分别为45.69亿和44亿美元，分列美国财富500强第486位和499位，销售额比2007年下跌了超过50%。而2011年更加惨淡，Pulte Group和D. R. Horton的销售额分别41.35亿和36.36亿美元。

回顾过去的十年，从财务数据上看，美国房地产行业在2003-2006年期间发展到了顶峰，这几年美联储不断放水、金融衍生品横行天下，美国的房地产业风生水起，活的十分滋润。2007年以后，受金融危机冲击下，房地产企业收入大幅下降，其中多数在2011年的收入仅为2006年的三成左右，比如前四大住宅建筑商，2006年的收入在140-170亿美元之间，而2011年的收入仅有30-50亿美元。

金融危机间，多数住宅建筑商都连续大幅亏损，多的亏损额达到收入的五成以上，少的也超过一成。股价更是惨不忍睹，一般只剩下1/5，跌多的已不到1/10。如原来排名第六的NVR（2012年5月18日为38亿美元）只有万科市值（2012年5月18日为942亿人民币，折合149亿美元）的四分之一。

举一个简单的例子更能直观表现这种变化：2008年财富排行榜第483位的霍夫纳尼安公司（Hovnanian Enterprises），2006年总收入为61.5亿美元，净利润1.4亿美元，股东权益合计为19.4亿美元；2011年，总收入下滑到11.3亿，净利润-2.2亿美元。巅峰时期，霍夫纳尼安公司的股价曾经超过70美元，而目前（以2012年5月18日计）仅为1.73美元。

二、美国房地产上市公司分类

在美国，房地产行业一般按照最终产品的属性分为两类。

一类是也就是住宅建筑商，通常以私人住宅开发、销售为主，也兼做相关的一些金融服务业务。在美国，住宅建筑商一般是公开上市的，前50位的住宅建筑商中超过半数为上市公司。

根据2012年5月份的数据，全美市值前五位的住宅建筑商分别为：D.R. Horton（NYSE：DHI）、Lennar公司（NYSE：LEN）、托尔兄弟公司（NYSE：TOL）、NVR公司（NYSE：NVR）、Pulte Homes（NYSE：PHM），都在纽约证券交易所上市。

美国住宅建筑商排名（按照20120518日收盘市值来计算）

总的来说，美国的Home Builder相对于其他行业的企业盈利能力较强，但市值偏低。市值最大的前4家住宅建筑商2012年5月18日的总市值只有大约180亿美金。尚不及居民住宅REIT行业的Equity Residential（公平住屋）一家的市值（2012年5月18日为181亿美元）。

第二类是投资性的物业，包括公寓、写字楼、商业中心、酒店、工业/物流设施和医疗设施等不同类型。这类企业叫做“Real Estate”，可以译为不动产商，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等。具体来说，又包括Property Management 、REITs、Real EstateDeveloper三类。

根据最新市值排名，RealEstate类别的前十大不动产商分别是：Simon Property Group（NYSE：SPG，西蒙集团）、Equity Residential（NYSE：EQR，公平住屋）、General Growth Properties（NYSE：GGP）、VornadoRealty Trust（NYSE：VNO，沃那多房产信托）、ProLogis（NYSE：PLD，普洛斯）、HostHotels & Resorts（NYSE：HST）、CBRichard Ellis Group（NYSE：CBG，世邦魏理仕）、AIMCO（NYSE：AIV）、Jones Lang LaSalle（NYSE：JLL，仲量联行）。因Realogy（21世纪不动产的母公司）没有上市，不进行排名。

世邦魏理仕和仲量联行属于Property Management，从事房地产中介服务、物业管理、咨询服务等。普洛斯、HST、西蒙、沃那多、GGP、公平住屋和AIV都是房地产投资信托基金REITs，REITs是各类投资性物业的主要持有者。

另外还有一类Real Estate Developer，主要以投资性物业的开发和销售为主，类似于在中国通常所说的商业地产开发商，他们以开发为主，也持有和经营一些物业。但是在美国，这类开发商（Developer）一般都是私有公司，上市的Developer不多，其中较为有名的是圣乔公司（NYSE：JOE），目前市值约为15.4亿美元。

具体就住宅建筑行业而言，纽交所将住宅建筑划分在家庭消费品行业，而纳斯达克将其划分为资本货物，也即工业产品行业。

那么其共同点是什么呢？无论纳斯达克还是纽交所，都将住宅视为一种商品，意味着，这个行业的企业是通过出售这种商品来获取收入。

而其他的不动产商，包括绝大部分商业地产运营商、开发商和中介服务商，都划分为金融业，其收入主要来源于其持有或管理的物业的管理服务费或资本利得，换而言之，这些不动产是一种投资品种。

这正是美国房地产行业划分的主要出发点：主要标的物是否视为投资性物业。

同时，这也是中美住宅市场的一个重要区别：中国的私人住宅被赋予了很多的投资属性，而美国的住宅更多的被视为一种消费性产品；在美国，由各类REITs持有的投资性物业，才是美国个人和机构进行房地产投资的主要途径。

从市值上来说，REITs的市值都比较大，普洛斯、沃那多、GGP和公平住屋的市值都在100-200亿美元之间，上述REITs中市值最小JLL市值大约为30.6亿美元，市值最大的西蒙更超过400亿美元。

Property Management行业的公司市值通常居于住宅建筑商和REITs之间，世邦魏理仕的市值为52亿美元。

美国著名Real Estate地产公司排名（按照20120518日收盘市值来计算）

我们根据Yahoo！ Finance的行业数据对美股房地产企业的类型进行了比较。

Yahoo Finance2011年统计的房地产业企业共计为264家，其中，各类REITs总计165家，占总数的62%；开发商43家，占16%；物业管理公司36家，占14%；住宅建筑商20家，占8%。

各类地产商分类（美股）

（数据来源：Yahoo！Finance）

具体到REITs，又可以细分为零售业、工业/物流、居民住宅、商业办公、酒店/旅馆、医疗设施和多样化7种细分类型，具体比例如下图所示：

美股REITs分类比例

（数据来源：Yahoo！Finance）

多样化物业、零售业和居民住宅是数量最多的REITs。另外商业办公和工业物业REITs数量也较多。医疗设施和酒店/旅馆物业REITs的比例最低。

根据Yahoo！Finance的行业统计数据，我们分析美股房地产各子行业特征。

从市值上来看，目前市值规模最大的细分行业为开发商和多样化REITs，住宅建筑商与物业管理业规模次之。

从长期债务与股东权益比率方面比较，REITs与物业管理行业属于典型的高财务杠杆运作，长期债务与股东权益比率在80-200之间，反映了其金融行业属性的典型特征。而相对的住宅建筑业只有30.08。

市净率方面，目前整个房地产行业的市净率都不高，说明目前市场对这个行业的估值比较低。相比较而言，持有商业办公、公寓、零售物业的REITs和物业管理行业的估值较高，而住宅建筑商和开发商的估值最低。

从盈利能力看，目前多样化REITs、医疗设施REITs、居民住宅REITs和物业管理行业的盈利能力比较高，其他细分行业的净利润率都不理想。酒店REITs、住宅建筑商和开发商普遍仍处于亏损状态。

从现金流的情况来看，整个行业的现金流状况都很糟糕，除了居民住宅REITs和开发商，现金流都普遍处于净流出的状况。

三、典型美国房地产上市公司

细分行业划分按照Yahoo！Finance（市值按照20120518日收盘市值来计算）；其他数据来源于年报和公开市场资料。