加载中…财大人物———徐峥嵘：投资商业就是投资未来
(2013-07-16 14:43:58)
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徐峥嵘：
我校EMBA赣州总裁三班副班长
赣州市江西财经大学EMBA同学联谊会常务理事
赣州市青年企业家协会副会长
江西黑马房地产顾问有限公司董事长
投资商业就是投资未来——专访江西黑马地产顾问有限公司董事长徐峥嵘
不断升级的调控政策与随之而来的强烈质疑似乎也成为了当下最炙手可热的话题，不管质疑的声音有多大，作为最有效投资手段的住宅市场开始有所放缓。大量热钱囤积，催生商业地产开始走高。随着赣州投资风渐起，商业地产越来越受到关注。那么投资者在选择商业地产时，该如何操作呢?本刊专访了代理了赣州多个商业地产项目的江西黑马地产顾问有限公司董事长徐峥嵘。
《赣州房地产》：您好，徐总!目前商业地产日渐成投资新宠，是否说明商业地产的需求越来越大?
徐峥嵘：随着城市化进程的持续快速推进以及老百姓生活水平的稳步提高，确实为商业地产的发展提供了广阔的空间和良好的机遇。赣州商业地产发展起步相对较晚，一方面需要弥补历史欠帐、另一方面还要适应新的城市规模与城市品位的要求、另外还有很多老式商业面临升级和改造的迫切要求，因此，在赣州做商业地产大有可为。
《赣州房地产》：江西黑马地产代理了众多楼盘，其中商业地产项目有哪些?他们各有哪些特点?
徐峥嵘：江西黑马地产一共做过近二十个商业项目，从产品类型来看，既有城市综合体如中航城、九方城、华尔街，也有专业市场如赣州粮食城、家具大市场、国际床具中心、商贸城、国际建材板材城、莲城广场•家居生活馆;也有传统社区街铺如黄金时代•西街、塞纳春天、五星公馆;还有公寓楼如名成大厦、中航城国际公寓、财富城;另外还有写字楼如财智广场、中航城;以及大型购物中心shopping mall如财富广场、广场天街等等。
江西黑马地产目前在售的商业项目里面国际建材板材城定位为赣南建材总部基地;广场天街为南康商圈核心大型购物中心shopping mall;财智广场为升级版的专业写字楼;黄金时代•西街、五星公馆则为传统社区街铺。
《赣州房地产》：目前从市场调查的现象看到，赣州有些商业项目运营得都不是特别成功，这说明了什么问题呢?黑马地产在运作商业地产项目时有哪些经验可以和大家分享?
徐峥嵘：这只能说明商业地产既蕴含着巨大的创富机遇，也潜藏着巨大的市场风险。商业地产不同于住宅地产的地方在于使用过程中市场既可能持续兴旺带来物业价值的极大提升，市场也可能死气沉沉造成物业价值的极大贬损。黑马地产在操作商业项目时一般会做好以下几个方面的工作。
第一：市场定位准确。前期定位是个发展方向问题，定位的准确是否直接影响商业项目的成败。准确的前期定位，需建立在大量的、科学的调查研究基础上，而不是靠拍脑袋、主观判断。同时前期定位须与招商、运营紧密相关，综合考虑。
第二：规划设计科学。住宅地产相通性较强，而商业地产往往都是全新课题。黑马地产要求在商业项目的规划设计上要充分了解市场、认识行业，尊重市场经营者的要求，在开间、进深、层高、层数、间距、仓储、业态、通道、人流动向、配套等方面要与经营户做充分的沟通，吸收其合理的和有建设性的意见。
第三：处理好销售与招商的矛盾。销售与招商既对立又统一，售价过高不利于招商，租金过低不利于销售。黑马地产作为专业的经纪机构，要能准确拿捏二者的关系并掌握好平衡，并在适当的时机作出相应的取舍。为了整体和长远利益作出局部让步引进主力店和旗舰店是以退为进之举，它能够带动更多经营户入驻解决招商问题，经营户的大量入驻反过来能够刺激销售速度与销售价值的提升。
第四：处理好投资户与经营户的矛盾。通常投资户的数量更多、可接受的售价更高;而经营户的数量更少、能够接受的价格更低。从短期效益角度来讲投资户比重越高越好，从长期经营角度来看经营户比重越高越好。在专业市场的操作上，黑马地产的通常策略是鼓励经营户购买，给予经营户优先购买权并在销售价格上作出相应让步，但要控制经营户购买的比例不超5成，同时也要预留5成左右的商铺数量给投资户，以确保开发商利益。
第五：处理好主力店与次主力店、非主力店的矛盾。只有主力店首先进驻才能更好的做旺市场、只有主力店首先进驻才能吸引同业商家、只有主力店与次主力店、非主力店齐心协力才能成行成市。在招商过程中一定要重视主力店的作用，另外还要科学合理划分业态组合，让每一种业态能够相对独立、让每一种业态都有主力店。
第六：解决销售后的市场运营管理问题。商业地产不同于住宅，交付后还面临着一个如何启动市场、培育市场、繁荣市场的问题，这个责任毫无疑问只能由项目的开发者来承担。黑马地产通常要求开发商销售五成的物业给经营户并收回投资户前三年的经营权，确保能够统一招商、运营、管理，以解决市场启动问题;另外要求开发商自留少部分优质物业长期持有，与投资户同进退、共创富;还要求开发商预留足够的市场培育基金聘请专业的运营管理机构来反哺市场，做好市场未来的宣传推广、活动造势、物流配送、客户接送、电子商务等问题，让经营户放心，让投资户满意。
《赣州房地产》：赣州的商圈经历了多处的变迁，从最初的标准钟商圈到南门商圈、东门商圈、西门商圈及现在的新区商圈，请徐总给我们介绍一下这些商圈演变的历程及特点。
徐峥嵘：赣州商圈演变的历程，也是体现赣州城市化不断推进的这么一个过程，二者之间是密不可分、如影随形的。大家可以看到，赣州城区由原来的一个片区发展为现在的六大片区。而赣州商圈也由最初的标准钟商圈演变到目前东、南、西及新区四大商圈并存的格局，整体上呈现出交相辉映、互补渗透、多区域发展的特点。
标准钟商圈其特点是传统综合型;南门商圈则体现为时尚潮流型，也是目前赣州市内的商业名片;东门商圈批发市场聚集，是低调繁华型;西门商圈是以大润发、小商品批发城为主的特色商圈;新区商圈属发展中的高档商圈，主要以中航城、万象城为代表。
《赣州房地产》：中航城、万象城等城市综合体可以带动经济的发展，那是不是意味着所有的商业地产都可以发展成为城市综合体呢?
徐峥嵘：不同的商业地产承担着不同的商业功能，都能在一定程度上带动经济的发展，只是对城市经济发展的贡献大小不一样。城市综合体仅仅是商业格局发展的一种表现形式，它在营造城市新的商务和商业中心区、打造城市新地标、创造充满活力和积聚人气的一站式休闲购物体验等方面都能发挥重要作用，但它并不能完全替代专业市场、社区街铺、专业写字楼、公寓楼、shopping mall等其它形式的商业形态，各种不同形式的商业对地理位置、功能配套、空间格局、消费对象都有不同的要求。
《赣州房地产》：目前有的商业地产的售价偏高，与当前租金并不相称，回报率低到只有4-5%左右?在这种情况下您如何看待商业物业的投资前景?
徐峥嵘：从静态的角度看，商业物业租金回报率确实很低，但是从动态的角度看，租金值并不是一个恒定值，租金会随着街区的繁荣、配套的成熟、人口的增长而不断增长，保守而言也能够跑赢通胀。假定当前租金回报率只有5%并且租金能够年递增8%，用一个十年周期来看，第十年租金能够翻倍，十年平均租金回报率也能够达到7.2%，现实生活中往往还不只这个数。
算完租金帐再算增值帐，随着租金的递增物业价值本身也会同步增长，十年后租金翻倍，物业价值也会翻倍，我们要认识到物业价值的增长也是带给我们的一种回报。
算完增值帐再算杠杆帐，五成首付即两倍杠杆，在扣除财务成本后也还能够有1.5倍以上的杠杆效应。
综合计算，从长期持有和经营的角度，综合计算租金回报、增值回报和杠杆效应的状况下，投资一个稳定可靠的商业物业实现每年25-30%的投资回报是完全有可能实现的。这也是为什么那么多成熟的投资人即使面临5%甚至以下的低租金回报也仍然要屡屡出手的根本原因。
《赣州房地产》：请您从投资风险的角度对商业物业的投资者提一些忠告和建议。
徐峥嵘：正如商业开发与商业经营有风险一样，商业投资也是有风险的。如果你投资的商业不能快速出租、出租以后租金行情不见增长、出租过程中有可能出现阶段性或长期性空置，那么你的投资就有可能面临很大的损失。
投资商业就是投资未来，对于商业物业的投资者，我建议要慎重考虑如下问题：
1、该商业物业是否具有良好的昭示性和稳定的人流;
2、该商业物业所处的区域未来是否有较好的发展前景;
3、该商业物业未来是否面临更大体量同类型产品的竞争;
4、经营户购买的比重高不高?经营户进驻的意愿是否强烈;
5、开发商是否有自持商业、开发商是否有能力启动招商、开发商是否有明确的市场运营和扶持政策;
6、该商业物业是否为从大卖场划分出来的没有独立通道和围合空间的虚拟产权商铺。这种类型物业无论回报多高都要杜绝购买。
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