北三县被“冰封”后的疯狂:有开发商承诺“全款购房”避限购

德云社的相声演员岳云鹏还在唱《五环》时，大七环来了。

8月20日，首都地区环线高速公路通州至大兴段全线通车，这意味着“大七环”正式形成闭环。通州至大兴段将在京津冀多个重要城市间形成快速连接通道，与多条高速公路放射线形成网络，带动京津冀地区协同发展。

“大七环”的开通，对“北三县”而言，无疑是重大利好。但这一次，此区域的房价并不会“应声而涨”。

时光追溯到去年6月份，这个区域已被带上“限购”的紧箍咒。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。

距离北三县全面限购已经一年之久，当地楼市风向如何，凤凰网房产实地调查。

“北三县”楼市过往

京津冀三地常被称为“双黄蛋”，北京、天津是“蛋黄”，河北环绕于外是“蛋清”。“蛋清”与“蛋黄”的早日融合--推动京津冀一体化，是河北的长久期待。

摊开地图，很容易发现廊坊处在京津冀交汇的中心，而廊坊有一块“飞地”盘踞京津之间，能天然汲取“双蛋黄”的精华。这块飞地就是廊坊市的三河、香河、大厂(回族自治县)，也被称为廊坊“北三县”。

“北三县”中，有个地方被戏称为“不是北京的北京”、“北京的编外县”，那就是河北燕郊。

“过了河就是燕郊了。”疾驶的跨省公交816路穿过潮白河大桥时，经常有人指着河东岸鳞次栉比的大盘向身边的人介绍。

兴达广场小区站是进入燕郊的首站，这里聚集了北三县多家楼盘的售楼处。无论春夏秋冬，这里发小广告的带看人搭讪最常见的口头禅就是“哥(姐)，看房吗?”

北京限购后，外溢的刚需人群成为这里的购房主力，使得几年间，燕郊房价多次大起大落。

中原地产统计燕郊的历史价格数据显示，2009年初，燕郊的房价基本在3000-4000元/平，2009年底的燕郊房价已经到每平米6000-7000元;

2010年5月随着北京房价飞涨，燕郊天洋城卖出过13000元/平的价格;2010年9月河北出台“限制外地人买房贷款”的政策，燕郊房价跌回“8000时代”;2010年11月在“环首都”概念及燕郊地铁的传言下，燕郊房价重回9000元/平，随即又下跌;

2011年上半年，燕郊房价基本维持在7000-8000元/平，且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也回落到7000元/平，部分项目均价直降3千至5500元/平;

2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元/平;

2014年则受全国市场降温的影响，价格再次下调到8000元/平;

2015年，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，部分项目售价已经超过2万/平、部分房源价格甚至超过2.5万/平，均价也高达1.6万/平，同比涨幅超过100%。

公开资料显示，2017年4月，燕郊个别项目突破40000/平方米关口，整体房价逼近30000元/平方米。

但飞涨的房价，引来了调控重拳。

楼市被“冰封”

2017年6月2日，廊坊市印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从严调整住房限购措施。《意见》指出，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。

此次统一出台的限购政策包括以下区域:廊坊主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。

随后，三河市、大厂回族自治县、香河县等地接连出台调控细则。

环京地区楼市实施“限购令”后，“北三县”楼市迅速冰封。凤凰网房产调查发现，燕郊二手房均价多数又进入2万元时代。

成交量也在锐减。2018年07月，易居发布的《100城住宅库存报告》显示，香河存销比高达43.5个月，位属全国第一;燕郊存销比30.5个月，位属全国第二。

通常而言，存销比=季度末新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。存销比值越大，说明越滞销。

存销比周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

严格的限购政策下，楼市的惨淡到着实让开发商难以承受。

“避限”背后的风险

凤凰网房产在走访中发现，在资金流压力下，当地开发商并不甘于从销售端被卡住“七寸”。于是他们开始铤而走险，并上演了一出让购房者“全款购房、三年后办网签”的出货戏码。

早安北京楼盘的销售人员告诉凤凰网房产，外地人在大厂购房需提供三年及以上社保缴纳证明或个税证明。如果没有本地三年以上的社保或个税，可以与开发商签订合同，全款购房或者三年内分期付清。待三年后，社保或个税补缴完后，签订网签。

这种销售手法，在大厂区域并不罕见。

路劲阳光城项目的销售人员，表示也可以通过类似的手法操作，已达“避限”的目的。

据了解，目前全款购买路劲阳光城，销售单价约每平米12000元。一年分期支付，单价约为每平米13000元。两年半分期，单价约为每平米15600元。

该楼盘销售顾问表示，在限购前，该楼盘单价已经超过每平米18000元。目前购房者全款购房每平米单价就降了6000元，现在入手非常合适。

不仅在大厂，这种销售方式也同样流行于香河。

五矿万科·哈洛小镇还未开盘，目前处于排号状态。该楼盘销售人员，也向凤凰网房产推销“全款购房，三年后办理网签”。

虽然全款购房，可以与开发商签订购房合同，但在业内人士眼中，此种购房模式风险重重。

北京市律师协会物业管理法律专委会副秘书长、北京金诉律师事务所首席律师王佳红认为，购房者与开发商签订的合同，虽然也是有效的，但是因为不能网签，所以无法在政府进行备案，这样开发商可能会一房二卖，购房人根本无法控制。

王佳红表示，开发商这样的操作方式，属于规避国家政策，一旦发生纠纷，即便合同有效，届时法院也会因为购房人不具备购房资格而解除合同，由于购房人本身也是为了规避政策，所以相关的损失，得自己去承担。

王佳红指出，购房人先行支付了全部的购房款，一旦开发商出现问题，或者违约，可能导致开发商根本无力返还房款，若是开发商再将房屋另行出售，或者另行抵押，购房人可能房钱两空。

易居研究院智库中心严跃进表示，对于上述购房做法来说，风险很大，市场只要一变动，此类住房的交易就有各类风险。

严跃进认为，对于此类交易，需要政策层面更多的关注。建议接下来做如下的工作。第一、适当对本地户口、外地户口等人口进行需求调查，看一下到底是本地户籍购房的人多，还是外部购房人群更多。第二、适当对异地缴纳社保、公积金等情况进行研究，这样有助于真正解决部分无户口但亟需购房的群体需求。

王佳红表示，国家政策很可能随时发生变化，房屋价格很可能在行攀高，在这种情况下，不排除开发商因为房屋价格大幅度上涨，而主动提出解除合同，届时也仅仅是返还购房款而已，这种情况下购房人更是无处说理。

关于北三县楼市的动向，凤凰网房产将持续关注。