加载中…投资房装修十三：卖房是不是要装修？
(2023-11-12 06:50:25)
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要不要装修 |
分类： 温馨家园，庭院建造 |
这次谈一点具有共性的问题，无论是自住房还是投资房的卖房，是不是要装修？
我们先来看澳洲统计局的两组数据：
1. 问：“澳洲人平均一生搬几次家？”根据澳洲统计局的数据，澳洲人在一生中平均搬家次数约为 11.7 次。这个数字可能因个人情况和地区而异，但它代表了澳大利亚人整体的平均搬家频率。2. 问：“在澳洲，拥有房产者占人口的百分比是多少？”根据澳洲统计局的数据，房地产拥有者占人口的比例在澳洲是在相对高的水平。根据最近的数据，大约 66% 到 70% 的家庭拥有自己的住房。这意味着约 2/3 到 3/4 的澳洲家庭拥有自己的住房。
这两个数据说明什么问题？
这是澳洲统计局的官方数据而来，以后有机会再分析一下什么原因造成澳洲人换房的原因。以前很多大陆新移民刚来要买房子，看房子要十全十美，似乎永远不变了。一些年轻人买房子也是百般挑剔，好像在此“落地生根”一辈子。我奉劝大家不要考虑太久远，5-10年规划就可以。结果真的有人辛辛苦苦买了“心怡家园”，还辛辛苦苦做大装修，可是不到5年就搬家了，又经历一场“买房-卖房”苦旅。澳洲人一生中搬家的次数相对比较高，这并不意味搬家的一定卖房子，但结合两组数据看出，澳洲人一生中卖房子的机会相对也比较高。
这次就谈谈“卖房”的问题。我不是地产中介，和任何人都没有个人利益掺和，所以很多人问我买卖房子的问题，而相当比例的人都问“卖房是不是要做装修？”和“卖房是不是要布置展示（Display）？”的问题。我根据实例，分两次介绍，这次介绍“要不要做装修”的事宜。
我们来分析现成的一些地产广告和拍卖实例，极端来看底端和顶端两种状况：
一类房子不做任何装修，破烂不堪让人惊讶，中介的广告照片都是拍房子最差的和最烂的镜头，这是一种销售策略，给人的印象这个房子是“烂卖”，你买了一定是捡便宜货的；另一种就是“高大上”，什么都是豪华设置，品牌标配，这种销售策略是让你感到“物有所值”，似乎买了这个房子，一步登天进入一个“上流社会”。
毫无疑问，同样的房子经过装修和布置，肯定会比没有装修过的房子卖出高一点的价格，而且会吸引更多的人感兴趣，机会更大，这就意味着清空脱手的时间会更短。这就是为什么很多破破烂烂的房子好久卖不掉，贱卖也没人买，不敢买。当然对有经验的地产投资者不是问题，他们会估算装修的成本、评估可行性。这也是很多在大多数人买房产亏钱的时期，仍然有很多地产投资者赚钱的。所以装修会带来利润，不能简单用“需要装修，还是不需要装修”来以偏概全。
既然装修会带来利润，接下来的问题就是“花多少钱？”做过装修的朋友都知道，要将装修做得好，这是没有底的，使用的材料和设施的价格相差一倍或是数倍是常见的事情。要是再作一些特别的“精致设计”，费用直冲天花板。对自住房的装修，这不是问题，自己住得舒心是首选，只要自己经济实力许可，费用是次要的。但是对于投资房，或是装修后要卖的自住房，这就要非常小心，要将“性价比”放在首位，也就说投入的装修费是不是能在卖房中得到回报，你不能做亏本生意、至少不能做无用功。
我以前谈到，很多在澳洲房地产投资书籍中提醒的，装修费用尽可能不要超过房价的5%，在目前澳洲通胀指数居高不下的情况下，这个百分比是非常难的。当然不能贪便宜偷工减料，选用质量差的材料、人工和设施，这会带来得不偿失。
很多朋友在卖房时资讯地产销售中介，得到的答案基本上都不建议大装修，甚至一些中介会告诉你“烂卖”。这是为什么？因为房东花钱装修，心理上必定抬高房价，这可能会给房屋销售带来难度。另外也免不了有些不在行的房东，雇用廉价没有什么经验的工人乱搞，甚至自己DIY，弄成“四不像”反而成为销售的阻碍。所以对于卖房者一定要做功课，除了估算成本，时间和可行性，还要根据自己房子的状况，当时市场的预测，以及未来可能的买家客源的分析，从这些因素里制定一个性价比最佳的方案。
最后就是哪些部位最花钱：
一个房子装修最花钱的地方是厨房，卫生间等复杂、设施多的地方。地板的伸缩性很大，对于卖房者，尽量采用中档的地板。很多老房子的原木地板很好，只是表面有损伤，一般最佳方案是打磨后漆上地板漆，费用也还可以，但时间要长一点（油漆的固化）。睡房、客厅就比较简单，粉刷油漆焕然一新，费用也不太高。
还有就是花园，其实对懂得做花园的人来说并不难，我在这个系列介绍过不少，花钱也不是太多。但自己不会，完全请人做园艺，基本上费用是材料费，购买植物费用的5-10倍。但是需要记住的，做花园不是几天能做好的，特别是选择相当大规格的植物和小苗的价格相差也是数倍之巨，所以要是自己搞，能争取几个月时间更好。像本系列前面介绍的，因为租客找房有困难，我提早争取了两三个月接管这个花园，又是春天，所以花园的修建不但省钱，还做的相当漂亮，本文首图就是这个花园现在的景色。
下面举两个例子：一个是比较容易的客厅装修，费用很低；另一个是比较复杂的厨房装修，是整体最贵的部分：
第一部分：客厅
原先的客厅的主墙是蓝色的，这在八九十年代是一种流行，叫decorative wall（装饰墙），还有一个煤气壁炉要拆除，周围有一个装饰架，还不错，但色彩反差太大。开始油漆工的理解用的色彩还是太深，我自己再修改浅色一点。略有不同，但反差不大，配上现在流行的仿真3D火焰壁炉fireplace。再去除原来废弃的箱式空调。整面墙一种白色，给人以现代，明亮和简约的风格。
装修前的客厅杂乱无章
拆除煤气壁炉
封掉后铺瓷砖
油漆师傅漆好的，感觉反差太大
我自己改成稍微淡一点，但有轮廓感
这是装饰公司布置后的客厅
第二部分：厨房
厨房是一个房子装修的核心，也是装修中最花钱的地方。我用这位注册的装修工有20多年了，给我装修过很多个项目。我就完全信任他，橱柜的设计，煤气灶，烤箱，洗碗机，洗手盆和大力抽油烟机，人工仿造大理石台面，都是他一手操办和安装的。因为发现厨房的地板损伤比较大，我请他连洗衣房都铺设质量不错的地板。所以一个橱柜门都脱落，灶头破旧不堪，昏暗破烂的厨房，成为一个看上去很现代化的厨房。
没有装修过的厨房
正规的装修是内部按照规则布线
再封好内墙
安装橱柜
安装设施，铺台面和瓷砖
最后铺地板
这是装饰公司布置后的厨房
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