租赁合同被毁约并不一定是坏事

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分类: 投资理财,社会福利 |
投资租赁房产就要遇到租客,我从来不做Airbnb民宿之类的短租,都是请房产公司做Lease和管理,一次租赁合同至少12个月。做短租尽管赚钱多一点,但两三天一单,一年要对付上百组的客人,我没那么多时间和精力。即便是一年对付一个租客,还可能有意外,这次就遇到一个12月长租赁的麻烦。
但中介不高兴了,一般人交租金都是提前交的,有些是设定自动转账的,截止的那一天,租金一定会到位。我这位中介办事很认真,从截止日期没到的前一周开始打电话,一直不断的催。因为现在澳洲的通胀指数很高,生活费用很高,而租金是主要的开支。这个单元的月租是3千多,随便拖欠两三个月就是上万,一般的人肯定更拿不出上万的钱交租金,那唯一的办法就是逃。所以现在很多中介公司都遇到租金交不起上法庭,或是租客销声匿迹逃之夭夭的案例,中介的压力也很大。
于是我和中介商量,请她出面和租客好好谈谈,通常租客终止一个租赁合同,我们州租赁法是容许的,但需要租客一直交租金,直到找到新租客接单。我和中介商量,我同意撕毁合同,容许租客在合同结束前退房。但同样需要做房屋的清理和中介的验收。这样,租客也不会留下不良租赁记录。按照我的经验,一月初正好是租赁高峰期,我还可以提高一点租金。
紧赶慢赶,元旦过后上广告,6号租客搬家,7号做第一次开放,8号就有一对外省的牙医夫妻(可能是工作调动)提出Offer,9号就签合同,下周他们就搬家进去,衔接非常紧凑。增加的租金部分弥补损失的部分绰绰有余,还更换一个良好记录的租客。所以“租赁合约被毁约”并不是坏事,也许能换来更好的结局。

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1、最好做长租客,每年面对几十、上百组不认识的人,什么事情都可能发生,需要有良好的心理素质和应变能力,需要花很多时间对付。
2、当机立断,遇到不理想的租客,哪怕是让步一点,尽快请走,你不是办福利院的,一码归一码。投资欠银行的贷款,付按揭迟一天不到位,你试试看?
3、最好调整在租赁高峰期更换租客,比如工作调动频繁时期,学生开学时期等,这时租客源比较充裕,选择的余地比较大,做一个租赁的时间更短。
4、充分做好沟通,有事都好商量,开启互惠模式,不要较劲。我请租客将断电往后推一周,其实也用不了多少电,但对我清理、修整,广告的拍照,开放时的效果都有利,Leased后我也特别感谢原租客。我听说有的租赁双方关系搞僵后,租客将室内的设施都偷走、砸坏等过激行为。
5、
分享我的这个原则:要是上广告时这个物业还有租客,在前一个租赁还没结束之前,广告上的租金可以放高一点(也有可能在前一个租赁还没结束,后面就有人签合同了)。但是一旦房间已经清空,应该立刻将租金下调,因为每拖一两周,平摊到全年的租金会弥补不了损失,反而得不偿失。