１９９７年亚洲金融风暴后，不少原本活跃于商铺市场的投资者，大都已淡出市场，甚至销声匿迹。唯独有“铺王”之称的邓成波，过去两年仍大手出击，斥资６亿多港元投资于商铺市场，表明其铺坛霸主的地位仍然不倒，这不能不引起人们对其投资窍门的兴趣。

在香港地产界铺位市场纵横二十余载，人称“波叔”的邓成波，已年约７０。出身贫寒，白手起家，２０岁时曾作过霓虹灯招牌学徒，６０年代后期，他认为经营霓虹灯招牌生意前景有限，于是在友人的介绍下，开始投资住宅。

香港地产业不仅是香港经济的龙头产业之一，同时也是香港经济中最具活力和魅力的部分。地产界的大蓝筹公司固然家大业大，巨富大亨也是闻名遐迩，但他们并不能构成香港地产业的全部。

除了人们熟知的住宅、商用和工业用楼的发展之外，香港还有很多人经营中小商铺、停车场的买卖与出租，在炒楼高峰期，甚至排队买房的号码，都能炒到最高纪录的２００万港元。

香港无疑是世界上最具功利性和娱乐性的地方之一，人们喜欢给各行各业的成功人士冠以各种ＸＸ王、ＸＸ神以及ＸＸ超人之类的称号。

这次我们所讲的是一位专靠商铺买卖和出租赚到了十亿身家的“铺王”。

这位铺王，是人称“波叔”的邓成波。

１９９７年亚洲金融风暴后，不少原本活跃于商铺市场的投资者，大都已淡出市场，甚至消声匿迹。唯独有“铺王”之称的邓成波，过去两年仍大手出击，斥资６亿多港元投资于商铺市场，表明其铺坛霸主的地位仍然不倒，这不能不引起人们对其投资窍门的兴趣。

在香港地产界铺位市场纵横二十余载，人称“波叔”的邓成波，已年约７０。出身贫寒，白手起家，２０岁时曾作过霓虹灯招牌学徒，６０年代后期，他认为经营霓虹灯招牌生意前景有限，于是在友人的介绍下，开始投资住宅。

初期他投资在香港西环一带的楼花，收获不大。７０年代初，他又转移阵地，开酒楼，由于在打点酒楼时，经常接触到附近商铺的讯息，久而久之，开始染手该区的铺位。据地产界人士估计，由于当时投资铺位所需资金非常少，所以在此之前，波叔已经应该有了第一桶金。

波叔踏足铺坛几十年，香港地产市道也经历了多次起伏，特别是１９９７年金融风暴这一劫，一些原本活跃于铺位市场的重量级投资者，包括前一阵因欠债而企图自杀的“地产神童”罗兆辉，都沉寂下来。只有波叔迅速于１９９９年东山再起，“铺王”地位仍很稳固。

由大改小 分拆出租

在赚取租金收入方面，波叔最为人称道的策略，是把大楼面的物业改为商场。最成功的例子，是旺角的电脑中心，该项物业之前是一家大酒楼，波叔在１９９１年以６０００万港元买入。当时他看到深水土步的黄金电脑商场很受欢迎，而旺角是年轻人聚集地，所以就把酒楼变成了电脑中心。

波叔对这项投资显然十分满意：“旺角电脑中心三年的盈利已超过５０００万元。”这个商场目前每月租金达２００万元，而估计该商场多年来为波叔赚得的租金已超过了１．５亿港元的租金收入。波叔旗下同样由大楼面改建而得商场，在香港还有很多处，每月租金过千万。

除了正规收租获利之外，波叔还喜欢把物业租入以后再放租，赚以租金差价，就是所谓“包租公”的概念。这主要是由于向一个租客收租比向多个租客收租简单，管理上也容易的多，所以一些大楼面物业的业主，都愿意把物业租给“包租公”。比如，波叔以月租１８０万租入尖沙咀弥敦道的Ｕｐｄａｔｅ Ｍａｌｌ，估计现在该商场每月租金收入约２５０万元，一转手每月就净赚７０万，当然装修也花了波叔１０００多万，该商场于１９９８年开业，估计装修费也已经回本。

波叔很善于与租户建立良好的关系，并愿意以比较优惠的租金吸引大型商户，所以他旗下的物业，一般都租得很快。就像波叔在１９９９年初租入的的尖沙咀中艺国货商场的铺位时，由于当时零售市道低迷，很多人并不看好。但后来Ｈａｒｄ Ｒｏｃｋ Ｃａｆé和时装名店Ｃａｌｖｉｎ Ｋｌｅｉｎ等大型商户纷纷进驻，反映出波叔一向维持与大商户关系，并没有白费功夫。

重视大客户，不等于忽视中小租户。在新天地售卖女士内衣的吴小姐说：“新天地开张之初，波叔曾到商场巡察过几次，询问商户的生意情况，更向每个商户惠顾２００元，所以商户对他的印象很好。”

赚取租金收入之外，波叔还同自己的租户合股作生意，一般是该租户与波叔平分店内的装修费用，租金就以该店营业额的１０％到２０％来计算。在这种情况下，波叔可以分享该店盈利的一半。在这方面，波叔是眼明手快，１９９７年时，有位租客在尖沙咀经营时装，由于当时生意理想，就想扩租，波叔抓住机会，于饭局上了解这位租户的生意发展，最后邀请这位租户一起合作这门生意。

铺位买卖 货如轮转

在铺位的买卖方面，波叔同样采取了开放的态度，只要回报率高的话一般要达到１０％　，不分地点，他都乐意尝试。他的铺位遍布港九新界。比如就新界来说，除了是楼市高峰期之外的炒卖热潮之外，元朗的铺位多是由当地的乡绅和商户才会投资，很少有外来人涉足，但波叔在元朗也有不少的投资。当然为减低风险，一般波叔都会选择与当地投资者合作。１９９０年购入元朗的商铺，到去年出售，获利超过了２０００万港元。波叔在购入地点稍为偏远一点的商铺时，不在乎该区人口多少，而是要看这些商铺周围的交通状况，特别是面向地铁站出口的，他都认为人流将会有保证，投资价值很高。

波叔在出售物业时，往往不会赚到尽，让下一手买家也有一定的赚钱机会，最终使得市场更加活跃。当然，波叔此举也可以使自己尽快套现。１９９６年，波叔曾经在香港市民购物闹区——西洋菜街购入时装店Ｂａｌｅｎｏ的铺位，买入价为４３００万港元，其后以４８００万元转售，而据当时的市场行情，这个商铺的价格应在５０００万元以上。

金融风暴之后，波叔在铺位买卖市场上也沉寂了一段时间，但却并没有闲着。为了避免使自己在金融风暴前签订合约履行中一败涂地，１９９８年一年，波叔都在为“踢契”奔忙，所谓“踢契”，就是买卖双方签署合约之后，其中一方以对方未能履行合约为由，要求解除合约。虽然“踢契”很麻烦，也很辛苦，但成效不小，解除的合约总值超过了１０亿港元，避免了更大的损失。波叔的本事的确不小，有时候还能从对方手里，讨回部分订金，即使是像新鸿基地产这样的大公司。

处理完“踢契”事件之后，波叔再度活跃于铺位市场，１９９９年开始，波叔不但自己投资，还与友人合作炒作铺位，以求铺位市场能够再度活跃。市场人士认为，由于波叔手上仍然持有大量商铺物业，如果市场能够转活的话，对他相当有利。除了商铺，波叔也涉及与此有关的其它租务，他曾替一家澳大利亚公司，以４０００多万元购入香港一小区的１００个停车位。

２０００年初，零售市道开始好转，波叔趁机出货套现，当时他一次在市场上放售９项物业，如果全部成交可套现１亿元左右。

上市之心 九折不悔

波叔于１９９６年至１９９７年曾计划把旗下的商铺物业上市。１９９７年，波叔为了增添上市的筹码，一年间动用１８亿港元，以高价购入多项商铺物业。在１９９７年的高峰期，波叔拥有的商铺物业，市值达５０亿元。然而，１９９７年１０月突如其来的金融风暴，使波叔的上市梦想瞬间破灭，旗下商铺的价值急剧下跌。到１９９９年初，一、二线商铺的价值，比高峰期下跌了３０％到５０％，怪不得波叔忙了一年的“踢契”！

但上市仍然是波叔的目标，他说：“公司的资产贬值了不少，即使现在上市，作用都不大。但公司有很多物业，当然是转为公众公司比较好。”但他也承认，现在还没有具体的上市计划，一切要视乎将来的经济表现和市场气氛。

波叔从事商铺生意，每天都要接触不同的行业，及不同行业的人，所以波叔参与的生意也是五花八门，从影视店、寿司店、养老院、眼镜店、车行及酒楼等等。目前他拥有超过１００项商铺物业，估计身家超过１０亿港元，尽管年纪已大，但工作态度却是一丝不苟，虽然平常事务繁忙，但如果有代理向他查询有关他的物业事宜，不论是以前认不认识，有多大可能成交，他都尽量在第一时间回复电话，而且相当有礼貌。

山外有山

除了邓成波之外，香港“铺坛”还有很多隐形富豪，比如有一位叫石鉴辉的，曾在１９９８年一次以４．２亿港元购入７个商铺，每个商铺约２００平米，轰动地产界。他的策略与波叔不同，就是只买不卖。市场人士分析，他这样做的原因是在金融风暴之后，很多业主因之前过度炒卖或者极度看淡后市，纷纷急于出货套现，市场上充斥着不少有着１０％以上回报的优质一线铺位。不过，最轰动之处，却是这位石先生是完全以现金成交，这在香港，是极为罕见的。这桩生意的代理行经理说：“签合同那天，我陪石先生到银行去买一张３亿港元的本票，以作订金之用，那间银行的职员把我们当成皇帝一样。”他又笑言：“那天我把那张本票放在我衬衫的口袋里，到今天也没舍得洗这件衬衫。”

■《新地产》特派香港记者 虎韬／文