关于我区物业管理情况的视察报告

      （2016年10月20日在区九届人大常委会第四十三次会议上）

主任、各位副主任、各位委员：

 9月27日，双滦区人大常委会视察组对我区物业管理工作开展了集中视察。视察组在提前摸底、实地查看、听取区政府物业管理情况汇报的基础上，组织部分人大代表及物业公司负责人进行了座谈。现将视察情况报告如下。

一、基本情况

全区现有住宅小区106个。其中有物业服务企业管理的小区44个，业主自管的小区24个，由单位、企业管理的小区10个，由社区服务站负责的零散小区28个。全区现有登记注册的物业服务企业14家，其中具有二级资质的2家，其余均为三级资质。

目前无物业小区及零散楼房212栋，862个单元，平房96栋，共涉及居民10885户，这部分老旧小区基础设施较差且年久失修，破损严重，绿化和卫生状况普遍较差，现在由社区服务站代管，这种情况一直未能得到较好改善。

2016年区政府高度重视物业管理工作，把2016年做为物业提升年，制定了《双滦区物业整治提升年活动实施方案》，成立了以区政府主要领导为组长，相关单位一把手为成员的领导小组。

通过开展提升年活动，区政府相关部门主动作为，做了大量工作，取得了一定成效，使部分小区的卫生环境有所好转，私搭乱建行为有所遏制，安全保卫工作有所加强，居民的缴费意识和物业企业的服务意识有所提升。

二、存在问题

（一）政府职能部门对开发商、物业公司监管力度不够

一是政府虽然高度重视，但出台的政策文件不能彻底贯彻落实。物业行业管理各部门对《双滦区物业管理实施意见》中的规定落实不到位，导致物业服务企业工作难度增大。比如：小区内存在违规装修、违法建筑、饲养家禽、毁绿种菜、倚门开店、占道经营等行为不能及时制止；物业费欠缴，起诉到法院，立案难判决难；电梯维修难等。供水供热等单位服务界限虽已由双滦政发[2015]38号文件明确规定，即终端收费、终端服务，但我区运营单位拒不执行，并向物业公司推诿，此类问题不能解决，给物业公司的收费造成影响。

二是职能部门监管不力，导致后续物业管理存在困难。部分房地产开发企业落实前期物业管理行为不规范。开发商不按标准配建必要的物业管理用房，擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。开发遗留问题有待解决。小区竣工验收和各项物业承接查验不严格，小区道路、绿化、监控、车位、排水等配套基础设施不健全，影响小区使用功能。近几年房屋质量问题集中暴露。政府职能部门在前期和现状对开发商和建筑商监管不到位，近几年质量问题集中体现，因物业公司不能解决此类问题，对物业公司的运营产生困难。

（二）住建部门、街道社区、物业公司、业主关系不理顺

我区为了便于物业工作更好开展，虽然着重明确了街道办事处、社区居委会在物业管理中的重要作用，充分发挥基层单位对物业服务工作的直接监督管理作用。但由于物业公司与街道社区无隶属关系，日常监管有责无权，无法实现有效监管。物业公司进入、退出小区，街道没有控制权，无法有力地监督物业公司的服务质量。

全区106个住宅小区中，成立业主委员会的仅有7个。业主对成立业主委员会的积极性不高，业委会组建率太低，缺乏自治经验，活动资金无来源，造成小区业委会工作发挥不了应有的作用。

(三)业主与物业公司之间矛盾突出

业主热点难点问题不能及时有效解决，加大了物业管理的难度。如吉品花园小区物业公司被迫撤离，物业无人管理，导致电梯停用、楼宇门长期坏损，严重影响小区居民正常生活。御水花园西区小区出口过道低洼雨季积水，导致雨水漏入底商地下一层，开发商推诿拖延不能及时解决，造成小区居民进出困难，影响正常的经营；122楼整体开裂漏雨、18户居民和底商煤气管道无法接通；新建六栋高层624户居民热力设施不合格，热力公司拒收取暖费，给小区居民的生产生活造成了严重的影响，存在引发大规模居民上访的隐患。

（四）物业管理收费难

部分业主以房屋质量差、服务不到位、物业费支出有问题各种理由不按时或不交纳物业管理费，结果导致物业企业经营困难，服务难以为继，致使物业管理工作勉强维持，甚至撤出。

三、几点建议

（一）健全体制机制

1、建议区政府把物业管理工作列入2017年民心工程，定期专题研究，责成主管部门一位副职专门负责并列入年度目标考核。针对物业管不了，开发商不愿意管涉及民生的热难点问题，彻底清查排队，找准重点，抓住共性，下大力量解决。尤其是视察中街道社区代表反应强烈的难点问题，建议区政府协调有关部门限期解决。

2、建立长效机制，畅通物业管理渠道

一是新建小区全部实行物业管理；老旧小区要分门别类，创造条件推行物业管理。二是对物业企业不能进驻的小区，由政府承担起管理和服务的责任，创新以社区为管理主体的有权有责的管理机制。进一步明确“区、街道、社区”三级管理协调体系的运作主体及职责，并加大这类小区物业管理的扶持力度。三是区住建局等职能部门要做到放责放权的统一，要按照条例相关规定，理顺业主、物业公司和社区居委会三者之间的关系，充分发挥街道办事处、社区居委会在物业管理工作中的组织协调作用。

（二）加大监管力度

一是政府加大对职能部门的监管力度。建议区纪检考核部门加大监察力度，严格落实各部门职责，督促落实《承德市双滦区加强住宅小区物业管理工作实施意见》、《双滦区进一步明确物业管理职责改善物业管理工作的意见》，双滦政发[2015]38号文件，使党和政府的惠民政策落到实处，贯彻到底，为广大居民创造良好的物业环境。二是职能部门加大对开发建筑商和物业企业的监管力度。职能部门必须依法严把开发建筑工程的质量关，从源头上解决由于监管不利造成的前期物业管理行为不规范，开发遗留问题过多，楼房质量问题短期集中暴露，损坏管网修缮难等问题。严肃查处侵占和损害业主利益的行为，逐步完善物业企业信用档案系统，推动行业诚信建设。要强化合同管理，靠法律手段保障和维护业主、物业公司的合法权益。三是街道社区加大对物业公司的监管力度。进一步明确街道社区物业管理工作职责。将物业管理工作纳入街区的综合管理，建立社区物业管理体制和物业管理考核机制，确保社区物业管理工作的健康发展。

（三）加大宣传和培训力度

进一步加大《物业管理条例》的宣传力度。采取多种形式，广泛宣传物业管理的各项政策法规和重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导业主主动支持、参与物业管理活动，增强业主实行小区自治管理的自觉性。

加大对业主委员会和物业公司人员的培训力度。通过培训，一方面，提高业主委员会成员在业主自我管理领域的法律、法规意识和依法、依规办事能力，不断提高业主自我管理水平，促进社区和谐；一方面提高依法管理能力和服务居民意识。

（四）妥善解决收费问题

一是推行“等级服务、等级收费、质价相符”的分层次分类别的物业服务收费机制，将物业服务项目、收费标准、费用使用情况向居民公开公示，对服务不达标的要降低收费标准，对违规收费的要给予必要的处罚。同时，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同。二是对有条件的小区，要积极推广智能化物业管理，改变传统物业费收缴方式，尝试水、电、气、通信、网络、物业缴费“一卡通”，实行物业门禁管理。三是要积极探索保障性住宅小区、拆迁安置住宅小区等弱势群体住户物业服务费用缴费办法，政府应给予适当的补贴。

双滦区物业管理情况汇报

双滦区人民政府 

2016年9月27日

按照《双滦区人大常委会办公室关于开展视察活动的通知》（双滦人大办【2016】13号）的要求，现将我区物业管理情况汇报如下：

一、我区住宅小区及物业基本情况

双滦区现有住宅小区106个，总建筑面积566.717万平方米。其中有物业服务企业管理的小区44个，建筑面积482.08万平方米；业主自管的小区24个，建筑面积18.858万平方米；由单位、企业管理的小区10个，建筑面积27.919万平方米；零散小区28个，由社区服务站负责，建筑面积37.86万平方米。所有小区中，已成立业主委员会的共7个。

目前，共有20家物业服务企业在我区进行服务，其中在我区登记注册的物业服务企业14家，这些企业中具有二级资质的2家，其余均为三级资质；我区服务的市内其他物业企业3家；外地物业服务企业3家，均已在区住建局物业办等级备案。

二、2016年工作开展情况

（一）强化组织领导，把物业管理工作落到实处

为了改变我区物业管理工作混乱的状况，提升居民的生活居住环境，2016年年初，区政府就提出了2016年为物业提升年，并于4月份就制发了《双滦区物业整治提升年活动实施方案》（双滦政办〔2016〕16号），成立了以赵振清区长为组长，常务副区长为副组长各相关单位一把手任成员的领导领导小组，要求各单位在物业管理中要相互配合，把此项工作落到实处。

（二）加强制度建设，明确职责分工

 物业管理关系到人们的生活质量和城市管理水平。年初针对我区物业管理难问题，根据《承德市双滦区加强住宅小区物业管理工作实施意见》（双滦政字〔2013〕58号）和《双滦区进一步明确物业管理职责改善物业管理工作的意见》（双滦政发〔2015〕38号），结合我区实际制定了《双滦区物业整治提升年活动实施方案》（双滦政办〔2016〕16号），进一步明确了我区在物业管理方面各单位的职责，主要有：一是由以行业管理为主向行业管理、属地管理、主体管理、市场管理转变，细化责任分工，形成工作合力。并着重明确了街道办事处、社区居委会在物业管理中重要的作用，充分发挥基层单位对物业服务工作的直接监督管理作用，便于物业工作更好开展。二是在物业管理方面，实现了由管理型向服务型转变，物业服务在“活”字上做文章，发挥物业企业的最大优势。三是由传统的行业内部监管向社会化监督转变，充分利用广大业主对物业管理的关注度，动员其直接参与对物业服务企业及工作人员工作效果的监督评价，提高物业管理效率。

（三）扎实开展物业提升年活动

按照承德市物业管理专项治理活动的要求，结合我区开展的“双滦区物业提升年”活动,召开了全区物业企业动员大会，要求各物业企业按照方案要求，对照自身，查找不足，进行全面整改后，组织全区物业企业参观了有亮点、有典型特征的物业服务典型，如枫林绿洲物业站公示栏、山水文苑二期全面物业工作、滦河新村B区（回迁楼）管理工作、万和城物业站档案管理工作的，要求各企业相互学习借鉴，再次查找不足，进行全面整改提升。根据各物业企业上报的自查结果，区住建局组织各街道办事处分管物业的领导，有针对性的对全区的住宅小区及物业企业进行了全面检查，发现很多小区的物业服务存在着诸如区卫生、安全、电梯安全、绿化、公示、业公司人员配置等共性问题。同时也有存在严重问题的物业服务企业，根据检查结果，申请注销企业1个、限期整改企业1个。

我区目前无物业小区及零散楼房212栋，862个单元，平房96栋，共涉及居民10885户，总建筑面积82.45891万平方米，这部分老旧小区由于基础设施较差且年久失修，破损严重，绿化和卫生状况普遍不佳，虽由社区服务站代管，这种情况一直未能得到较好改善。针对这种情况，区政府在《实施方案》中提出采取由居民收费与政府购买服务相结合机制，聘请优秀的物业服务企业入驻，同时区政府补贴部分改造资金的方式，改善老旧小区的基础设施，提升小区的居住品质。目前，该工作正在进行财政评审。等财政评审后，进行招投标来确定物业服务企业，来全面管理无物业小区，从而解决老旧小无物业公司服务问题。

2016年通过加强制度建设，明确各部门职责分工等措施，自提升年活动开展至今，各政府职能部门、乡镇街道、物业服务企业按照《实施方案》要求，共组织召开动员大会一次，组织协调会5次。同时，各部门广泛动员、主动作为，做了大量工作，取得了一定成效，比如使部分小区的卫生环境有所好转，私搭乱建行为有所遏制，安全保卫工作有所加强，居民意识的缴费意识，物业服务企业的服务意识有所加强等好的现象。

三、存在的问题

（一）主体管理意识欠缺。即业主维权有偏颇，只享受权利不履行义务。主要表现在以下几个方面：

1、房屋维修养护责任意识不强。房屋过了质保期后有问题就上访，要求政府解决。

2、自律意识较差，不服从管理，乱装修、乱搭建、绿地种菜屡禁不止。

3、不按时交纳或不交纳物业管理费。以各种理由不缴纳物业费用，造成了不缴费服务质量也差的恶性循环，结果导致物业企业只能撤出，业主也深受其害。目前我区大部分物业管理企业因收费难，物业管理工作勉强维持，做好了撤出准备。

4、很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，业主委员会流于形式。

（二）市场管理素质较低。 我区的物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，年龄偏大，管理和服务理念陈旧，协调解决问题的能力不足。

（三）属地管理缺失。社区、街道受人员和经费等原因制约，无法正常发挥在物业管理中的作用。虽然区政府于2011年要求各街道、社区设立物业站，配备专业的物业管理人员，但落实上效果不理想。

（四）行业管理不到位。物业行业管理各部门对《双滦区物业管理实施意见》中的规定落实不到位，配合不到位，没有形成统一的合力，助力物业管理，导致物业服务企业工作难度增大。比如：小区内存在违规装修、违法建筑、饲养家禽、毁绿种菜、倚门开店、占道经营等问题得不到及时的制止；物业服务费欠缴起诉法院立案难判决难；电梯维修难等问题。

（五）运营单位责任不明，服务不到位。供水供热等单位服务界限已经由省、市文件详细规定，即终端收费、终端服务，但我区运营单位拒不执行并向物业企业推诿，给业主生活造成困扰，给物业公司收费造成影响。

（六）建设单位遗留问题突出。即开发商遗留问题解决不到位，相关部门没有按规定进行验收，从而产生的怨气业主强加到物业企业，严重影响了物业收费。

四、下一步的工作计划。

1、加大宣传。由政府宣传部门，通过电视台等多种途径加大宣传力度，宣传的目的是使业主明白自己的“责、权、义”。宣传的重点人群首先应该是政府机关工作人员，使各小区政府机关工作人员带头缴费，形成良好的示范作用。

2、组织培训学习，提高物业公司从业人员素质。由住建局组织全区物业公司开展“本区互相学，走出去学”的一帮一学习活动。通过承德市物业协会的平台，由本区内的副会长单位帮带本区内的其它物业公司。在本区内开展“查找优点我来学，指出不足你来改”的活动，使全区物业服务企业共同进步，同时到市区其它兄弟单位学习，查找本区内企业存在的不足，学习适合我区物业管理的新理念，提高全区物业的整体素质。

3、各运营单位承担责任，要履行职责。要求供暖、供水、供电、通讯、供气等运营单位按规定执行终端收费、终端服务，承担小区公共部分的各自管线的维修责任，高层住宅的二次加压设施设备全部交给运营单位进行专业维修养护。以广大业主利益为重，不以任何理由推诿责任。

4、加大监督考核力度，严格落实各部门职责。双滦区先后下发了《承德市双滦区加强住宅小区物业管理工作实施意见》、《双滦区进一步明确物业管理职责改善物业管理工作的意见》，使我们的物业管理有了强有力的政策支持，只有各部门相互配合，形成合力，才能有效的落实文件要求，为广大居民创造良好的物业环境。

以上是我区物业管理开展情况，请各位代表批评指正！

区人大代表座谈街道主任发言：

一、基本情况：

元宝山街道辖区面积35平方公里，18325户，42337人。街道所辖小区77个，其中无物业服务老旧小区59个；有物业公司的小区18个。成立业委会的小区10个。具备物业服务资质的企业共有10家。

今年元宝山街道办事处根据区物业整治提升年活动实施方案“五整治五提升”的要求，努力在改善居民生活环境、提升物业服务水平等方面为居民做实事。

二、主要工作：  

    （一）拆除违建工作：

一是做好摸底统计前期工作。拆违工作先从北园社区开始。北园社区辖区面积大，居住人口情况复杂，经街道社区充分研究，采取分片的方式、由近及远的路线进行摸底排查，先从双峰碧境二期开始排查工作，到百旺佳苑结束，对构筑物进行拍照留底，对物主登记造册。做到不落一户，底数清、情况明。经过努力，北园社区所有违建均登记造册，共70处，面积1000余平米。二是配合执法部门和谐拆违。街道主管领导亲自带领城管执法人员和社区工作人员到双峰碧境小区和百旺佳苑小区实地勘查。同时现场进行部署计划，为拆违工作的实际操作进行周密细致的安排部署。5月26、27日，6月3日，街道联合区城管局对双峰碧境小区、百旺佳苑小区内违章建筑进行拆除。共计出动街道工作人员66人次，城管执法人员90人次，工人90人次，公安15人次，医院救护人员6人次，公证处6人次，车辆15余台次，拆除70余处违法建筑，拆违面积达1000余㎡，有力地震慑了小区的私搭乱建之风，还业主一个良好的居住环境。

（二）绿化美化工作：

    一是五、一前夕，街道对辖区内的绿地绿化进行补种提升，栽种草本花200株，果树景观树360棵。二是重点打造御祥园社区和枫林绿洲小区的环境。街道积极同欣盛物业公司对接，提升御祥园小区的绿化美化品质，街道、物业公司、居民共同努力，欣盛物业绿化补栽景观树200余棵，补种绿篱若干，对花坛进行清理，由居民种花；对楼道窗户进行清洁处理，小区维修、卫生清扫、垃圾清运大有改观。5月份，在枫林绿洲社区召开物业提升座谈会，与康达、惠群物业服务公司的负责人进行对接，就如何打造小区进行谋划。在街道、社区、物业共同努力下，枫林绿洲小区物业站对员工定职明责，亮牌服务。由物业协调开发企业对破损路面进行维修；对小区主干道护栏进行更换和喷涂，更换600延长米，喷涂1000延长米；全部污水井进行清掏；小区绿化补种，树木进行修剪；路灯进行维修，总计投入近百万。居民认可度得到显著提升。

    （三）对物业公司的考核工作：

依据《双滦区物业企业考核办法》，对辖区内的物业服务公司的服务情况进行考核。组织居民代表、楼院长学习相关的物业考核细则，强化社区居民自治，发挥居民监督考核的主动性，由居民给物业公司打分，做到日记录、周总结、月评比。社区将考核结果汇总至街道。街道设专人定期跟踪检查，确保考核客观、公正。

三、存在问题：

    一是职能部门放权不完整，放责不放权。

    二是近几年房屋质量问题集中暴露，因物业公司不能解决此类问题，居民以此为借口不交物业费，对物业公司的运营产生困难。

    三是物业公司与街道无隶属关系，日常监管只有责任无权力，无法实现有效控制。物业公司进入、退出小区街道没有有效的控制权，无法有力地监督物业公司的服务质量。

    四是双滦政发[2015]38号文件落实不到位，供热供水供气等运营单位未做到终端服务。高层建筑的二次加压设备的维修养护责任及所产生的费用运营单位未承担。

    五是小区内的管网无人修缮，基本上处于无人管理的状态。街道属全额事业单位，无经济收入，无力承担此类费用。发生严重漏水现象时，由街道打报告请示后处理，往往造成维修不及时。

双滦区人大常委会

对《区政府关于<物业管理条例>贯彻实施情况的报告》的

审议意见

（2015年6月29日区九届人大常委会第二十七次会议通过）

     6月29日，区九届人大常委会第二十七次会议，听取和审议了区政府关于《物业管理条例》贯彻实施情况的报告。

     审议中，常委会组成人员认为，区人大连续三年关注物业管理，足以说明物业管理工作的重要程度。贯彻落实好《物业管理条例》有利于人们安居乐业，社会和谐稳定，做好物业管理工作是一项实实在在的民生工程。为此，提出以下意见：

（一）加大宣传力度，营造良好的物业管理社会氛围。运用各种宣传媒介，采取多种形式，对业主、物业企业双方主体做好有针对性地宣传引导。使广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导业主主动支持、参与物业管理活动，增强业主实行小区自治管理的自觉性，积极营造“小区是我家，管理靠大家”的良好社会氛围。

（二）实行分类指导，确定合理的物业服务管理模式。区政府及其主管部门要充分调查研究，区别对待新建小区、老旧小区以及保障性安置住宅小区，科学指导和确定物业服务的管理模式。对于老旧小区，建议区政府每年拿出专款设立基金，采取以奖代补的形式，弥补物业资金不足问题；对于保障性安置住宅小区，建议政府给予住户物业费补贴，即让困难群众安心住楼，又将减轻物业公司的收费压力。

（三）探索自主管理，实现小区业主委员会全面覆盖。建议区政府要切实制定专项工作计划，加快各小区业主大会和业主委员会的组织建设，强化业主权利意识、自治意识、责任意识和自律意识。相关部门要按照条例相关规定，理顺业主、物业服务企业、社区居委会三者之间的关系，引导业主和物业企业和谐相处，充分发挥街道、社区在物业管理工作中的组织协调作用。一旦出现矛盾，依法解决，不能由政府全包揽。

（四）下放管理权力，强化街道社区物业管理职能。建议区政府要切实把物业管理权下放到街道和社区，区住建部门负责实施有效指导和监督。在要求街道承担小区属地管理责任的同时，要赋予街道对物业企业的监督考评权力，使责权利相互一致。街道定期组织对物业服务进行考评，对于管理不到位、服务不达标、群众不满意的物业企业，街道有权对其进行扣分处罚，并责令其限期整改。

（五）充实工作力量，组建街道、社区监督指导机构。建议住建部门及时充实工作人员，配备高素质工作力量。在街道办事处组建小区物业监督指导办公室和社区物业监督指导站，为每栋楼选聘楼长1名，作为双向联系人，政府每年给予一定通讯补助。区住建局物业办负责全区物业管理进行统一指导，形成“区-街道-社区-楼长+业主委员会”的全方位物业监管体系，相互沟通配合，善于发现问题，及时拿出解决办法，防止问题久拖不决，避免矛盾激化升级。

（六）建立健全制度，切实加强对物业企业的日常监管。建议区政府，一要完善物业市场“准入退出机制”和“黑名单制度”，进行年度评议，优奖劣逐，实现良性循环。二要强化合同管理，靠法律手段保障和维护业主、物业服务企业的合法权益。三要严肃查处侵占和损害业主利益的行为，逐步完善物业企业信用档案系统，推动行业诚信建设。

2016年《区人大物业管理视察报告》初稿

双滦区人大常委会

关于对我区物业管理情况视察情况的报告

主任、各位副主任、各位委员

按照区人大常委会年初工作安排， 9月27日，由双滦区人大常委会张晓国副主任带领部分常委会人员及部分人大代表对辖区内物业管理工作开展集中视察，视察组实地查看了御水花园西区、吉品花园等小区的物业管理工作。

通过对不同类型和规模的住宅小区物业管理情况的实地查看，与物业企业代表沟通交流、社区居委会代表座谈，听取区住建局对物业管理的工作报告，检查组比较全面的了解目前我区的物业管理情况。现将这次视察情况报告如下。

一、  全区物业管理现状

全区现有住宅小区106个，总建筑面积566.72万平方米。其中有物业服务企业管理的小区44个，建筑面积482.08万平方米；业主自管的小区24个，建筑面积18.86万平方米；由单位、企业管理的小区10个，建筑面积27.92万平方米；零散小区28个，由社区服务站负责，建筑面积37.86万平方米。全区现有登记注册的物业服务企业14家，其中具有二级资质的2家，其余均为三级资质。

我区目前无物业小区及零散楼房212栋，862个单元，平房96栋，共涉及居民10885户，总建筑面积82.5万平方米，这部分老旧小区由于基础设施较差且年久失修，破损严重，绿化和卫生状况普遍不佳，虽由社区服务站代管，这种情况一直未能得到较好改善。

2016年区政府高度重视物业管理工作，区政府把2016年做为物业提升年，制定了《双滦区物业整治提升年活动实施方案》，成立了以赵振清区长为组长，常务副区长为副组长各相关单位一把手任成员的领导领导小组。

通过提升年活动，部门广泛动员、主动作为，做了大量工作，取得了一定成效，使部分小区的卫生环境有所好转，私搭乱建行为有所遏制，安全保卫工作有所加强，居民的缴费意识，物业服务企业的服务意识有所加强。

二、通过视察发现存在的问题

(一)居民的难点热点解决不及时影响物业管理工作的健康发展

（一）被视察街道社区急需解决的具体问题

1、无物业的社区面临的问题

元宝山街道荣信社区的吉品花园小区由于种种原因物业公司撤离，物业无人管理，六号楼整体开裂、居民房屋漏雨、电梯停用、楼宇门长期坏损不能解决，严重影响小区居民正常生活。

2、有物业的社区面临的问题

秀水街道平安社区的御水花园西区虽有物业，但物业有职无权形同虚设，对业主所反应的问题推诿扯皮，导致问题长期得不到解决。一是122楼整体开裂造成严重漏雨，物业和开发商都不管；二是122楼部分住户和底商煤气管道至今无法接通；三是小区出口过道低洼雨季积水，造成小区居民进出困难，导致雨水漏入底商地下一层。给小区居民的生产生活造成了严重的影响。   

（二）业主、业委会、街道社区居委会、物业服务公司的关系不和谐。

全区现有住宅小区106个，成立业主委员会的仅有7个。尽管业主委员会组建率太低，但一方面由于业主普遍缺乏自治经验，对条例的具体内容不熟悉、不清楚、不了解，对成立业主委员会的积极性不高，另一方面组建的业主委员会组成人员质量素质不高，活动资金无来源，造成小区业主委员会工作发挥不了应有的作用。

业委会要么抛开社区完全独立，要么事无巨细全部上交社区。这样无形之中也给社区本就杂乱的工作带来不必要的麻烦。导致社区在物业管理方面始终处于被动地位。业委会、社区工作效率都得不到提高。

业主虽然参与物业管理的积极性，维权意识越来越高，但维权能力却并没有跟着提升，表现在对制定业主公约和议事规则积极性不高，维权时不够理性，不能从客观的角度出发，往往提出一些不切实际的要求。业主对业委会的热情不高，在组织成立业委会时，业主往往对选举谁抱着无所谓的态度，民主意识较淡薄。业委会成立后不能正确摆正位置，业主将业委会放在对立面，又对业委会抱怀疑态度，质疑每个决议的公正性。因为受限于业主委员会的非法人组织形式，某些业主委员会很容易受到个别私心较重的负责人的操控，往往很容易地就能以全体业主的名义来为自己争取利益，使本来能够通过正常渠道解决的问题变得非常复杂。社区作为业委会的监督机构，因没有制度保障这种监督权力，造成业主事务一个人或者少数几个人说了算。

（三）政府、职能部门对开发商、物业服务企业监管服务力度不够

一是职能部门放权不完整，放责不放权。物业公司与街道社区无隶属关系，日常监管只有责任无权力，无法实现有效控制。物业公司进入、退出小区街道没有有效的控制权，无法有力地监督物业公司的服务质量。

二是导致后续物业管理存在隐患。一是部分房地产开发企业落实前期物业管理行为不规范，开发商不按标准配建必要的物业管理用房或擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。二是开发遗留问题有待解决，小区竣工验收和各项物业承接查验不严格，小区道路、绿化、监控、车位、排水等配套基础设施不健全，影响小区使用功能。

三是近几年房屋质量问题集中暴露。因物业公司不能解决此类问题，开发商以种种为借口也不管，政府职能部门在前期和现状对开发商和建筑商监管漏洞不到位，对物业公司的运营产生困难。

    四是双滦政发[2015]38号文件落实不到位。供热供水供气等运营单位未做到终端服务。高层建筑的二次加压设备的维修养护责任及所产生的费用运营单位未承担。

五是小区内的管网无人修缮，基本上处于无人管理的状态。街道属全额事业单位，无经济收入，无力承担此类费用。发生严重漏水现象时，由街道打报告请示后处理，往往造成维修不及时。

（四）物业管理收费难。一是部分物业服务企业收费标准和依据未公开，企业服务意识不强，从业人员素质不高，处理问题的方法简单生硬，不能认真履行物业服务合同，业主对此意见大，因此不愿交物业费。二是少数业主对物业管理存在认识上的误区，缺乏消费意识和责任意识，不愿花钱买服务，在享受物业服务的同时，忽视自身应履行的义务，恶意拖欠物业费。三是一些低收入住户如保障性住房住户和拆迁安置房住户，因为生活困难，不愿自觉缴纳物业费。四是对拖交或不交物业费的业主，缺乏有效的制约手段。由于拖欠金额小、诉讼时间长、牵涉精力多，即便打赢了官司也很难执行，物业服务企业不愿通过司法途径解决矛盾纠纷，由此造成了物业服务企业与业主之间矛盾互相对立的恶性循环。

（五）部门联合执法力度薄弱，公安司法对保护物业企业合法权益的意识还需增强。一是部分业主经营不规范，油烟、噪音污染严重，违章搭建、毁绿种菜现象屡禁不止，影响了小区其他业主的合法权益，相关职能部门未能及时查处。小区内与社区管理，物业企业有寻衅滋事人员经多次劝说无果的，公安部门应严厉打击。

三、几点建议

（一）创新以政府为主导的管理体制及时解决涉及民生的热难点问题。

建议区政府针对这次检查暴露的涉及危害老百姓切身生计问题，做一次彻底的清查排队，分门别类，分清主次，找准热点难点，抓住普遍共性问题，开展一次彻底为老百姓解决实际问题的活动。尤其是视察中代表提出的上述问题，建议区政府领导协调有关部门限期解决，给老百姓满意的结果。

在此基础上逐渐建立长效机制，对老百姓热点难点问题，有一个负责任的顺畅机构随机解决去除隐患。切实提高物业管理覆盖率，加快推进以社区为主导的业主委员会组建步伐，为可持续监督监管作保障。一是新建小区必须全部实行物业管理；老旧小区要分门别类，创造条件推行物业管理。二是对物业管理不能进驻的小区政府承担起管理和服务的责任，创新以社区为管理主体的有权有责的管理机制。进一步明确“区、街道、社区”三级管理协调体系的运作主体及职责，并加大这类小区物业管理的扶持力度，防止长期的物业企业拉锯式的进出，最后导致我们的人民政府不得不承担更大的责任，替别人买更大的单。三是积极借鉴外地成功经验和做法，不断创新物业管理体制机制。一是要落实物业管理项目招投标工作，让街道社区也参与到竣工验收和物业承接查验，进一步明确前期开发与后期管理的责任，切实解决开发企业遗留问题，着力消除后续物业管理隐患。二是要尽快形成“一家负责、多家配合”的物业管理联动机制，积极推动“部门执法进小区”，着力解决物业小区内“多头管、都不管、管不好”的问题。坚决把双滦政发[2015]38号文件落实到位，解决代表提出的，供热供水供气等运营单位未做到终端服务，高层建筑的二次加压设备的维修养护责任及所产生的费用运营单位未承担热点问题。三是要结合实际，探索并建立保障性住房和老旧小区物业管理新模式和长效机制。四是开通物业费诉讼案件“快审快结”绿色通道，对个别不自觉履行交费义务的业主加大依法处理的力度。

（二）社区 物业 业主委员会三驾马车并驾齐驱破解老小区物管难题。

要按照条例相关规定，理顺业主、物业服务企业和社区居委会三者之间的关系，充分发挥街道办事处、社区居委会在物业管理工作中的组织协调作用。

树立社区、物业、业主委员会“三位一体”的理念。“一个小区的物业服务品质要提升，社区、物业、业主委员会三驾马车必须并驾齐驱，共同发力，目标一致。物业是小区的保姆，社区是建设和谐小区的主导者，业主委员会则是广大业主的代表，业主大会的执行组织，三者和谐了，互为一体了，小区的管理品质也就提高了。政府应发挥好引导者和扶持者的作用，物业服务企业应提升服务满足业主需求，业主加强物管意识参与小区管理。

（三）加大政府、职能部门对开发商、物业服务企业监管服务力度

政府有关部门要做到监管、指导到位，当好服务者，指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

政府、开发商、物业管理企业要积极配合，共同营造出有利于物业管理企业打造品牌、发展规模的社会氛围，促使社区物业管理良性循环。一是适度采用收购、兼并规模小、经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色，使物业管理企业能够做大、做强、做好。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设等。

物业监督监管机构和体系要进一步完善健全。现有考核监管办法落实不到位，效果不佳，在物业管理方面的预算支出、奖励机制和政策扶持力度还需加大。区政府要高度重视物业管理中存在的主要矛盾和问题，要把物业管理工作纳入政府工作重要议事日程，切实加强对物业管理工作的谋划和研究，加强对各相关职能部门和行业主管部门的协调和领导。各相关部门要进一步明确自身职责，承担起应有的管理和服务职能，推动辖区内物业管理工作健康有序开展，共同为条例的贯彻实施，为创造和谐、整洁、优美的人居环境提供保障。

切实加强对物业服务企业的日常监管。一是要严肃查处侵占和损害业主利益的行为，逐步完善物业企业信用档案系统，推动行业诚信建设。二是要强化合同管理，靠法律手段保障和维护业主、物业服务企业的合法权益。三是要提高物业管理企业准入门槛，完善物业市场“准入退出机制”和“黑名单制度”，使物业服务企业牢固树立服务意识、危机意识，营造竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

（四）进一步加大《物业管理条例》的宣传力度，可安排各级各部门到社区帮扶。

采取多种形式，广泛宣传物业管理的各项政策法规和重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导业主主动支持、参与物业管理活动，增强业主实行小区自治管理的自觉性，积极营造“小区是我家，管理靠大家”的良好社会氛围。

（五）妥善解决物业收费管理中存在的主要问题。

 

一是提高市民物业服务消费意识，让市民认识到物业管理是一种服务，服务是商品，享受服务必须花钱购买。二是推行“等级服务、等级收费、质价相符”的分层次分类别的物业服务收费机制，将物业服务项目、收费标准、费用使用情况向居民公开公示，对服务不达标的要降低收费标准，对违规收费的要给予必要的处罚。同时，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同。三是对有条件的小区，要积极推广智能化物业管理，改变传统物业费收缴方式，尝试水、电、气、通信、网络、物业缴费“一卡通”，实行物业门禁管理。四是要积极探索保障性住宅小区、拆迁安置住宅小区等弱势群体住户物业服务费用缴费办法。