最近澳洲召开一个经济发展峰会，谈到可能进行的税改，其中最有争议的就是取消“负扣税政策”，最大限度打击中产投资者，向极左思潮占上风的国家看齐。澳洲本国的情况主要还是“住房危机”，澳洲房价居高不下，首次购房者和低收入人群置业很难。有智库分析，“负扣税政策”推高房价1-2%，加剧供需失衡。因为高收入人群可以得到地产投资在税务上的优惠，更容易置业，导致低收入人群买不到房子，买不起房子，压力非常大。另外负扣税和资本利得税（CGT）折扣每年导致数十亿澳元税收损失，财政面临预算压力，税局得找个地方“割韭菜”。

“一有风吹草动，便是惊慌失措”，于是很多人在搞不清楚的情况下，纷纷卖房，最大的误区就是以为“负扣税政策”取消后，过去合法的退税就取消了，房产持有成本会高涨，房价会暴跌。其实没有必要惊慌，我们先要搞清楚“负扣税政策”是怎么个操作法？暂且别说是不是真能取消“负扣税”，即便未来取消了，对于投资者将会怎样的结果？如何从现在开始调整？

其实全球OECD国家中，很多国家有类似于澳洲“负扣税政策”的税务减免，只不过叫法有点不一致，退税的形式、数量和最高额度有点不一致。这是一种投资鼓励政策（并不局限于房地产投资一个领域），在纳税人得到一小点税务优惠的同时，让中产人士有积极性来参与一些投资，回馈社会，稳定社会。同时也为自筹养老，奠定一定的经济实力。

在澳洲的“负扣税”政策（Negative Gearing）下，允许投资者将投资资产（如房产或股票）产生的净亏损，从其他收入（如工资或生意收入）的盈利中扣除，从而降低整体应税收入和税负。这一“负扣税”政策并非税法中的正式术语，而是对特定税收处理的俗称。

Gearing：杠杆的作用 

什么是“负扣税”？

• 基本原理：当投资的收入（如租金或股息）少于相关费用（如贷款利息、物业维护费、保险费和设施的折旧等）时，会产生“净亏损”。澳洲税法允许投资者将这一亏损抵扣其他收入来源，减少总税款。 

例如：假设一位年薪10万澳元的职员拥有一处出租房产（除自住房之外的任何房产），年租金收入4万澳元，但利息和费用总计5万澳元，产生1万澳元亏损。该亏损可从工作的年薪中扣除，使应税收入降至9万澳元，从而节省税款，澳洲税率是阶梯型的，税率越高，节省越多。 

• 适用范围：不仅限于房产，还包括股票、保证金贷款等。但在澳洲，房产投资是最常见的应用，约占总负扣税案例的绝大部分。 

• 正 vs 负：如果收入超过费用，则为“正 gearing”，需按边际税率缴税。

这一机制符合澳洲个人所得税体系的整体原则：所有收入来源统一计算净收益后征税。所以在“负扣税政策”下，一些高薪、中产，就加大力度投资，而且最大限度的借贷，产生的高额利息可以在工资税中抵税，而投资的起点门开非常低。也可以最大限度对旧房设施进行改造，让折旧费用最大化。这些都可以从个人别的纳税盈利部分退税。 

要说明这不是“偷税漏税”的雕虫小技，这完全是合理合法。我们宏观和长远来看，这些巧妙利用“负扣税政策”的人，积累的不动产基金会越来越多，这就是投资业所说的“Good Debts”，看上去欠一屁股债，反而纳税更低，资产结构处于良性状态。

的确很多思维敏捷的投资家，就是利用“负扣税”政策让自己的投资健康稳步发展

当然这也是引起占比绝大多数的人不满，这就是一而再再而三，每年的财政预算，每次的“税改峰会”都会将“取消负扣税”政策作为最争议的杀手锏抛出来。

有意思的是在1985年，执政党的左翼工党取消过“负扣税政策”（主要针对地产投资），举国上下一团糟，投资人没有积极性纷纷抛售房产，导致租赁房产数量暴跌，而租金暴涨，反而加剧了通胀和民怨。加上政党之间互掐，很快澳洲又恢复了“负扣税政策”，只是在退税额度上和高薪人士的退税做了限制。税局也逐年在收紧可退税的类别和金额。我就觉得很多九十年代可以退税的项目，现在都有限制，比如超过多少的设施和翻新，不能在一年里退税，需要进行若干年折旧，才可以逐渐退完。

“好日子”到头了吗？

我们暂且不考虑“负扣税政策”是否能彻底取消？何时能取消？即便是取消了“负扣税”，还能报销投资房的借贷利息？还能报销物业、保险费？还能报销房产维护的修缮费用？显然是可以的。因为大多数国家的税法都是遵循一个“普遍原则”：简单来说，假设房产产生收益的情况下，需纳税；而维持物业的正常费用（如贷款利息、物业费、维修费、折旧费等）可抵税。也就是说，无论未来“负扣税政策”如何改变，对于一个有租金收益的地产，要交税，但开支一定可以有抵税的。

需要注意的是，就一个纳税体（比如个人，或是家庭信托），取消“负扣税政策”后，你不能从别的纳税类别得到税务优惠。简单来说，你在地产上的亏空，无法从工资收入的税中抵税，“桥归桥，路归路”。但是你地产的正常开支，一定可以从地产盈利的纳税来抵税。但是对一个有多份收入，有数个类别的纳税人，肯定税务优惠会更少。 

例如最前面举的这个例子：

假设一位年薪10万澳元的职员拥有一处出租房产，年租金收入4万澳元，但利息和费用总计5万澳元，产生1万澳元亏损。换了“取消负扣税”的情况下，该亏损不可从年薪中扣除，最多按照4万封顶，跟10万年薪的收入无关。所以不会没有抵税，但肯定大不如前。 

当然实施起来还要看具体的细则，另外政策的延续性，不会宣布在某一天一刀切，那要引起社会动荡，不符合经济规律。所以也不能说“好日子到头了”，只不过要明白税务动向，做一些长远的调整。

从趋势来看，通过高额度借贷投资房地产，再从消耗自身高税率的人群，就要非常小心。在“负扣税政策”下，你有高收入，现金流没有问题，年终可以从自身的高税率退一大笔税金。但一旦这个优惠取消，很可能会造成财务崩溃。所以要有意识地调整，比如缩小投资战线，注重在“少而精”上；减少借贷，采用再融资的方法；调整持有地产类别，注重在“现金流”上。 

逐渐剥离“Bed Debts”

特别是人到60岁以上，在收入减少（纳税金额减少），房产偏资产增值型而缺乏一定的租金现金流（租金回报极低），要是还在期待用“负扣税”来维持持有地产的开销，那就更加危险，需要尽快采取措施。这也是我不久前写的《为什么说上了60岁需要注意调整资产结构？》所说的，抽空安静下来做一个其实可行的规划。

我们需要健康而稳定的投资

最后说明：

1、我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士，也不是做贷款和会计师，只是投资地产多年的个人经验分享，谈不上投资建议。 

2、本文谈到的“负扣税政策”是澳洲的提法，各国各地都有自己类似的法律和条规，也有自己的市场规律。本文可能有一些共性，仅仅是我所在地区的情况。但这是思路：在我们做地产投资时，一定要对本地的市场、法规、税法和未来的动态了如指掌。