房地产行业的现状与趋势分析

（白真文 整理）

2022年，房地产正处于大调整、大清算、大分化的深度洗牌。此刻，有人爆雷，有人逃离地产，有人躺平，也有人在积极应对，当然，也有人“逆势进取”。现在的房企困境既不是政府调控过头造成，也不是房产商自作孽造成，是中国房地产行业饱和到了自我洗牌和拐点新阶段。不要担心这一次地产暴雷会怎么样，这个痛是中国房地产发展到这一步的“必然的拐点”。比如房地产2017年销售面积17亿平米，2021年16.5亿平米，所以17亿平米早在2017年就打住了，后三年基本没有再涨。

（一）、房企会破产吗？债务问题怎么办？

房地产商会出现以下几种可能性：

第一种是：大型的房产商，出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一个肌体，只要不整体上瘫痪。

第二种是：优势的房产商，没出问题的房产商，去收购、兼并、重组出问题的房产商。

第三种是：国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，战略性的资金，他可以入股成为战略投资者，入股到那些优势房产商去收购兼并，他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心。

第四种是：地方政府也可以拿出一定的钱把过去10年20年批租给房产商的地，根据现在的市场行情打个折回购而不是没收，因为这个地事实上已经是债权人的了，你无权去没收它，你应该回购。回购以后这个资金封闭运行，就用来还债，也是一种重组。

第五种是：房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房。

第六种是：国家会很快出台房产税、遗产税及个人资产公开等政策性利好政策，这些政策出台与落实，会出现大批量的闲置房、空房、多套房、超面积房走向二手房市场，从而会导致批量的二手房廉价或骨折价出售给到接盘侠。

第七种是：结合十四五规划、合村并镇方针，中高层收入群体按照政策部署分别回归农村建房，打造庭院式家庭住所环境，是新农村建设的一大新趋势与亮点。

第八种是：回乡投资、回乡建设、回乡发展、回乡创业等人才回乡各市、县（区）、镇（乡）都给予特别优厚政策优惠和帮扶，导致大量的青年才俊回乡发展。在房住不炒的新拐点下，在土地买卖税由地方转为国家税务总局收纳的政策下，土地会降价，随之而来的房产行业其实用不着担心，房地产也好、政府的条款方式也好，都会随着地产新形势进入良性循环状态！

（二）、房地产是支柱产业，必须稳定!

第一、房地产是支柱产业，占国家总体GDP5%到10%的分量。

第二、中国老百姓的财富65%是房产，也是民生问题。

第三、房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。

第四、房地产行业关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。

第五、政府之所以采取五个限制和阶段跌价措施，就是控制避免大起大落。

第六、房产商一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的，这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓，他也是个债权人，还有许多施工队的施工欠款。

第七、因为房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或者1.5%，每年差不多折旧就是10亿平方米，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。

（三）、为什么房地产行业到40年后的今天暴雷

第一、我们要搞清楚改革开放来，中国房地产为何能40年“轰轰烈烈”地发展？这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。整体讲，八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了中国房地产爆炸性的发展。

第二、1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是厕所间。2020年是50平米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。

第三、1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。其中一个是可以落户的制度；一个是可以离土离乡的制度；一个是土地承包释放农村劳动力的制度；一个是城市有了土地批租有了房产商。老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。

第四、政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。

第五、从建房面积上来看：1990年，中国1年造的房产面积是1000万平米，2017年，中国房产商建的房子是17亿平方米，2021年，中国房产商新建房的总量16.5亿左右，所以大体上2017年17亿就打住了，后面三年没有再涨。

（四）、当下房地产行业的几大拐点

第一、总人口减少：中国人口不会再继续上演过去“5亿变14亿”急速上升了，14亿人是人口的顶点了，随着年龄老龄化总人口在减少。

第二、中国的人口城市化已经到了65%，因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。

第三、中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。

第四、到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。中国老百姓买下来的房子，用来投资，没有住也没有出租的有25%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。

第五、整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板（这个数据非常重要，说明了什么请细品“城市人均、2000年后、发达国家50平方米/人”）该数据未包含在建、代建、违建、超建、抢建和城中村农村建房面积。第六、年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了17番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平，你想想看房子给谁来住，泡沫化需求可想而知。

第六 、中国的土地价格和房产的价格30年翻了数十上百倍：比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。当地价翻番涨的时候，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。

第七、危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；

第八、城市的学校、医院建设也到头了。

第九、中国的房地产商负债率都到90%的顶点了，很多房开商都碰到了三条红线，总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。现在房地产出现了困境，有人把它归结为是地方政府和国家的政策过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不合理的。整个环境已经到了这一步，你还像当年饥渴状态时期那样去激进，那不变成神经病了吗？现在的困境既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年，也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式。为什么当时不破产、这会儿房产龙头企业集中破产呢？原因就是这种方式在扩张的时候是可以循环的，但现在继续按这个逻辑来你就转不动了。

（五）、今后房地产行业在新常态怎么调整

第一、全世界的房产商，负债率没有超过50%的，中国到了80%、90%，这是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%。第二、高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发。第三、房产商发了疯一样的跨界，又搞商业、又搞工业、还搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了，他们就不再胡闹了。术业有专攻，这个方面会收敛。第四、中国房产公司独立法人的有9万个，整个美国的房产公司不超过500个，我们的开发商比全世界加起来还多。以后中国房产商有1万个不得了，所以今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。第五、房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转，以后可能变成了造50万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。

这五大变化会是今后房地产常态的经营状态！中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向的。

百草居士2022年1月1日收集整体

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