创基广场使用权合同纠纷实录：超期无效引发5.6万退款

原告洪某于2020年10月8日与被告佛山市创基置业有限公司（创基置业公司）签订《佛山市南海区创基广场物业使用权出让合同》，约定：原告以38.8万元取得创基广场某物业使用权，期限自交付之日（最迟2021年10月31日）起至2055年12月31日（共34年2个月，12480天）。

截至开庭，原告支付19.8万元首付款及24期分期款共28.8万元（含本金7.6万元、利息1.4万元）。

涉案创基广场物业于2021年12月2日取得竣工验收备案，晚于合同约定交付期限。另签约时，企进投资公司系创基置业公司的唯一股东（2020年9月变更），2022年10月变更为非独资。

原告认为合同实为租赁合同，34年租期违反《民法典》第705条“租赁期限不得超过20年”的规定，超期部分应无效，遂诉至法院要求返还多付租金6.1万余元及利息，并由企进公司承担连带责任。

被告创基置业公司认为，涉案物业为集体经营性建设用地合法建筑，使用权转让受《土地管理法》等特别法规制，可突破20年限制。依据“房地一体”原则及地方政策（如广东省高院批复），集体建设用地使用权流转可参照国有土地标准（商业用地最高40年）。

然而，法院审理后认定名为出让实质为租赁合同，原告通过支付费用获得固定期限物业使用权，符合租赁特征。合同约定租赁期间为2021.10.31-2055.12.31，租期合计34年2个月，远超《合同法》第214条（现《民法典》第705条）规定的20年上限。

认定超期部分无效，20年后的14年2个月（2051.11.1-2055.12.31）无效，其余条款有效。

判决创基置业公司返还5.6万元，并支付以5.6万元为基数，自起诉日起按LPR计算的利息，企进公司承担连带责任，案件受理费原被告各半负担。