以房抵债的效力，能不能等同于现款买房的效力，可分为在买卖当事人之间的效力和对抗外部第三人的效力。
以房抵债在当事人之间的效力，虽然江苏高院并未规定，但基于意思自治的法理，其与现款买房并无区别，只是支付对价的工具有所不同。
以房抵债能否对抗第三人，实务中争议较大，主要争议点在抵债权利人能否以以房抵债对抗第三人的申请执行。如果以房抵债已经完成，即抵债房产已办理完过户登记手续，房产已经归属抵债权利人了，抵债权利人有权对抗第三人的申请执行并无争议。如果房产抵债过户尚未完成，以房抵债能否对抗第三人的执行，则争议较大。江苏高院近日颁布实施的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引二》对此作出了明确的规定，该规定与该院2019年颁布实施的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》对此的规定完全一致，基本上认可以房抵债和正常的付款买房对第三人具有同样的法律效力。
“案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于以房抵债问题作出了如下的规定：“16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”）16是关于以房抵债调解协议书的制作及审查问题，17主要是以房抵债程序完成后的被认定无效与撤销问题，此与一般民事法律行为的规定并无特别之处，可以忽略不计。
同时，我们注意到江苏高院的该规定是在第二部分“案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理”中第八条中作出的，对上述规定应结合全部第八条的规定予以理解，而不能认为以房抵债只要符合上述6个条件就可以对抗第三人的执行。
“8. 金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
……
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。……。
……
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
……
（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。”
由此，可以推知，以房抵债对抗第三人申请执行的，抵债权利人主张对抗的权利是房屋所有权的期待权，其除了上述以房抵债规定的5个硬性条件之外，其他的硬性条件还有，第一，债权人在法院查封之前已经合法占有了抵债房产，第二，债权人非因其自身原因未办理过户登记手续。
另外，需要说明的是，指引所规定的以房抵债的债是大致相当于房屋出售价格的债，对于抵债的债数量更大的，当然没有问题。如果债比较少，买房的对价部分是债，另外的是现款，同样应以是否符合物权期待权的权利条件进行审查，同样可以适用以房抵债对抗第三人的申请执行。
江苏高院基本认可以房抵债等同于现款买房（汪兴平）
以房抵债的效力，能不能等同于现款买房的效力，可分为在买卖当事人之间的效力和对抗外部第三人的效力。
以房抵债在当事人之间的效力，虽然江苏高院并未规定，但基于意思自治的法理，其与现款买房并无区别，只是支付对价的工具有所不同。
以房抵债能否对抗第三人，实务中争议较大，主要争议点在抵债权利人能否以以房抵债对抗第三人的申请执行。如果以房抵债已经完成，即抵债房产已办理完过户登记手续，房产已经归属抵债权利人了，抵债权利人有权对抗第三人的申请执行并无争议。如果房产抵债过户尚未完成，以房抵债能否对抗第三人的执行，则争议较大。江苏高院近日颁布实施的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引二》对此作出了明确的规定，该规定与该院2019年颁布实施的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》对此的规定完全一致，基本上认可以房抵债和正常的付款买房对第三人具有同样的法律效力。
“案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于以房抵债问题作出了如下的规定：“16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”）16是关于以房抵债调解协议书的制作及审查问题，17主要是以房抵债程序完成后的被认定无效与撤销问题，此与一般民事法律行为的规定并无特别之处，可以忽略不计。
同时，我们注意到江苏高院的该规定是在第二部分“案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理”中第八条中作出的，对上述规定应结合全部第八条的规定予以理解，而不能认为以房抵债只要符合上述6个条件就可以对抗第三人的执行。
“8. 金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
……
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。……。
……
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
……
（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。”
由此，可以推知，以房抵债对抗第三人申请执行的，抵债权利人主张对抗的权利是房屋所有权的期待权，其除了上述以房抵债规定的5个硬性条件之外，其他的硬性条件还有，第一，债权人在法院查封之前已经合法占有了抵债房产，第二，债权人非因其自身原因未办理过户登记手续。
另外，需要说明的是，指引所规定的以房抵债的债是大致相当于房屋出售价格的债，对于抵债的债数量更大的，当然没有问题。如果债比较少，买房的对价部分是债，另外的是现款，同样应以是否符合物权期待权的权利条件进行审查，同样可以适用以房抵债对抗第三人的申请执行。