岭君广场商铺使用权转让合同风险警示：超20年期限无效判例

岭君广场使用权转让纠纷，法院判返还无效部分

2018年9月，高某与广东岭君商业运营有限公司（广东岭君公司）签订两份《物业使用权转让合同》，约定以总价452,916元受让佛山禅城区某商场负一层131号、133号岭君广场商铺的20年使用权（2018年9月20日至2038年9月19日），期满后岭君公司“赠送”使用权至2054年10月31日（共36年零43天）。

同日，高某与佛山市运成商业运营有限公司（运成公司）签订《委托经营管理合同》，支付100,000元装修及策划服务费，约定该费用与后续经营管理不关联且不可退还。

2019年1月起，运成公司按月向高某支付租金收益。截至2020年8月，运成公司累计支付租金42,311.71元，但高某主张其拖欠11个月租金（后二审变更为拖欠2个月租金6,040元）。

高某认为36年使用权实质为租赁合同，超过20年部分无效，要求岭君公司退还16年对应的转让金201,296元，主张运成公司未实际提供装修策划服务，要求退还100,000元服务费。

法院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定岭君公司转让物业使用权、高某支付对价、期满后物业及装修归岭君公司所有，符合《民法典》第703条租赁合同特征，实质为租赁合同。

合同中“20年转让期+16年赠送期”的约定，实际租赁期限达36年零43天，违反《民法典》第705条“租赁期限不得超过20年”的强制性规定，超出20年的部分无效。

岭君公司抗辩“16年为无偿赠送”不成立，作为营利主体，其不可能无偿转让长期使用权，总转让款452,916元应视为36年使用权的整体对价。

关于装修及策划服务费，《委托经营管理合同》明确约定服务费“与经营管理不关联且终止不退还”，系双方真实意思表示，合法有效。高某无证据证明运成公司未履行义务，退还诉求不予支持。

裁判岭君公司向高某返还无效期限对应的物业使用权转让款202,097.16元，并支付利息，驳回其他请求。